2012
【美国房地产系列】建议的美国房地产投资方案
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好，老狼关于美国房地产投资考察已经谈了许多，综合起来，现在我们要付诸决策和行动，基本上是这么几条：
第一， 要有可靠的、有经验的本地专业管理团队。因为对于local的房地产投资，大都不需要别人，自己管就可以了。而远程投资，要想房子成为源源不断的摇钱树而不是麻烦不断的烫手山芋，买房后的出租和管理就成为最关键的因素。在现在的情况下，基本上这个问题解决了，其他问题都好办。
第二， 投资回报率比较高。一般用于比较的参数是 cap rate，就是经营净收入和投资总额之比。就我在美国各地考察的印象，大体如下：纽约2-5%，甚至是负数，新泽西5%-8%，佛罗里达5%-15%，拉斯维加斯6-12%，西雅图5-8%，洛杉矶和旧金山好区跟纽约差不多，其偏远地区跟西雅图差不多。
第三， 主要寻求以房租获取现金流模式。这里的主要考虑是风险的防范问题。就是对于capital gain模式，也就是房子升值模式，我们并不知道要等多久，买入以后房子是会继续跌，还是会升；如果是升，升多少。其实在说话的这个当儿，在许多地区，这种风险已经大大释放。就说我现在所住的Princeton好学区里的两房 condo, 从前是从18万美金掉下来，跌了一半，在三月份到五月份分别以九万出头的价格卖出，然后明显地可以看到有人持cash不断地扫货，在五月底将大概四五个九万多的房子扫掉，剩下的一模一样的房子，价格就一下子跳到了14万。就是说，一个月内升值了50%。所以资金雄厚，能扛风险的人，也不妨去买好区的好房去寻求增值，只要 hold 得起。不过这种机会稍纵即逝，感觉现在在好区拿现金扫货的人太多了，抢好deal已经不易。而租金模式，则赌运气的成分少了很多，因为主要是靠房客的租金去抗住成本，并赚取现金流。因为我们无法百分之百地准确预测 capital gain, 就是房子增值的情况，所以对一般投资人而言，我们还是倾向于保守些，让房客给扛住风险。两种模式赚钱都要靠大势，就是在房价的低处入市，但租金模式在低价保证低的营运和资金成本之后，关键是靠管理，而较少靠运气。我有朋友的房子都跌成负资产了，但却能每个月带来丰厚的现金流，所以根本就不怕，反正是棵摇钱树。并且那是带来“现在的”的收益，而不是未来的。有起码金融常识的同学都知道，现在的钱，永远大于将来的钱。除了“十鸟在林，不如一鸟在手”的道理，还有资金的流动性和投资复利滚动的考虑。
第四， 尽可能地利用金融杠杆，用一份钱做几份事情，提高资金使用率和回报率。由于现在是房价低部，风险已经大部分释放。再加上我们决定做的模式是出租模式，就是主要依靠房租获取现金流，房租除了覆盖融资成本和经营成本之外，还有不错的现金收入。所以在这种情况下，应该尽可能地利用银行资金，用银行的钱来赚钱。用银行的钱来赚钱分两种，一种是买房的时候，利用金融杠杆去用少量的钱去撬动更大（一倍乃至数倍的）投资；另外一种就是买入后，借助装修、管理等手段，使房子升值，从而再贷款，将升值部分贷出来（很多时候这就基本上可以覆盖买房头款了，至少是头款的大部分），实现资金的快速滚动，将钱套出来投入下一个目标。只是对于海外投资人，甚至对于大部分已经买了很多房子的美国投资人，现在向银行贷款已经极其困难，甚至根本不可能。而不管是哪一种房地产的投资模式，timing 都非常重要，就是趁在成本低的时候入货，不但扩大升值回报，而且增加租金的回报率，提升租房竞争力。但是如果缺乏了金融杠杆，自己的子弹有限，很快打光后，就只能眼睁睁地看着现在这种一辈子只能碰上一次的大好机会溜走。所以银行借贷这个限制条件，足以将很多选择排除在外— 我们倾向于选择那些能够向银行贷到钱的项目。所以我们比较投资回报，也更多的会使用 cash on cash, 就是看自己的净现金投入，在一年的时间内获取了多少净的现金回报。
第五， 尽量利用规模效应，提高管理效率，减低管理成本。分散的房子，虽然也可以找管理公司，但有经验的同学知道，地税、HOA费、管理费用、维修费用、空置成本、诉讼成本这些很容易就把利润给吃掉了。所以管理一定要形成规模。这就要求每个管理团队所管理的规模扩大，所买的房子相对集中。一般管理半径不超过车程20分钟，最好是集中在一栋大楼或者一个小区内。
第六， 第六，对于来自于海外，尤其是中国的投资人，这种能形成规模的房地产投资，最好能够结合投资移民，一举两得。这就要求所投资的项目，不但在规模上能到50万美金以上，而且能够增加至少十个工作机会。
