2011
美国房地产投资圈子召集成员
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本来老狼准备自己一个人九月份到美国看房子，没想到九哥和别的网友也想一起去看。所以就干脆在这里喊一嗓子。去看之前和去看的过程和看了以后，都会有不少信息需要交流，这些信息有的可能会被一些网友认为是 confidential 的。如果涉及操作，这些网友就更不愿意公开。所以就在这里喊一嗓子。有感兴趣的，请跟老狼联系。
老狼之前的系列文章已经表明，老狼做此决定，主要的假定就是美国的房地产经历了三四年的下降后，有不少地方的房地产已经跌去了50%左右的价位。如果能再运用 foreclosure 相关的方式操作（pre-foreclosure, short sale, REO 等），也有可能在此基础上再获取20%-50%或以上的价格落差，这样就大大释放了投资风险，抬高了回报空间。后来经和行内的网友交流，还有一种方式就是和银行方面以wholesale 的价格拿地，以数量换取低价，然后再做开发。这种方式因其专业程度和进入门槛比 foreclosure 还高，所以应该也有不少机会。但也是因为其进入门槛比较高，一般每笔资金应该在百万美金以上，所以这种手法估计也没老狼这种贫下中农什么事。但其他有兴趣的朋友也可以在一起讨论一下，看看各种渠道是否适合自己。
我的钱是我在新西兰的妹夫炒外汇炒糊了的美金，因为他所买的美金有高额的利息僵在那里（因为是贷款买的美金），这是很大的浪费和很高的资金成本，不如拿来做稳健点的投资，让房客的房租至少把利息给扛住。这真是一个怪圈。我妹妹在房子上赚的钱，拿房子套出来想在外汇上“赚更多”（这已经被我一再警告并严厉制止，但他们竟偷偷地去炒，这真是命数）然后输回去了，现在再用房子救出来。我那个做 foreclosure 的朋友，是华尔街二十多年的操盘手，在股市上输个精光，被银行从家里扫地出门，然后靠 foreclosure白手起家，东山再起，买了一百多套房子，然后从房子套出来的资金，又从股市里输回去。估计这也是命数。都想赚“轻松”的快钱，但这种快钱，如果不像中国那样有着权力的干预和门槛，其输赢是有其平均的统计概率的。其实房地产自身也会输的倾家荡产的，美国的次贷危机就是明证，而中国的房地产也即将经历这一幕。任何人都不能假定自己运气特别好，或者技术特别好，而且一直好下去。哪怕金融奇才 Jesse Livermore，最后也兵败自杀的。而巴菲特赚钱的秘籍，同样也是找出被低估的东西，长线持有，而不是投机挣快钱。 少数人的确能短线赚快钱，但那只能是少数人，你不能假定自己命那么好，刚好属于那一小撮。
其他人的期望和目的不一定一样。有的人到美国买房是为了子女留学，有的人是为了找退休养老的地方（比如九哥），有的人是想买度假房，更多的人是想保值手里的钱。中国六月份的CPI政府公布的数据已经突破 6 4%，专家说实际上这个数字至少要乘以2. 百分之十几的通胀，什么生意的回报率能跑得这么高的赢通胀啊？那拿去换成其他国家的货币？可现在各国都在比赛印钱。所以现在中国大批人涌向美国“捞底”买房。
Anyway, 每个人的情况不同，期望不同，目标也就不同。所以我没有太高的期望去在这里面达成什么组织和操作，还是基本上基于自己个人权衡的投资行为，跟有同样兴趣的网友们分享一下信息，如果在相近的领域和地域能有相近的投资，也好守望相助，互相提携。因为我的问题也跟大家一样，就是买房子买在低价，因为大势和操作策略和技术的原因，还有朋友帮忙的原因，问题不大。但最重要的问题是如何避免房子买完后不成为 liability. 所以购后的管理和出租就是核心问题。在美国的大多数同学没有这个问题，因为他们买房子一般都在家附近买。