用户名:
chairwolf
自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震


发送站内短信
查看博客个人资料
发表文章

文章目录


精华荟萃      更多


精华            更多


最近文章


热门文章


最近评论


 

搜索

 
 总点击: 12469764

【美国房地产系列】闲聊房地产投资回报率   Comments

上文我谈了投资房地产的两种基本的获利模式:房租和增值。但买房子是很吃钱的生意,一个房子从几万美元到几百万美金,买入后,如果只算 capital gain, 其平均的投资回报率不过是百分之五到十,这对于习惯了在中国赚取暴利的国人而言,实在是乏善可陈。

当然中国和美国的生意是很难相提并论的。在中国赚钱,得有“路子”,最好是“我上面有人”。权力垄断可以轻松的赚取远高于市场平均利润的回报。另外就是市场的不成熟,也存在着许多赚取超额利润的机会。但也正因为市场不成熟,机会就与风险成正比例。其中很多机会就是子虚乌有的,不过是水中月,镜中花。比如说现在国内的资金成本,据说很铁的朋友之间借钱,其利息都高达百分之二十以上。现在温州的民间借贷更是突破了一分息。这就是说,资金的年回报率达120%!!!可是什么生意能赚取百分之一百二十的回报呢?当然是有,但是从道理上说,应该很少。否则国内那些大小投入的生意,尤其是制造业,就不必辛辛苦苦的在生死线上煎熬了。前阵子的股市泡沫和房市泡沫,就是这样出来的。既然自己的生意不赚钱,或者赚钱很少,投资回报率很低,而别的地方回报“很高”的话,当然就会把资金投入到那里了。但最后是被套住,下场很惨。高利贷最邪乎的地方,如浙江等地,大批债务人“跑路”,无数人陷入灭顶之灾,乃至于家破人亡。

资金回报率这东西,值得投资人仔细掰掰。现在中国的定期存款利率,一年期的是3.5%,而官方公布的通货膨胀率则在4.9%。这还是官方公布的通胀,实际上远不只这个数。这意味着钱存银行,每年至少就得赔1.4%以上,逐年打水漂了。所以钱不能呆银行,得找投资渠道。

中国的贷款利率是多少呢?7%左右,除了房贷之外,可以浮动 45%,就是10%左右。银行一存一贷,轻松赚3.5%到5%以上的利润。但是借钱的人呢,就得寻求回报在贷款利率以上的投资回报,否则投资就意味着辛苦半天还得亏钱。但是如果将4.9%以上的通胀加上,大家就知道,这种投资就不那么容易找到了。“找到”的,其实是风险很高的“投资”。所以现在借钱越来越难,温州的民间借贷利率终于突破了120%,但是,负债数以亿计的债务人频频跑路,就在那里引发了一波又一波的地震,以至于要把“经商奇才”吴英拉去枪毙。

所以国内的那些“赚钱”的标准,其实是海市蜃楼,当不得标准的。但你架不住人家已经形成了这样的心理惯势。而在北美,你要赚取远高于平均利润的投资回报,就很困难。当然,因为那是一个相当成熟的市场,其风险也会低很多。

现在我们来看米国的投资回报率。仍然以股市和房市为例。米国的股票投资回报率平均是百分之十,而房市的平均回报率是百分之七(只算 capital gain, 没算 operation income)。那革命群众们为嘛还要投资房子呢?投资股票的回报更高,还不用管理房子等烦心事。其中的奥秘就在于,投资房子可以用更高的杠杆—一般80%或以上,而股市你即使用 margin, 通常也只有50%。房子你还有房客给你扛住利息,甚至支付本金。如果你买的房子出租,其租金能cover住房贷本息,那么就相当于你花了百分之二十的钱,拿到了百分之百的货。当然,杠杆放大收益,也放大风险。所以,在价位的高点使用杠杆比较危险,而在低点使用杠杆则比较安全。

要提高资金的利用率,基本上有两种方法。一是尽可能地借钱。我一个朋友就用5%的首付,去设法向十个银行借钱,买十个房子。另外一个朋友呢,则将自己的工资高报了很多,目的就是要多借钱。去年九哥讲了我的一个朋友的一个故事,就是他们买房子发达了以后,想改善自己的生活,就去买一辆宝马车,大概5万美元。但去了以后想要的那款没货,要订货。回家的路上忽然想到,与其买车,不如 lease, 就是租车。他们那时候百分之十的首付便可以买一个十万美金的房子,租金除了扛住贷款本息外,还能剩下每个月五百多美金,足够lease一辆宝马车了。Lease的车很省心,修车什么的事情都不用管,还总能开新车。五万美金的买车钱,可以买四个房子。这样,房子也有了,新车也有了,都是房客给供着。所以现在他们家的好车,奔驰、宝马等,都是用这种办法买的。

但现在美国股市已经从谷底翻了一倍,失业率也已经改善了许多,但房价却没有动多少。其中一个非常重要的原因,就是现在跟银行很难借钱了。我的不少朋友,收入非常高(高达四五十万美金的年薪),或者资产净值很高(几百万的资产净值,比如说,房子就是全现金买的),都借不到钱。你有一百万的 equity 想借1万都不行。这种business上的真空,给了许多人以商机。其中以华资银行为主,就设法提高首付至百分之五十以减低自己的风险,同时还提高利率,大赚其钱。甚至一些华人也组成这样的基金去放高利贷,利息高达百分之八到十。其中借给做 foreclosure 的,利息还高达百分之十二到二十 —- 但即使是这样,还是有人去借,当然借的人还是能够赚到不错的利润,详情我后面再谈。因为现在美国房市的机会实在太好,很多华人都在拼命进货,我认识的许多人,手里都至少有五六个房子。但因为房子很吃钱,子弹很快就打光了。如果借不到钱,就干着急。因为这其实还不仅仅是提高资金利用率和回报率的问题,而是美国房地产这样的时机可谓千载难逢。以前一般房价低的时候,利息高,而利息低的时候,房价高。而现在,不但利息几乎是历史最低,而且房价在许多地方都跌回了十年前的价位。这种大跌只在上世纪八十年代出现过,至今已经三十年。而我们的一生,还有几个三十年?更何况现在的人民币汇率的历史新高。三种机遇碰在一起,而这种时机持续不会很长时间。但房地产却是一种流动性较低的产业,又很吃钱,你没法逮住机会猛捞。

这样就形成了美国房地产投资的一种商业模式,就是金融借贷。在房价很低的时候,(如果不是最低),以高息、百分之五十的高首付贷出,有抵押品,风险极低,而利润极大,很 scalable, 还免去了管理房子等麻烦事。 但最近各个银行的房贷有松动迹象,可以预料,随着银行房贷的放松,房价将有比较明显的上升。最近我在新泽西的普林斯顿附近的地方,原来从十六七万跌下来的房子,许多九万的房子都已经卖光了。于是人们就继续扫十万的。很快十万、十一万、十二万的房子也卖光了,在同一地区只剩下十三万的房子了,短短一个月之内,房价就上升了百分之二十左右。我认识的一些朋友,在拉斯维加斯、佛罗里达等地扫货,连续出手,往往出价比 listing price 高出一两万美金的offer都抢不到货。

第二种提高资金的利用率的方式,就是加快资金周转。这些方法结合在一起使用以后,资金的回报率将大增,甚至可以高达百分之百或更高。我将在下文结合foreclosure(银行法拍屋)的模式来具体说明。

(待续)

9227 次点击    关键字: none

发表回复

校验码:  


你可以 回复, 或者 trackback 到你的网站.