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主题: 房地产行业：我们收获希望——2004年房地产融资大盘点（转贴）

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房地产行业：我们收获希望——2004年房地产融资大盘点（转贴）

安普若
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标题: 房地产行业：我们收获希望——2004年房地产融资大盘点（转贴） (1477 reads) 时间: 2005-1-06 周四, 18:40

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

我们收获希望——2004年房地产融资大盘点

房地产门户-搜房 2005-01-05

银行：“吝啬”与无奈交织

对于开发商来说，去年的一个121号文件已经让他们感到“寒意袭人”，没想到这仅仅是银行收紧钱袋的一个开始。今年的宏观调控，再次波及房地产金融。从“五一”前夕的提高银行存款准备金率和房地产开发资本金比例，到银监会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，再到银行9年来的首次加息，一系列金融政策的出台，虽然并不是招招针对房地产，但却招招敲打着房地产的敏感神经。新的融资渠道还没有找到，房地产金融门槛却一再抬高。

仲量联行发布的利率上调对房地产市场影响的研究报告称，利率上调并未对开发商的融资渠道带来影响，由于央行鼓励本地银行对房地产业借款人实施更为严格的审查，过去半年中国房地产开发的融资难度加大，但该政策只是限制了相对较差的开发商以及将导致过量新供应的项目的融资渠道，而对资金充实、拥有优质项目的开发商经营计划受到的影响相对较小。对此也有专家分析，虽然加息幅度不足以对房地产业业产生大的震荡，但随之而来很能将进入一个加息周期。这样，主要依靠银行融资的企业就不得不考虑资金使用成本了。

其实对于银行来说，越来越谨慎、越来越“吝啬”也实属不得已。随着银行业的改革，银行间的竞争也日益激烈，而房地产目前是银行的主要业务来源之一，来自房地产行业的信贷几乎占到了银行信贷规模的30％，这么大的“肥肉”是任何一家银行都不愿也不可能放弃的。然而贷款规模和行业风险的加大，又不得不让监管部门和银行顾及金融风险。因此各家银行一方面在谋划着金融创新，另一方面还是积极与一些实力房企携手。

根据人民银行提供的数据，虽然银行对房地产信贷规模增幅有所放缓，但仍是房地产资金的主要支持者。

上市融资：雷声大雨点小

2004年新年伊始，国务院就颁布了《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，从9个方面对资本市场的发展提出了指导意见。这对于沉寂已久的资本市场来说无疑像一剂强心剂，同时也让在资本市场门口久久等候的房地产企业看到了新的希望。接着，资本市场的大门真的向房地产企业打开了——2月25日，“华发股份”，在上证所挂牌，成功发行6000万A股，募集资金总额4．06亿元。而几乎与此同时，上海最大的民营发展商——复地集团在港成功发行6．38亿股H股。在连续的好消息鼓舞下，更多的房企踏上了上市融资的漫漫征程。

许多媒体预言，由于上市的准备期一般在两年，资本市场向房地产企业开放到目前刚好是两年，已有多家房企完成了辅导期，2004年房地产企业将迎来一个首发上市的高峰期。但事实上并没有想象的那么乐观。中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》中明确规定：“自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。”恐怕大多数房地产公司都无法达到这一要求。

到目前为止，虽然保利房地产已经过会，但到目前还没有看到后续动作。境外上市方面，顺驰(中国)在成功完成上市聆讯程序后，也暂时没有了下文。

对于境内上市放缓，业界人士认为，这一方面与资本市场不景气有关，但还有一个重要的客观原因是，证监会于8月31日发布了《关于首次公开发行股票试行询价制度若干问题的通知》(征求意见稿)，并同时特别规定，“在询价制度正式发布前，除上市公司再融资外，暂不安排首次公开发行股票。询价制度发布后，按新政策安排新股发行”。

5月18日在深交所设立的中小企业板块，成了房企上市融资的新的希望，但从6月25日中小企业板块鸣锣开市至今，还没有见到一家房地产企业在该板块有实质性行动。

首发上市受阻，借壳上市也沉寂了下来。2003年有十余家公司成功通过借壳上市，而到2004年，借壳上市的却寥寥无几。中信证券研究员王德勇分析认为，这一方面由于壳资源减少；另一方面也反映出企业选择壳资源时更加慎重。去年欲借壳京西旅游(000802)的华远地产就是由于双方意见分歧较大，放弃了这一壳资源。

上市公司再融资可以说是2004年的一大亮点。继万科A(000002)成功发行近20亿可转债之后，金融街(000402)于12月8日增发不超过7600万股A股，目前已平稳上市；金地集团(600383)于近日宣布，将增发不超过10000万元的A股，计划募集资金约13亿元。

房地产信托：严管后重现曙光

去年下半年以来，国家的宏观调控措施令银行信贷收紧，房地产等行业转而寻求信托的支持。信托产品虽门槛较高，但收益率高于银行存款和国债，因此受到投资者的追捧。房地产信托一度出现“井喷”势头，仅2003年第四季度就发行了37个房地产信托产品，共募集资金35亿元。2004年一季度这种势头依然延续。

