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《南方周末》：买房被骗法院能否支持双倍索赔？

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标题: 《南方周末》：买房被骗法院能否支持双倍索赔？ (1091 reads) 时间: 2003-8-18 周一, 01:16

作者：资料在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

《南方周末》：买房被骗法院能否支持双倍索赔？

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2002年06月06日 18:13 南方周末

　　曾经在国内引发广泛争议的大连消费者购房获双倍赔偿一案，后被发回重审并判消费者败诉。近日检察机关已依法提出抗诉。

　　《中华人民共和国消费者权益保护法》相关规定

　　第2条消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本
法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。

　　第49条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

　　《中国消费者报》记者张恒

　　买了房子还得交房租

　　1997年12月16日，大连消费者焦维林与大连利达房地产开发公司(现更名为大连艺鹭锋房屋开发公司)签订了商品房销售合同，合同约定，焦维林购买利达公司出售的坐落于沙河口区春柳街珍珠巷的商品房一套，房价款为21万余元，房屋产权归焦维林。

　　当焦维林到大连市房地产交易市场办理合同登记时，方知该房是利达公司与大连气体公司的“联建房”，产权归大连气体公司所有。他还得知，该房工程质量并非利达公司在售房合同中填写的“优质工程”，仅为“合格”。同时，由于利达公司不能提供《土地使用证》和《商品房销售许可证》，市房地产交易市场拒绝为焦维林办理合同登记手续。

　　产权未能办成，让焦维林闹心的事又接踵而至。一天，大连气体公司上门向焦维林收房租，焦大为不解：“房子是我花钱买的商品房，凭什么还要交房租？”收租人称，这房子的产权是气体公司的。焦维林又到利达公司交涉，被告知如果每平方米再交40元，就可以办理产权证。

　　然而，与焦维林有相同遭遇的邻居马慧萍，按利达公司的要求，每平方米补交40元后，领到一本蓝皮加盖“私有”印章的“产权证”，拿着这个“产权证”到大连市房地产交易市场作产权登记时，工作人员告之，这是一本房屋租赁合同，以此充当所谓产权证是无效的。

　　一审判双倍赔偿房款引人瞩目

　　1999年6月，焦维林在与利达公司交涉未果的情况下，向法院提起诉讼。他认为，利达公司故意隐瞒事实真相，诱导消费者签订商品房销售合同购买其以假充真、以次充好的“问题房”，其行为已构成了欺诈。焦维林要求判定双方的合同无效，并按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条，判决利达公司作出双倍赔偿。

　　大连市沙河口区法院经审理查明，1993年3月12日，利达公司与大连气体公司签订了改造险房、低洼居民区的联建协议。但利达公司并没有取得商品房销售许可证和房屋产权证，便与原告焦维林签订商品房销售合同。同时，大连市质检部门对该房屋质量的评定是“合格工程”，而利达公司却在合同中以“优质”商品房销售给原告。

　　法院判决支持了原告焦维林的诉讼请求，判定利达公司的行为已构成欺诈，该商品房销售合同无效，并判令利达公司以及土地所有人大连气体公司对消费者进行双倍赔偿。

　　此判决一出，全国媒体广泛报道，外地司法部门也纷纷关注此事。毕竟，这是全国第一例适用《消法》第49条作出的房屋买卖双倍赔偿判决。

　　法院3次审理，消费者转胜为败

　　利达公司及气体公司不服一审判决，上诉到大连市中级人民法院。

　　2000年“3·15”之后不久，大连中院第一次开庭审理此案。开完庭后，法官对参加旁听的记者谈到：并非所有的消费纠纷都适用《消法》。记者当时的感觉是，这个案子玄了。

　　果然，中院在两次庭审后，作出“撤销一审判决，发回重审”的判决，理由是，“一审判决事实不清，适用法律不当”。随后，沙河口区法院也来了个180度的大转弯。

　　在重审后的判决书中，沙河口区法院首先认定了双方的合同有效。该院认为，原告焦维林所购房屋是大连市气体公司与利达公司的联建房屋，被告气体公司已经取得该处楼房的房产执照，是该楼的所有权人，利达公司出售该房屋时，不需要领取商品房销售许可证。

　　该院还断定，在签订合同时，双方均应知道所买卖住房的质量，在《商品房销售合同》中将该房质量写为“优”，既不符合事实，也有失信用，但是这一不当行为并未给原告实际使用和被告利达公司出售造成损害。

　　该院依照《民法通则》第106条判决：原告焦维林要求双倍返还购房款及各项费用的诉讼请求无理，本院不予支持。

　　合同有效？法院说是，房管部门说否

　　全国首例房屋买卖双倍赔偿案似乎泡汤了，但沙河口区法院在判决书中也给原告焦维林留下一个解决办法：已签订的《商品房销售合同》已实际履行，无故变更不妥，原告在申办该房产权进程中，被告气体公司与利达公司应予协助办理。

