2012
趁火打劫的foreclosure（拍卖房）
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上文我谈了美国房地产投资的租金和升值两种基本模式。下面我就来展开讨论一下基于这两种模式之上的其他操作手法。
最令人瞩目的就是 foreclosure. 因为这种“趁火打劫”的模式，由于时间、资金和专业知识、经验等的限制，造就了比较高的进入门槛，从而也就造就了比较高的投资回报。银行法拍屋的价格，往往至少要比市场低百分之二三十，甚至有的可以高达百分之五十以上。关于 Foreclosure，本坛的如山大侠有专文已经写的非常详细，大家可以仔细学习，这里就不再赘言，而只就foreclosure 的其他方面做一些补充。
Foreclosure 的操作也分两种模式。一种是 flipping, 就是低价买来后整修，提高其市场价值，然后卖出。我现在新泽西的普林斯顿，这里刚刚出售的一个房子，原价和市场价都是四十多万，但 bank own 以后（就是银行收回再卖），被人以28万买下，旋即整修后，以37万卖出。这种手法是提高资金使用率和加快周转的主要模式之一。特别是如果借不到钱的情况下，这种模式几乎就成为房地产投资周转最快的唯一模式。在foreclosure很成熟的地区，管理团队甚至跟金融机构合作，提供高利贷服务，利率高达10-20%。因为 foreclosure 必须是全现金购买。在价格低至有足够高的获利空间的时候，人们就愿意借短期的高利贷，先将房子低价买下，然后整修一新，再请以后评估，以所买到的房子的资产净值作抵押重新贷款，然后以低利率的银行重新贷款，去还掉高利贷，再进行下一轮投资。我的一个朋友用这种方式，foreclosure买下房子后装修重新贷款，周期为两个月，银行对装修后的房子进行评估，价值当然远高于原买价。然后以房子作抵押重新贷款，其贷款金额不但覆盖了原买价，还掉了高利贷，而且覆盖了高利贷的利息。算下来，三十多万美金的房子，自己的纯现金投入只有两万多美金，但这个房子的一年的租金纯收入也是两万多美金—cash on cash 的回报是100%。由于一年后成本已经全部回收，风险已经降为零，以后赚的都是纯利。
可惜现在在很多地方，flipping已经越来越难以为继，尤其是对于那种买气不足的地方。就是说，你以低于市场价买入一个房子，装修一新后提价卖出，却难以卖到成本价之上。虽然市场价在那里，但是有价无市，卖的非常慢。当然许多地方房市复甦的情况下，似乎卖出要容易些。可是这些地方的foreclosure抢deal也很厉害，不太容易再持续地捞到便宜的好货，守株待兔的时间会比较久。
拍下房子后提高房子的价值获取银行按照新的市值贷款的模式，除了装修之外，还可以通过管理。这种模式主要是针对商业房地产。买下成片或者整栋大楼的condo后，通过改进居住条件和加强管理，提升入住率（occupancy rate）。商业房地产的主要是看其赚钱的性能来估价的，就是卖生意。赚的钱多了的工具，自然估价就高。去年我跟九哥等网友去洛杉矶附近碰到一对挪威兄弟，就是以这种手法来做的。他们将大学附近的一片condo共72个单位全部买下，买价是480万美金。然后他们将原租客全部请走，装修一新后再出租。由于买价便宜（因为房地产大跌），其成本就低。又由于装修一新，让人感觉很舒服。两个卧室的condo，租金才1000美元，比起相邻的小区那种一个卧室的condo租800美金，显然便宜多了。于是入住率达到百分之百，由于入住率高，这片condo每年可获八十多万的现金流。一年后，银行重新评估其价值，达760万。按百分之八十贷出现金，就是608万，原来买入时的现金和装修费用就全部收回了，此后每年的收入都是净赚，租金除了还银行本息，还有不少净收入，所谓正现金流。这意味着靠这房租多少年后还清了银行的贷款，就白捡了这一片72个房子，现值七百多万美金。如果再算上房子的升值，其回报更是令人无限向往。
但这种模式因为需要的资金大，对管理的要求也高，所以造就了比较高的进入门槛。Foreclosure 一般所见到的拍卖，都是几万美金到二三十万美金。而这种商业物业，动辄就一百万美金左右甚至更多的资金，有多少人能够很快拿得出来？所以这种deal，相对于一般的 foreclosure, 能得到的价格更低，因为竞争的人更少。但这点钱对于在很多中国大陆的人来说，就不算什么了。所以现在的形势对于那些拥有一百万美金数量级的人来说，是极好的机会。可惜的是在以往这些人大多跑去买单个的百万或千万豪宅。这些豪宅几乎不可能租出去，而每个月还得花很多钱去维护，一些朋友甚至不但免费让人住进这些豪宅（房子没有人住很快会坏掉），而且每个月还付人家两三千美金替他们看房子。这样的“投资”不但没有钱源源不断地进自己的荷包，而且还源源不断地掏自己的荷包，买的就不是 property, 而是 liability.
这种集中的住宅对于海外的投资者来说也比较合适。因为远程投资，管理困难，这成了阻碍大多数海外投资者的主要障碍。单独分散的管理，管理成本太高，也没有效率，很难管好。很多人买了房子，就因为管理问题，不得不放弃。但如果是集中购买，比如一栋大楼或者一个小区里面的几百个单位，这样的管理效率就会大幅度提升，而成本就会大幅度降低，资金腾挪的空间也大大拓宽，可以炒出一盘不错的好菜。明天我将谈谈我们在这方面的计划。