2005
我也来分析一下“上海惊爆炒房丑闻内幕”案例 0
这个案例的分析思路似乎应该这样:
1)假定这个故事“叙述”本身是真实的;
2)那么基本事实是:那个“房地产中介”的老板讲的,
买进价:一万元每平方。
卖出价,2.5万元一平方。
一套房面积:200平方。
总成本:200万
总售价:500万
需要首付:500万的20%, 即100万。这部分由房地产公司付,属于真实成本。
其他需要先期垫付的:10万元买身份(农民企业家)。但文章没有说清楚,农民企业家到底能在银行那里拿到什么贷款优惠。
所以前期垫付的成本大概是200万房款+100万首期+10万身份=310万。这就是校长说的“作庄”成本。
首付和房价之间的差额,即400万,就是需要从银行贷出的金额。
“作庄”的人的目标,就是如何去骗到这400万,而且使得到手的钱,在扣去其他运作成本后剩下的,不能低于首付的100万。注意,实际成本是310万。所以那房地产中介说的“关系费20-30万,赚150万是很轻松的”应该有误。他撑死了能挣70万。
但是银行会不会因为他是农民企业家就给他贷这400万呢?我不知道是不是真有这政策。我猜真实的操作应该是这样的:
首先是看抵押。我们假定那“农民企业家”没什么钱。有钱也不能抵押,否则还骗什么?我们也不考虑虚假抵押的情形,因为那就是另外的故事了。
如果没有其他抵押,那么首期的100万便是抵押。100万能给他贷多少呢?80%便是80万。这样做就还得倒贴了。
剩下来便是考察credit. 中国没有信用体系的情况下,如何评估呢?有工作的是看他月收入。“农民企业家”就得看他企业的规模(anual sales、资产净值、稳定的利润和现金净入量等)。国内是不是这部分能作手脚就不知道了。
而这个“投资”故事讲的是投入310万左右,在几个月的周期里,拿到70万左右的回报。当然capital return rate还是很高的。关键是银行是不是可以仅仅因为100万的首期和“农民企业家”给贷400万。我觉得玄。因为给了两个月后就不给了,那么银行只能拿回100多万,那300多万就打水漂了。
所以校长说的“出货”其实根本就不是问题。“出货”在这里是假的,只要银行的钱能贷到,“货”就“出”在银行手里了,或者就直截了当地说,当初就准备烂在银行手里了。而这套操作,如果是已经有了内线,甚至一直在进行的,那么就不存在很大的风险。风险会有,但只有一次,那就是上面发现问题,制止这种作法的时候。但那也不过是砸了一套200万的房子在手里,那本来就是低价进来的。损失跟当初的暴利比起来,小菜一碟。