2009
牛刀：这一轮房价泡沫其实正在破灭
0
牛刀：这一轮房价泡沫其实正在破灭
没有哪个国家、哪个城市的房价泡沫是在一夜之间突然破灭的。泡沫的衍生花了6年的时间，泡沫破灭的过程至少也要两年。这一轮的房价上涨，把最后一批还有一定消费力的群体全部卷进了高房价的饕餮盛宴之中，每个买房子的人都认为自己很聪明，终于在通货膨胀来临之前实现了资产增值保值的愿望，有的价值还在飞涨。可是，噩梦往往就在酣睡之中。大家看见的只是泡沫的幻象，却没有看见泡沫里掩藏的嗜血魔鬼。
中国楼市的市场迹象显示：这一轮房价上涨的主要推力是货币引起的。并不是说所有的滥发货币引起的不动产的涨价都会引发泡沫的破灭，也不是所有的经济体在产能过剩而消费不足时，由通胀预期引发的非理性购买，资产价格的上涨部分就全都是泡沫。但是，中国不同，这半年的房价上涨，是建立在前五年累积的泡沫的基础上，实际上，从2007年9月27日开始，中国的房价就没有任何上涨的动能，房价和中国城市居民的实际购买力就不成正比，市场的回调是符合市场规律的。但是，2008年9月15号以后，看得见的手开始用货币的方式强行推动房价上涨，这种泡沫已经是无法化解了。
相对中国股市，房价的泡沫是显而易见的。中国股市从6124点回调到1660点，经过比较充分的回调整理，有效地化解了前期累计的股市泡沫。经过去年的经济增长和股市扩容，中国股市的实有价值应该达到2800点，因此，在正常经济增长的前提下，股指很难回调到2800点。现在的3400点有泡沫，但是，泡沫是可控的。就像在GDP增长8%的前提下，CPI涨幅达到3%，是不是通货膨胀？是，但是只是适度通货膨胀，不会对资产价格产生任何影响。再往上涨两个点，才是货币当局应该采取温和的措施的时候。股市亦如此，现在股指还有上涨的空间。
中国的房价就完全不一样。首先是住房的两个属性不可改变：一个是民生所需，一个是不易于变现。房价过高，民生出现问题，难免引起社会不稳，甚至全社会的剧烈动荡。泡沫过大引发房价下跌，将导致许多购房人资产缩水甚至破产。这些是常规。而中国目前面临的问题，一是国民财富高度聚集在不动产上，每年有10%的GDP变成了钢筋水泥，引起货币流动的不畅；二是高房价引起城市居民生活成本的上升，终结了我们倡导多年的高消费，使整个产能出现全面过剩，直接影响了社会就业。
中国房价的泡沫已经开始破灭主要有三种迹象：一是货币也无法支撑现在的房价。我们现在M2的余额是59万亿，在一个GDP只有30万亿（还有水分）的经济体，超出GDP一倍的货币供应量，谁还能保证不动产应有的价值？就是在这么大的货币供应量面前，房价不仅停止了上涨，而且成交量大幅萎缩，这样的房价能得到市场认可吗？谁还有力量推动房价上涨。现在房产估值已经超出应有价值的100%，有的甚至更多，中国会发生100%的通货膨胀吗？发生100%通货膨胀的后果是什么？想一想，谁的脊梁骨不会冒汗。
二是需求群体已经被逼出了市场，炒买炒卖大行其道。由于政府在社会保障住宅上的严重缺位，绝大多数城市居民只能向商品房市场要房子，试问，这些需要房子的城市居民谁还买得起现在的房子？一个没有真实需求的房地产市场，建房子有什么用？有人会回答，投资啊，升值啊，你现在连这么多的货币都推不动，你还往哪里升值？
三是由于大量的已购住房的群体，失去了消费能力，导致中国产能全面过剩，实体经济陷入萧条和衰退，社会失业率上升，大量的农民工返乡，公务员和白领出现薪金下调，生活成本却大幅上升，这一切恰恰是房价泡沫破灭的前兆。令人遗憾的是，我们现在还看不出来，用什么办法可以化解这轮泡沫，我们已经错失了2008年楼市调整的大好时机，我们还将失去什么？