由于房地产信托相对灵活等优点，使业界专家对其前景普遍看好，并得出今后房地产融资的主流模式将是“银行+信托”的论断。然而房地产信托的火爆在让业界感到兴奋的同时，也引起了监管部门的高度关注。一季度，银监会对房地产信托“温和施压”，要求各信托投资公司防范信托风险。自此，银监会开始着手酝酿一系列监管政策。今年下半年以来，银监会一连出台了6份正式文件用以整顿信托业。《中国银监会关于进一步加强信托投资公司监管的通知》、《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》、《关于信托投资公司集合资金信托业务信息披露有关问题的通知》等，招招针对信托发展的软肋。与此同时，监管部门还对金新信托、伊斯兰信托、庆泰信托等一些违规操作的信托公司进行了整顿，受刘顺新事件牵连的爱建信托也进行了重组。由于银监会的铁律监管，房地产信托的“井喷”势头被迅速遏制，前三季度，房地产信托产品直线下滑。据统计，第一季度房地产集合资金信托共发行24个，募集资金总计25．76亿元；第二季度资金投向房地产的信托计划共有18个，筹集资金17．5亿元；而第三季度只发行了4只房地产集合资金信托，累计融资规模仅3．7亿元人民币。

房地产信托真的只是昙花一现吗?就在人们怀疑和失望之际，银监会推出了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)，据悉，经过两个月的讨论之后，将于近日正式颁布。根据该《办法》，房产信托业务将突破200份限制，初期将采用试点方式在信托公司中开展。业内人士称，该办法全面推广后将改变我国房地产融资的格局。有业内人士认为，《办法》的部分条款已涉及了房地产基金概念。北京华远集团总裁任志强甚至认为，在国内目前尚没有产业基金法的情况下，这个《办法》事实上既是一部房地产信托法规，同时又带有一定的不动产基金法色彩。

境外基金：依然“嫌贫爱富”

惠泽中国控股有限公司主席高广垣说，现在海外的房地产基金对中国房地产市场已改变以前观望态度，现在投资的欲望很强。像雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。事实也证明了这一点：今年年初，上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。4月份，顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。6月中旬，由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。据了解，荷兰国际房地产基金目前在中国已注资4个项目同时开发。6月22日，金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，其中金地出资约7500万元，占注册资本的15％。MSREF出资2．75亿元，占55％股份，上海盛融出资1．5亿元，占30％。

专家指出，从目前已与海外基金达成合作的发展商来看，几乎无一例外都是业界大牌，真正感到资金困难的中小发展商很难获得海外基金的青睐。

为什么境外基金不看好中国的中小企业呢?深圳德思勤咨询有限公司的董事长龙固新认为，因为中国大多数的房地产企业都是民营企业，公司的股权结构和控股结构缺乏上市公司的透明度，尽管有信誉，但是若财务不公开、不透明，基金也不敢投资。目前大多数的管理模式是家族管理模式，这样的管理模式获得境外基金的青睐。

典当：中小企业融资“便利店”

自去年以来，典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，有人甚至把典当行为称为中小企业融资“便利店”。由于受宏观调控、金融政策的影响，更多小开发商资金纷纷告急，他们正在利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金。业内人士认为，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性。在金融紧缩的大环境下，日益活跃的典当融资市场不仅为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径，也为加速形成房地产业的多元化融资做出了有益尝试。

对于那些目前手头缺少资金的地产企业，一些典当行还推出土地典当的新业务。据了解，这项新业务可以让开发商在四证办妥之前，只要凭土地证即可到典当行进行抵押，去借“过桥”资金。但也有业内人士指出，典当融资软肋也是明显的。其一，房屋典当的期限很短，回赎期只是三个月至半年，相对房地产业的漫漫开发周期只能解一时之渴。第二，典当行2．5％～3％的月利率是银行的四五倍，必将大大增加开发企业的财务成本，特别是对一些风险难测的项目而言要面临更大考验。第三，无论是相对银行的实力，还是相对于房地产企业动辄上千万的所需开发资金数额而言，作为准金融机构的典当行由于发育不久，在资金实力方面普遍存在先天缺陷，其所发放的款额根本无法支撑项目的开发所需。

外资银行：担心风险谨慎探路

按照中国加入WTO的承诺，从今年12月11日起，中国一些城市对外资银行开放人民币业务。从此，外资银行的分支机构将可以面向企业经营人民币业务，这意味着开发商可向外资银行申请贷款。那么，外资银行会不会向中国的开发商慷慨解囊呢?北京市银监局局长赖小民指出，截至今年9月底，北京共有外资金融机构驻京代表处92家，其中港资和外资银行分行总资产合计达78亿美元。外资银行人民币业务如期开放后，78亿美元能否小部分流向房地产开发，目前看来并不乐观。

在一次融资论坛上，东亚银行的一位负责人告诉记者，即使中国对外资银行放开了人民币业务，东亚银行也不会轻易开办房地产开发贷款业务，除非开发商具有很强的股东背景或担保条件。因为在他们看来，中国的房地产开发很不规范，存在风险较大。

另外，对房地产开发商而言，外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。中原地产总经理李文杰表示，外资银行除了对公司股东背景更看重外，对律师和评估报告的要求非常严格，文件繁琐，造成贷款门槛更高。外资银行还对贷款风险进行严格控制，比如贷款抵押上，外资是50％，中资是70％，也就是说1个亿的伤金，中资银行能贷7000万，而外资银行只能贷5000万。

当然外资银行对中国房企也并非无动于衷，7月5日，万科发布公告称，万科已与德国银行Hypo Real Estate Bank Internatinal(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。另据了解，一个月前，香港永新集团旗下的上海永龙房地产公司从东京三菱银行上海分行获得了一笔约8亿元人民币的组合贷款。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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