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[转帖]温州瑞安全mingyun动爆炒地基房价直逼北京

MVSspm

头衔: 海归少校
声望: 教授

加入时间: 2008/03/27
文章: 395

海归分: 21366

标题: [转帖]温州瑞安全mingyun动爆炒地基房价直逼北京 (1584 reads) 时间: 2009-10-30 周五, 08:53

作者：MVSspm 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

温州辖下一个连电影院都没有的县城，如何诞生规模数百亿的地基投机市场？

从今年年初到现在，温州下辖的县级市瑞安出现了一个不一般的景象——在城东某条仅仅500米长的路上如雨后春笋般出现了70家左右的房产中介。

更不一般的是，几乎每天这条马路上都人声鼎沸，横七竖八地“躺”着许多私家车。

许多中介的后门外则是一字排开的八仙桌，是中介所免费给炒家提供伙食的地方，人们三五成群地聚在一起交头接耳，全然不顾一侧蜿蜒而过的臭水河。

“我们每天要出动十来号人在这个路段维持交通秩序。人多的时候，每天要抄牌100多辆车，拖走七八辆私家车。”据附近的民警称。

令人们疯狂的是当地的返回地指标。其全称是安置留地住宅项目建房指标，它是按征收土地面积的一定比例返回给农村集体经济组织的国有土地。也就是说，返回地是国家返回给村里的，由村里根据实际情况进行分配，对象是村集体及村民。

然而由于许多村民把所分得的建房指标即“土地分配计划使用证”（民间称“红证”）私下拿到房屋介绍所出售，这些尚未规划及审批甚至还只是一片空地的农村返回地，仅凭着一个个由村里划分给村民的建房指标进入市场。

“全城现在至少有300多个亿的资金参与其中了。”当地一位政府部门人士估算。

在楼市不断攀升的同时，瑞安的返回地指标交易居然能演绎成一个类似17世纪荷兰“郁金香”的怪胎。类似情况在国内上世纪80年代中期“君子兰”的炒作中也出现过，不仅脱离真实的需求，更在进一步的哄抬炒高中变为一个随时都可能垮塌的“空中楼阁”。

涨势还在加速。

全民运动

根据7月末公布的第九届全国县域经济基本竞争力百强县（市）名单，这个并不为许多人所知的小城被排在第20位。

而此地房地产市场的火爆程度则令人瞠目，今年年初瑞安开盘的楼价就直奔18500元/平方米。而如今新开楼盘更是以2万至3万的单位价格直逼上海、北京等一线城市。

如今各种渠道的民间资金被聚集到城东的这几条主干道上，进行着疯狂的“厮杀”。

究竟有多少返回地指标流入市场如今已无法统计。据当地房管局团委书记林杰表示，职能部门如今也只能给出一个不完全统计数据，近年来约推出了1500亩返回地。当地人戏称，现在连不少原先村里卖早点的大婶也一大早拎着个包去炒地基（即返回地指标）。

模糊地带

事实上，按照《城市房地产管理法》规定，要先取得房产证，才可以交易，由于返回地本身是为解决被征地农民的住房问题，今后在手续报批的时候，相关部门如果发现上报的资料存在非本村村民的情况时会做何种处理仍然未知。

而此种疯狂与盲目也已经让瑞安政府坐不住了，当地五大职能部门联手发出《关于规范房地产市场交易秩序的通告》，称返回地指标买卖不受法律保护。

“参与者之间只有私下转让的协议，并未经过政府职能部门批准，但是毕竟这是利益驱动的市场行为，对于市场行为我们只能靠引导，政府如果来个猛刹车，大家都是千万百万的钱砸进去的，被炒爆掉的人纷纷要去跳河了。”房管局领导颇觉为难地说，不管如何，社会问题已经很大。

当地知情的法律专家称，关于返回地指标纠纷的案件目前法院已经不受理了。“土地，严格地讲，本就不可以随意交易，即便是农村的土地指标，也是与村民的具体身份捆绑在一起的，是给农村集体组织成员作为保障性的东西而存在的。”

在他看来，某种东西一旦被赋予了人身属性，就不可以随意交易。“当时政策只是考虑到给村民土地，而没有考虑到给予之后有可能发生的流转问题。”。该人士建议将返回地统一纳入市土地储备中心，通过招、挂、拍方式出让，出让所得款返回给集体经济组织。此种方式还可以由集体经济组织与受让方签订合作建设协议，按协议约定分配建设工程房屋。

国务院发展研究中心研究员刘守英就向记者表示，返回地交易在政策上是没有任何依据的，但是地方上发生的事情，很难说究竟是地方错还是政策错，政策不可避免地有着滞后性。

虽然关于返回地国家法律法规甚至地方法规都鲜有明确，但浙江杭州市近年来相继出台过相关的政策，今年6月份更出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅在实施方面有了更多细则，更规定合作开发的49%部分，有可能取得单套产权。

“法不禁即可为，温州只是做得更超前了点，拿着指标如同空中楼阁在交易，但并不能说农村安置留地的问题是与初衷相悖，只是农村发展楼宇经济，会产生一些问题。”研究土地法学的浙江大学公共管理学院教授靳相木表示。

泡沫何时破灭？

在民间资本的大量涌入，以及部分人群的哄抬下，返回地的交易进一步畸形。对于许多炒家而言，最重要的不是政策如何确定，而是这种“击鼓传花”的游戏如何继续下去。

所有人都乐观地认为，自己不会是最后接棒的人。

除了本地的炒客，甚至一些旅外的侨民也纷纷将美元、欧元兑换成人民币，或者将国外的店铺变卖，携亲带友参与到火热的炒地市场里。

目前手持一两千万元游弋在炒地市场中者众多，至少人均都是上百万的资金。事实上，在当地，借钱炒房并不是新鲜事，尤其是眼下地产和资本的红利给了人们充分喜悦的理由，这种想象正支撑着这个城市虚幻的繁荣，也支撑着人们最后的疯狂。

更有知情人士向记者透露，当地某银行还专门设立了4000亿的资金专供炒地。“假设要贷款300万的，可以先贷到240多万，但是这部分钱不能直接取出，要先放在银行，算3厘的利息。”上述人士表示。

“银行90%的资金可能都被拿出去炒地了。”当地政府系统的一位人士表示，“我强烈感觉到会出事，会出大事，这个市场都已经是百亿的规模了，要知道这才一个县级市，一个连电影院都没有的地方！”

作者：MVSspm 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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