美国的Foreclosure拍卖已经不是有最好折扣的地方了   Comments

美国的Foreclosure拍卖已经不是有最好折扣的地方了

如山

(2012年4月9日,星期一)

2009年我刚刚上网时写很多有关Foreclosure拍卖的故事。曾经说过我买最多最好的Deal是在Foreclosure拍卖。三年过去,情况已经有很大变化。为何?

一言以蔽之:拜托互联网,现代通信的迅猛发展提供了教育机会和引入大量竞争。

约十年前我第一次走进Foreclosure拍卖场,老经验的投资者告诉我:七八年前(也就是距离现在十七八年前),知道去Foreclosure拍卖场的人很少,大家都互相认识。每次带七八万现金(当然当时的房子比现在也便宜得多)进场,只要买成了一个,七八万的回报一定有。由于大家都互相认识,就变成今天要是你很想买,我就不Bid上去了。所以拍卖价格大多数情况下都不会被Bid很高。但是十年前已经做不到了,因为知道的人多了,来的新投资者也多了。有旧的退出或者刚好没现金在手)。不过20%到30%左右的利润也是一个普通数字。而当时本地(大城市)同一个County专门做提供Foreclosure拍卖资料赚钱的经纪(一个组)只有一个。而这个经纪组赚的钱也是哗啦啦的进来(每买成一个收3%)。而最近的这十年来,特别是最近几年来互联网的迅速发展和美国房产的大跌,令“Foreclosure”这个词已经家喻户晓。其它经纪发现光提供资料就能赚钱,所以本County成规模的专门做Foreclosure的公司也变成了四间,更不算小规模的一二个经纪的。另外一方面,互联网的信息广泛传播,“教育”了很多准买家,同时也提供了大量关于Foreclosure的免费资讯。

这些因素结合到一块,就是造成了今天Foreclosure拍卖场“人山人海”,热闹非凡的景象。本地还不能说是一个上升的市场,尽管最近几个月交投明显增加。但是,只要你到了Foreclosure拍卖场,好像房子供不应求的景象。顺便说,我们这里华人不多,甚至亚裔都不多,不要以为都是华人爱凑这个房子的热闹。过去几年在本地市场继续下跌的情况下人一点不少。市场价格总是由供求关系在决定。所以现在在拍卖场上的房子被拍到90%的市场价以上不是新鲜(记住我说的,本地过去几年一直在下跌)。是否有人说,90%折扣仍然是低于市场价10%呀。可是不要忘记:一,大多数Foreclosure投资者没有机会进房子里面去看,这是买Foreclosure拍卖房子的“硬”风险;二,房子Liens有没被查完全清楚的可能(有初步Title也未必Cover全部liens)和需要做Eviction的可能(原来业主没自动搬走),这是房子的“软”风险;三,无法买入时贷款(大多数州),令现金的回报减低很多。而在MLS市场上仔细分析和找都比这个更有机会找到好Deal了。所以本人现在极少进入Foreclosure拍卖场。

綜合:对什么情况都要用变化的眼光去看,用灵活的策略去处理。不能“一根筋”到底。这也我为什么推崇孙子兵法。她的主体就是一个“变”字:

“故兵无常势,水无常形。能因敌变化而取胜者,谓之神。故五行无常胜,四时无常位,日有短长,月有死生。”

请读者留意:以上是与诸位读者分享,不是投资/买房方法建议。而且各地情况也有不一样。

(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)

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