由此得出我们所建议的美国房地产的投资方案之一：依靠当地有经验的专业房地产管理团队，以责任有限公司（LLC）或者信托投资公司（Trust)的形式，获取银行的商业房地产贷款，对目标为入住率（occupancy rate）偏低（比如 50%-70%）的银行拍卖（foreclosure）的中型公寓大楼或者小区（apartment complex，其规模在100个公寓单元至500个左右）进行投标，获取比市场平均价低很多的价格，以奠定获取收益率（cap rate ）10% 左右、cash on cash（现金回报率） 20% 左右的投资回报的坚实基础。在持续管理获取总投资额10% 左右、净投资额20% 左右或以上的年回报的同时，通过管理、装修，提高入住率至90%以上，以提升物业的估值（appraseal), 争取银行的重新贷款（refinance），将原投资的头款尽可能取出，进入下一个目标的投资，滚动发展。
现在营运团队我们已经物色好了。 这是一个有与以上的操作相关的丰富经验的营运团队。为了进一步具体地说明上面方案的可行性，我在此列举两个他们操作过的案例。
案例一：182个单位的公寓小区。
1、历史资料：物业上一手交易情况
该小区在上一手（2006年）的交易价格: $3,900,000，平均每个单位价格为$21,428.57/unit，贷款金额: $3,000,000
2、本次交易的投资情况
因原来的购买成本比较高，给经营带来不少压力，该物业在2009年2月被银行拍卖。成交时间为9月份。成交价格为: $2,550,000, 平均每单位$14011.99/unit。价格较原价下跌35%左右。购买成本的大幅下跌，大大释放了投资风险，使得物业易手后，其资产增值和现金回报率都大幅度增加。
贷款数额: $1,989,000，为房子购买价的78%。利率为6.95%。首付为 $561,000。加上其他的前期、过户、整修、水电气押金、保险和操作成本等，现金投入为: $700,000.
故总投资为: $2,689,000 (Cash $700,000 + Loan $1,989,000)
3、租金收入：
物业过户后，经过整顿管理，平均每单位的实收租金为每月444美元，每年5328美元。
租售比为: 1 : 2.62 ($444X12 : $14011.99)，也就是说，房价等于2.62年的房租。
购买时的出租率: 72%，1.5 year后的出租率增加为: 95%
现时收入: 每月$78,000/month
扣除：营运成本48,000美元
营运净收入: 30,000 美元
支付贷款本息: 每月15,000美元
净现金流收入为： 每月15,000，每年 180,000美元。
Cap rate （收益率）: 14.12% ($30,000*12/2,550,000)
Cash on Cash（现金回报率）: 25.71% ($180,000/700,000)
4、资本增值（Capital Appreciation）
2011年八月，这个公寓小区进行了重新贷款，银行对物业的估值为$3,750,000。故资本增值为$1,200,000 ($3,750,000 - 2,550,000)，较原购买价增值了 47%。
以此估值为依据向银行重新贷款（refinance）贷到估值的60%：$2,240,000
利率: 5.75% （利率降低了很多）
减去原来的贷款数额，和两年多来已经支付的本金，可提现: $300,000
2012再次提现: $200,000
因此，从这个物业中一共提现了$500,000 用于其他物业的滚动投资。考虑到当初购买这个物业的时候，首付为56.1万美元现金，加上其他费用，投入的现金为70万美元。所以重新贷款取出了50万美元后，这个物业的现金投入就只剩下了20万美元。而这20万美元则继续产生着每年18万美元的现金净收入—现金回报达90%。重新贷款的第二年起，原始投资已全部收回，回报率趋向于无限大。
5、资产净值积累（Equity Accumulation）
2011年由房租收入里所归还的贷款本金: $45,490
2012年一月到五月所归还的贷款本金： $31,431
投资回报（ROI）汇总:
1. 租金的营运回报: 25% （实际上在重新贷款的同年就变为90%，第二年则趋于无穷大）
2. 资本增值: 171.42%($1,200,000/700,000，假定以银行估值的$3,750,000 卖出变现)
3. 资产净值累计：每年所归还的银行贷款本金：比如2011年约为投入的70万现金的6.5%，2012年约为 10.7%.
