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主题: 通知：《回国训火记》第九集：《艳遇在先、麻烦在后》(上)已经发表

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通知：《回国训火记》第九集：《艳遇在先、麻烦在后》(上)已经发表

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中国的MBS真的开始动作了吗，还是安校长的意淫啊 -- 顾非 - (130 Byte) 2005-2-05 周六, 14:50 (1033 reads)

Baldeagle
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标题: 早就有一个“苹果”楼盘，当时在北京卖得很火，排长队抢购都买不着 ---- (ZT): 今典“住房消费信托”制造“按揭证券化”样本 (833 reads) 时间: 2005-2-05 周六, 15:28

作者：Baldeagle 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

随着2003年房地产业和信托业的频频“亲密接触”，业内人都说，2004年将是房地产业的金融创新年。果然，新年伊始，一个爆炸性的消息传出，国内第一个房地产消费信托产品——苹果社区消费信托在北京面世。该信托由北京国际信托投资有限公司（简称北京国投）作为发行人向公众推出。

自此，广大投资者终于可以像银行一样，介入到房地产按揭贷款领域，并通过为按揭贷款投资而获取收益，尽管目前这只是房地产短期按揭贷款。而这一革命性“金融创新”的幕后总策划是今典集团董事长张宝全。

当过兵、下过乡、做过木匠等无数职业的张宝全，唯独没做过金融，但他万万想不到，他会和“金融创新”这个词语联系到一起。

两亿“贴息委托贷款”引出金融创新

2003年8月，今典集团曾宣布出资两亿元，通过北京市商业银行，以“贴息委托贷款”的方式提供给苹果社区购房者，以弥补“121号文件”出台“封顶按揭”造成的消费信贷断裂，规避金融机构风险。

“那时我们正准备要开盘，必须要解决按揭的问题，如果不解决而一直把房子盖到封顶的话，会给经营带来很多问题，”张宝全回忆当时说。

张宝全的方法非常简单：今典集团自己出资2亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银行贷款利率低一个百分点，待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行按揭贷款。

实际上，张是在拿自己的钱按揭给购房者们。但是，“贴息委托贷款”毕竟要动用开发商自己宝贵的资金，决不是长久之计，也不是每个开发商都掏得起的。

张宝全思索新的突围之道。他曾预言，“贴息委托贷款”将催生新的多元金融产品的诞生。因为，既然开发商可以介入以前银行垄断的按揭贷款领域，那么，由信托公司将该按揭贷款做成信托产品公开发行也就是可行的。他为自己的金融创新定下了目标：“中国的市场上的金融工具很少，几乎没有楼市消费或按揭证券化产品，需要打破常规来创新，而中国第一轮创新则是建立游戏规则，把没有变成有，建设符合中国特点的建筑、金融体制和销售渠道。”

苹果社区消费信托浮出水面

张宝全的设想是，把原本由银行完成的整个按揭过程分成楼盘封顶之前和之后两个时段，同时，房地产开发商将从按揭项目中退出，也就摆脱了以前开发商通过银行向购房者提供委托贷款而引起的种种议论，整个项目交信托公司、银行两方配合完成，使得这一委托贷款由开发商的个体行为变成了标准的金融投资工具。

具体的过程是：北京国投将会针对苹果社区发行短期消费信托，向国内外的机构和个人融资。在项目楼盘封顶之前，是由北京国投通过发行信托融得的资金，来向苹果社区的购房者按揭贷款；楼盘封顶之后，北京国投将按揭项目转给银行，银行支付给北京国投相应的购房款，购房者转向银行按揭。

据透露，其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房贷款利率来做；而北京国投作为信托机构，按照有关规定，其按揭利率是可以在银行利率的基础上有15％浮动的，但是按照苹果社区之前的许诺，北京国投将仍按照银行利率标准再贴息一个点来提供按揭。相应地，北京国投发行的消费信托的利率，即是在贴息按揭利率的基础上扣除北京国投收取的手续费比率。

“作为信托投资者，他少了一定的利率回报，但由于是短期的消费信贷，这里面蕴含的风险是比较小的，而且又由于出口是银行，这就更加减小了风险；作为购房者，他享受了一个点的利率优惠。所以双方都是合适的。”张宝全说。

新的按揭贷款证券化方案就这样出炉了。

张宝全强调，新的方案符合目前的各项法律法规。业界也普遍认为，去年8月，国务院18号文明确了房地产业为国民经济的支柱产业，强调房地产业需持续、健康发展。房地产持续、健康发展很重要的一个条件就是需要有一个规范、发达的房地产金融市场。在目前开发企业普遍感到房贷紧缩压力的情况下，作为金融四大支柱之一的信托业将承担起越来越大的责任，而2004年也将成为金融产品创新最多的一个年份。在目前房地产信托普遍为投资信托的情况下，苹果社区消费信托产品的推出，为国内信托投资公司的产品创新探索出了一种新模式。

信托会否成为下一个“地产秀”

其实，张宝全的信托创新不止于按揭证券化的试验，几乎是与苹果社区消费信托推出的同时，北京国投又推出了一个名为“苹果社区优先购买权信托”的产品。

张宝全说：“苹果社区优先购买权信托既不是金融产品也不是投资工具，推出这个信托不是为了融资，而是为了解决此前今典集团公开向社会承诺的‘合伙人’问题。”