　　既然法院判决合同有效，想必产权证应该能办。此时筋疲力尽的焦维林心想，如果能把房产证办了，也就不再打这官司了。

　　2001年10月12日，当焦维林再次到大连市房屋地产交易市场办理合同登记时，被工作人员再一次拒绝，理由是此房不是商品房，该商品房销售合同属无效合同。合同不能鉴证，产权登记就办不了。

　　听到这个消息，这位七尺汉子第一次流泪了。

　　现实迫使他继续往前走。焦维林和妻子又先后找沙河口区人大、政协寻求帮助，但始终没有音信。

　　无奈，焦维林又抱着一线希望，来到大连市沙河口区检察院。

　　3起购房索赔案，检察院同时抗诉

　　在接受记者采访时，沙河口区检察院民事行政诉讼检查监督科的宋科长介绍说，他们审查了焦维林的申诉材料后，顿感此案蹊跷，当即立案，开始从法院调卷审查。

　　几乎就在同时，与焦维林同期购买了利达公司开发的春柳街联建房的马会萍、王秀亭，在大连沙河口区法院也遭遇败诉，也都分别来到区检察院要求抗诉。

　　大连市检察院经过审查后认为：法院认定，气体公司取得房产执照，是该楼的所有权人，利达公司出售该房屋不需要领取《商品房销售许可证》，这是错误的。因为我国商品房销售实行许可证制度，开发商必须办理《国有土地使用许可证》和《建筑工程规划许可证》。被告利达公司没办这两个证就与申诉人(购房者)签订商品房销售合同，其行为违反了《中华人民共和国城市管理办法》和《大连市商品房销售管理办法》，并直接导致申诉人办不了产权证。依据《合同法》规定，此合同应属无效。

　　针对王秀亭一案，大连市检察院还认为，被告利达公司明知该房手续不全，不能销售商品房，却与申诉人签订《商品房销售合同》，使申诉人陷入错误认识而进行了民事行为，属于欺诈行为。

　　大连市检察院以法院判决事实不清、证据不足、适用法律错误为由，对这3例判决依法进行抗诉。

　　据悉，大连市中级法院已将此案再次转交沙河口区法院。近期，沙河口区法院将在司法检察机关监督下重新审判。

　　今年5月28日，焦维林在得知检察院依法抗诉的消息后，并未显得过分激动。他声音低沉地对记者说，这一情节简单、证据明确、后果严重的商品房纠纷案，一直走到今天，连他自己都不知道心里是什么滋味。他不明白，百姓买套明白房为何这么难？

　　来自大连当地的看法

　　各方倾向于支持商品房欺诈双倍赔偿。有律师建议最高法院出台司法解释

　　东北财经大学法学院副教授王岩：(大连市检察院就焦维林案依法向市中院提起抗诉)这是一个迟来的好消息。商品房的属性是商品，而且商品房买卖是消费者最大的生活消费，适用《消法》是不争的事实。

　　大连法大律师事务所陈文卿律师：目前在全国法院系统中尚没有一例终审判决适用《消法》的。最高法院应就房地产消费纠纷能否适用《消法》尽快出台司法解释。

　　大连市消费者协会陈彩凤：目前，有关房地产纠纷的案件，是各级消协在调解各项消费纠纷中的一个老大难。最大难点在于，消费者依据《消法》所规定的权利，或者是消协依据《消法》进行调解时，开发商多数不予支持和配合，迫使消费者只好走司法程序。而开发商更乐意走司法程序解决纠纷。一旦进入司法程序，消费者不论在提供证据，还是在财力、时间上，其地位均表现得十分脆弱。

　　中国房地产业协会理事、大连市房产局市场处袁国钰处长：商品房属于生产资料和生活资料范畴，如果房产商在售房时有欺诈行为，完全可用《消法》第49条进行调整。尤其在房地产市场发展阶段，用惩罚性条款和严格的执法来规范商品房交易行为，更有利于房地产市场的发展。

　　辽宁师范大学法学院民商法博士张舫：《消法》是保护弱者的法律，可以说，作为一般消费者已无法利用合同等民法制度来保护自己的权益。在商品房交易中，购房者的弱者地位更明显。如果商品房买卖不适用《消法》，骗人者得不到惩罚，受害者得不到补偿，其结果必然是房地产市场鱼龙混杂，如此下去，消费者怎敢放心消费，房地产市场向什么方向发展？因此，商品房销售者如构成欺诈，理应按《消法》进行双倍赔偿；如是整体欺诈，应整体双倍赔偿。

　　(张恒采访整理)

作者：资料在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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