少数钱多的，会从加州或者加拿大跑到佛罗里达、拉斯维加斯、底特律、克利夫兰这些房价跌的最凶的地方“抄底”。像老狼这样四处游荡的，要解决的就是出租问题。这个问题能妥善解决，那么这条路就走得通。否则就成问题。如果只有保值和投资回报的目的的，就容易聚在一个地区买房，以降低房子的出租管理的边际成本，提高收益。但这是否能行的通，我们现在还不知道，需要探讨。当然像有的同学建议的那样，整栋公寓楼买，那样的出租管理成本最低，但资金门槛高，除非是成立基金操作，否则一般人很难做到。我们暂时还没考虑那么远，还是一步步来吧。眼下，我们还是focus在信息的交流和操作过程的互助。 虽然我们不排除在顺利的情况下，将来发展成有组织的商业行为。但是对眼下的试水阶段，那是完全建立在各人对于获利前景的判断，投资本也都是个人行为，是各人自己的独立考虑和决定，我们只操心自己的deal。如果考察的结果不理想，或者不明朗，就放弃；如果顺利，那就会一个房子接一个房子的买。我在美国那些在这次房地产大跌中输得焦头烂额的朋友们，他们自己现在就在一个房子接一个房子的买，大兴土木。对于我来说，有个bottom line，就是实在不行，我自己就住在那儿管自己买的房子，反正我是个自由人，住哪儿都可以。当然那就要买大一点的房子，或者多买几个才划算了。
所以对此事有兴趣的同学，请给我来信（email chairwolf AT gmail.com），告诉我你在海归网的ID，和你的身份信息，以便我邀请进入海归俱乐部里全封闭的美国房地产圈。那是 serious 的商务信息分享，以及各人操作、计划、进展、经验、教训的交流，不是为了显示自己高明而踩低别人、别苗头、吵闲架的场所，所以要求每个人必须有海归网VIP会员的引荐，VIP会员的名单见 http://www.haiguinet.com/forum/viewtopic.php?p=1766305，说明每个人的身份。实在不认识任何海归网VIP会员的，应该向我说明真实姓名和身份。这样做是为了防止虚拟的蒙面马甲，因为没有任何代价就在里面捣乱。我个人负责绝对对圈子成员的身份信息保密。进入圈子的成员，也应该承诺对圈子里的信息绝对保密。否则，人家做了一大堆 homework, 发现一个地方不错，结果信息迅速流传，无数人涌到那里把当地的房价给抬到天上，跟温哥华一样。这样就没有人愿意交流了，圈子也就失去了意义。当然不相信我的，可以不必勉强，也可以自行另外组织圈子。我们宁缺毋滥。俱乐部里的每一个贴子，可以视情况设置成跟海归论坛共享以让更多的人知道（比如marketing information），也可以设置成不共享，而只供圈子成员阅读和讨论（比如confidential information like decision and operation）。我们通过对这一具体行业的讨论和操作，来把海归网的行业圈子用起来。
美国各地做房地产的agent们，也欢迎加入圈子，提供你们的专业资讯和咨询。我们在各地买房子的时候，也需要当地的 agent. 不要求你们学雷锋，按规矩办就是了，把话说在前头，当地的规矩是什么。可以看在网友或者数量的份上，适当给点优惠。这些都做在明处，让各方都能受益。
我现在可以透露自己的初步计划，是九月份前做基本的 homework, 就是物色可能出手的地区的，研究那里的房价及其落差、成本和出租的房租市场情况，然后在九月份到实地考察（主要是看房、看区域、落实租房状况等）。各人的目的地可能不一定一样，可以搭伴去，也可以自己去，然后随时交流沟通。我九月计划去的地方，有西雅图，新泽西、纽约、佛罗里达。有的同学想顺便去旅游的，我可以提供相关资讯。如果刚好跟我一路的，我们可以一起租俩车开着车走走看看，减低成本，我可以当免费导游。