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 房屋贷款和提前还贷分析，以及免费提供“贷款分期偿还计算程序” |
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田原
头衔: 海归上士
声望: 学员
性别:  年龄: -706
加入时间: 2012/10/22
文章: 21
海归分: 1759
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作者：田原 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
房屋贷款和提前还贷分析，以及免费提供“贷款分期偿还计算程序”
田原（2011年8月）
华人中，最大的消费莫过于买房了。很多人在意的是，交多少头款，买多少点数，抢低点的贷款利率。而在买卖确定后，怎样还清贷款，却很少有人讨论过。
其实，假如对这个问题稍加认真思考，可能会为你节省巨大的财富。让我们假设你贷款十万(100,000)，三十年还清。在目前的利率(大约6%)的情况下，你的总利息大约是十万(100,000)。也就是说，假如你按步就班地每月交款，(每月付给银行大约$800， 每年约一万美元。) 那么，三十年后，你将支付银行大约二十万总额。
在以下的图中，显示了这个还贷款的过程。图中，从左下角到右上角的斜线，把30年的时间中，还款总额中的利息和本金分隔开来。斜线下方（兰色），的面积是本金总数。斜线的上方面积（红色），则是利息总数。
面对这个图，假如你采用不同的还款方式，将会有很大的不同结果。第一种方法：假如你按照银行规定的月金进行偿付，那么，这个长方形的总面积(大约二十万美元)就将是你将付给银行的总数。还款的总时间是三十年。
第二种方法：假如你在贷款完成后，立即把第一年的本金数(仅仅大约一、二千美元)支付给银行，那么，你就立即节省了将近一万美元的利息。(第一年的利息数。)同时，贷款时间将缩短一年。贷款立即变为二十九年，付帐十九万。
假如你继续抓紧时间，尽快偿付出大约20%-30%的本金，(大约二万美元)，那么，你就立即可以节省将近四分之三的利息。而且，使贷款时间迅速缩短至大约十五年。然后，再按照银行原订计划，慢慢交月费，而这样，你将仅仅需要付出总额十二、三万，就可以在十五年的时间，完成还贷。
第三种方法：假如你在开始的时候，完全按照银行的规定月费付帐。直到第十五年，你感觉经济比较好了，决定一次付清。这时，你会发现，以前所交的所有月费，几乎完全都是银行的利息。而你的本金，仅仅支付了很小的比例。如果要还清贷款，你仍需要交八万左右的本金。这样的做法，使得总支付额达到十八万左右。几乎没有什么节省。
第四种方法：你每月不仅交付银行规定的月费(大约$800)，而且，每月多交$200。这样的交法，使得你也可以在大约十五年左右，完成还贷。但是，总支付额将是十五、六万左右。
比较以上不同的方法，我们可以看出，如果你有意提前完成还贷，那么，第二种方法是最佳方法。也就是说，在贷款后的早期，尽最大努力填充本金。而在后期，因为所欠利息已经很少，所以，不急于还贷。这种方法，具有最佳效果。
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作者：田原 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
标签: 房地产,
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 房屋贷款和提前还贷分析，以及免费提供“贷款分期偿还计算程序” -- 田原 - (1175 Byte) 2012-10-22 周一, 23:45 (1045 reads)
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