美国东西岸与内陆房产投资泛谈   Comments

美国东西岸与内陆房产投资泛谈

如山

(2012年3月27日,星期二)

美国的土地面积不仅仅是绝对数字的大,更主要的是适合人类居住的可用土地面积大,所以形成了东西南北中星罗棋布的大大小小城市。而每个城市都差不多有其独特的特点,就像人类一样,世界上几十亿人有几十亿不同的DNA构成的不同人。所以,要笼统地说房产如何不准确。但是,本人认为,在美国东西海岸大城市与内陆城市之间,其房产投资还是有些明显的特点可区分。论坛上常常看到不同地区的地主交流时,往往让我觉得是“鸡同鸭讲”。因为大家没将这些明显的区别放在讨论里面,其讨论结果就上变成“盲人摸象”,尤其对新地主更不得要领。以下讨论希能起到抛砖引玉的作用,各位同行和熟悉本地房产的网友请更正和补充。

美国东西海岸大城市由于交通、气候、环境条件等等,加上了人类喜欢集群的特性,由长期积累而变成了经济、文化、政治和社交中心。大城市为人们的生活带来了很多便利的条件。而沿海城市多受海洋和山(多数有些山脉,不然就是容易受洪水威胁的地方,不容易形成大城市),其土地稀有性特别明显,造成房产长期的需求压力。因此,其房产的长期升值潜力是存在的。有人可能说,美国可用土地这么多,往大城市旁边可以几乎无限发展,或者还有很大发展空间。但是,一来很多由于山的限制,更多的是,离开一点的地方,人群就差很远了。别的不说,相信大多数童鞋都到现场看过球赛,见过人们那个狂热劲。还有音乐会等等。现在媒体这么方便,在家电视或者电脑都可以看到,干嘛还花几千块去现场看呀?人类偏好热闹、集群(这里说的是大多数人,不包括小比例人的特性)。

而美国内陆城市,特别是平原地带,很多地方周围有很多空置土地可用。大多数房子不需要公共供水,挖地下井供水就成。废水的排放也简单,使用Septic Tank系统,让地下自然消耗掉。而人口密度大的城市却不成,必须有公共供水、排废水系统才成。有人形象地说,在大城市看见一个人,5分钟就会离开你的视线;但是在一马平川的内陆,一个人骑马离开半个小时依然能被你看到。

读到这里,可能有人要问:这样说来是只有大城市才能投资房产?我的回答:不是!只是说特点,下面说其与内陆城市房产投资的分别。

以租金回报为例,人们常常为一些Cap rate达 15%以上的感到惊讶。总是在问,我怎么能找到有这种回报的?这就要看你在哪里,不然就是“鸡同鸭讲”。要是有人不服,我可以告诉你,在全世界所有重要的大城市中,你很难(要不说不能的话),找到Cap rate大于6%的(请注意,这个Cap rate是相对实质利息接近零的比较值)。我所知道的香港的房产在1998年高峰开始下跌,两年内最大跌幅达到70%。有些已经跌破建筑成本。即使如此,你也找不到Cap rate大于6%的房产(真实利率接近零的调整率)。同样的规律适用于世界上所有知名的大城市,例如伦敦、悉尼、香港、北京、上海等等。这些大城市的Cap rate一旦上升到一定程度,换句话说价格下跌到一定程度,就有大量承接。在这些地方,你要是想等10%以上租金回报的房产,你是永远也等不到的。世界上很多人没钱,现在的美国人就更给人是穷人天下的印象。但是你要是到过这些城市的房产拍卖场或者看到过MLS的低价房就明白我说的不假。那基本都是拿现金去抢,抢的人不只是老中,即使像我们这里还不是一个上升的市场的情况下都如此。当然,在大城市边上和中下区是有Cap rate高的,就看你个人投资风格,想不想要了。

而美国内陆地区,现在你有高回报的租金,十年八年就Payoff贷款,房子只有净值,当然也是不错的投资。但是,就像我上面说的,你十年二十年都不用指望房价上升。

我的结论:大城市出租房产的投资必须专注升值,也能够依赖升值,租金回报是Bonus;而内陆出租房产投资必须专注租金回报,也能够依靠租金回报,而升值潜力是其Bonus。这个规律同样适用于大市场好区与差区和周边地区的比较。

上面的分析是试图说明Cap rate变化的道理和出租房回报的形式。需要提醒童鞋们的是,这里说的是一般规律,不代表具体的当地情况也适用,不可机械地套用。而具体城市或者屋村,甚至具体的物业都有不同。例如内陆城市中,有某个地方刚刚一个大公司总部搬过去,就会在当地带来十年八年的房产兴旺期。

声明:以上文字旨在探讨东西岸大城市与内陆房产投资的分别,不是投资建议。

(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)

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