苹果社区入市之初，今典集团曾承诺：将把第一批的客户视为项目的合伙人，享受每建筑平方米6000元起的合伙人优惠价格，并承诺合伙人价格的销售总量占住宅总规模的5％到8％。“利益共享，风险共担”。当时这一消息曾在CBD楼市掀起轩然大波。要知道，这个价格将CBD楼市的平均销售价格整整下拉了每建筑平方米2000元。

现在距离苹果社区正式开盘近在咫尺，而业界普遍认为，经过数次规划调整后的苹果社区，开发成本大增，无论在规模、档次、品牌还是居住舒适度等方面，都已成为CBD标志性楼盘，其最终均价应该在每建筑平方米8000元以上。据张宝全透露，苹果社区的开盘价已基本定为每建筑平方米6500元起。

张宝全戏言：“如果我嚷嚷了一通后，开盘就提价，我一定会被视为扰乱CBD楼市的头号公敌，何况，今典作为大公司也根本不可能违背承诺。”

现在的问题是，苹果社区推出迄今，已经有五千多位购房者做了购房登记，而且预计最近认购人数还将大幅增加。如何在这么多位购房人中确定数量有限的合伙人？张宝全又想到了信托，因为信托不但公信力足够，而且发行的总份数200份恰好与今典集团承诺的合伙人数量基本一致。

具体的做法是，由北京国投按照苹果社区的合伙人价格（即每建筑平方米6000元起）向社会发行苹果社区优先购买权信托，发行对象全部为个人，且每人限购一份，机构不得购买。购买人根据苹果社区具体楼号房号购买该信托后（其价格相当于该套房屋的总价），即拥有该套房产的优先购买权和转让权，也就是在苹果社区取得销售许可证后一个月内，购买者可以用购买的苹果社区优先购买权信托购买本套房产，也可将苹果合伙人信托转让他人购买。

“我们希望通过这种办法比较公平地确定我们的合伙人。”张宝全说，“由于信托资金是全部监存银行，不交今典集团使用，所以购买人毫无投资风险，而且他还可以随时随地退出该信托。我们只需要知道一点，我们的合伙人有能力购买苹果社区的房子。”

北京的开发商“作秀”在全国是出了名的。几乎是同时推出两套信托产品，让人不禁怀疑张宝全这次是不是要拿信托“作秀”？不过，张宝全自己的体会是，现在已经到了开发商必须学会利用金融创新来解决自己问题的时候了。

苹果社区消费信托

苹果社区消费信托是北京国际信托投资有限公司（以下简称“北京国投”）为今典集团开发的“苹果社区”购房人提供的银行封顶按揭前的短期按揭贷款。即通过向社会定向销售苹果消费信托，用其资金为苹果社区购房人提供从拿到销售许可证到银行封顶按揭前的短期按揭需求。所有苹果社区的购房人只要通过了北京国投和按揭银行的按揭审查以及委托的专门个人贷款风险评估机构的评估，均可获得苹果社区消费信托提供的短期信托按揭贷款，购房人在申请苹果消费信托短期按揭贷款时必须同意其所购房屋封顶后，其短期信托按揭贷款自动转为银行正式按揭。

苹果社区消费信托不仅是按揭金融产品，也是金融投资工具，民间的各种资金均可通过这个平台参与房地产短期消费信贷的投资。它的出现不仅解决了苹果社区购房人对银行封顶按揭前的短期按揭需要，也是中国第一次通过信托方式推出的房地产短期按揭证券化的尝试。对推动中国金融投资工具和金融产品的多元化具有现实意义。

苹果社区优先购买权信托

“苹果社区优先购买权信托”是北京国际信托投资有限公司（以下简称“北京国投”）根据今典集团在其开发的“苹果社区”初期做出的合伙人承诺而设计的信托产品。即本着“谁投资谁得益”的原则，按照苹果社区“合伙人价格”（即每建筑平方米6000元起）发行的苹果社区优先购买权信托。

苹果社区优先购买权信托的发行对象为在苹果社区预约登记并根据电脑拍号获得苹果社区优先购买权资格的预约登记客户。购买人根据苹果社区具体楼号房号购买苹果社区优先购买信托后，即拥有该套房产的优先购买权和转让权，在苹果社区取得销售许可证之后的一个月内，购买者可以用购买的苹果社区优先购买权信托购买本套房产，或转让他人购买。

购买者仅限个人，任何机构不得购买。

为了确保苹果社区优先购买权信托的购买者毫无投资风险，所有苹果社区优先购买权信托销售基金不交今典集团使用，全部监存银行专门帐户。

同时，苹果社区优先购买权信托购买者可以随时退出，一旦购买者向信托发行人北京国投提出退出苹果社区优先购买权信托，北京国投即无条件接受由今典集团回购该笔信托，退还购买者的本金和该本金在此期间的所有银行利息。

苹果社区“合伙人价格”仅为苹果社区优先购买权信托购买者享有。而苹果社区将于2004年3－4月开盘，开盘价为每建筑平方米6500起。

作者：Baldeagle 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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