但这个物业是三年前购买的。而三年来，美国房地产的价格又下跌了不少，而利率也降低了不少。所以现在买，显然回报还要比这个好。我们来看他们刚刚过户的另外一个物业的情况。现在他们食髓知味，显然投资手笔要大了许多。
第二个案例： 428 个单元的公寓小区
1. 历史背景资料
上一手交易价格为2006年的$6,848,000, 平均价格为每单元$16,000
这个物业为Short sale: 2011年十月开始
小区房子套数：428套
2. 经营团队投资该物业概况
成交日期: 2012年2月
成交价: $4,533,000, 平均每单元$10591.12。价格较上一手的原价低了34%。一万出头一套房子哪乡亲们！七万人民币不到！
贷款金额: $3,399,750
贷款比例LTV: 75%
首付: $1,133,250
总现金投入（包括首付，过户，整修，水电气定金，保险预付，操作成本等）: $1,500,250
总投资: $4,900,000
3. 购买后的租金营收
平均每单元收入: $466/每月, $5592/每年
租售比: 1 : 22.73 ($466 : $10591.12)
成交时的出租率: 62%，四个月后的出租率提升为: 69%
现时收入: $128,000 (2012年5月)
营运成本: 84,000 （未包括融资成本）
营运净收入: 44,000
贷款本息支付: 24,030
净现金流: $20,000/每月, 240,000/每年
如果按照计划中经营结果达到90%的实际出租率，其收支变为
总收入: $179,600 ($466*428*90%)
营运成本: 100,000
营运净收入: $79,600
贷款本息支付: 24,030
净现金流: $ 55,570/每月, $666,840/每年
4. 预计的投资回报
收益率（Cap rate）: 19.49% ($79,600*12/$4,900,000)
现金回报（Cash on Cash）: 44.45% ($666,840/1,500,000)
资本增值（Capital Gain）: $2,315,001 ($6,848,000 - $4,533,000，假定该物业能以每套平均价16000美元售出)，增值率为 $2,315,001/1,500,00= 150%。
需要说明的是，他们这次比较幸运，拿到了一个很低的价格。不是总能这么幸运的。最近他们给的两个出价，就没有这么好的运气，物业被出价更高的竞争对手拿走了。
以上是简要的介绍。感兴趣的同学，以后可以看详细的财务报表。
这个城市是美国排名前几名的最大城市，近一半的居民租住apartment（公寓）。所在州也是美国的移民大州，工作机会在本次金融危机中没有下降，所以租房市场有足够的水源。根据经营团队的意见，为了避免招来外来资金无序竞争，所以对地方暂时保密。确实，只要有一个竞争对手在同一物业上叫价，成交成本就有可能大幅度增长。但现在市场上的大资金比比皆是，而低价成交是这种模式的基础。所以请大家理解，不要在版面上猜测地方。
这样的一个投资模式，其主要好处在于有专业全职的管理团队（每个小区视规模大小，大概有四到十人），免除了管理房子的烦恼，而且更重要的是，即使是海外的投资者，也可利用这种方式借到钱，使得自己的投资回报大幅度增长。 加上其规模效应，议价能力、管理成本、资金成本等都会有大幅度的改善。其总投资规模在400万美金到1000万美金之间，由于借助于营运团队的融资能力，实际的净投入（头款及营运费用）在一百万美金到三百万美金左右。所以关键是这首期一百万美金到三百万美金的资金的成立。当然如果这笔资金能够来自于一个来源最好，这样可以使投资结构简单化，乃至于投资者可以控股。当管理团队表现不能令人满意时，可以换马。如果单个人或者公司难以拿出这样大的投资金额，也可以几个人或者更多的人凑，反正是LLC公司的形式投资，按照投资比例分成就是了。至于退出机制，股份可以转让。如果是控股，则可以自行决定出售房产，或者更换管理团队。 如果规模大了，可以成立 REITs, 即 Real Estate Investment Trusts, 房地产投资信托基金，其股份可以拿到华尔街去流通，甚至上市，实现投资的规模化，使得这种模式进可以攻，退可以守，具有无限的想象空间和操作空间。实际上现在美国股市上的几个主要的REITs表现都非常不错，其回报率达到了20%以上，还有分红。5月25日，刚刚走出破产的雷曼兄弟控股公司宣布，已斥资15.8亿美元从巴克莱资本与美国银行手中收购了其尚未拥有的公寓住宅信托投资公司Archstone剩余的26.5%股权。这是美国公寓市场强劲反弹的一个最新迹象。需要注意的是，自身组织的 REATs 和到股市上买的 REARs股票，有本质的不同。因为实际上每一个上市公司，其上市流通的股票只是其全部股份的一部分。股价是由流通的那部分决定涨跌的。就是说，你投入十万块钱所拥有的 REITs 股份，完全可能比你用十万从股市上购买的更多，或者说，其价格要比从股市上购买的低很多。这跟一个上市公司的原始股的道理是一样的。当然组织 REITs只是后话，我们在这里只是作为远景来提一下，不准备多讨论，眼下只专注于这种房地产种子基金的组织。
这种方式可能对那些国内想做投资移民的有吸引力，因为我看到很多项目实际上都是向投资人借入50万或者100万美金，五年后返本，没有利息，投资人完全失去控制，投资人只要拿到了绿卡，同时保住投资本金就谢天谢地，满足了他们的心理底线。但我们现在这种模式应该好多了，不但能拿绿卡，还能拥有可观的不动产（几十套房子），每个月还有不错的现金流回报，可以参与管理，整个项目在自己的控制之下。
好，暂时就说这么多。对这个方案有兴趣的同学请跟我联系。我的email是 chairwolf 圈a gmail.com.
第二个案例（平均每单位1051美元的公寓小区照片）
停车场。这个小区土地面积很大，银行估值就值240万美金。相比于投入的150万美金现金，这显然是非常划算的deal。
管理小区雇佣的工人在清理落叶
准备整修过户前毁损的单位
购买物业后，提升物业价值和租户质量的手段之一：修建钟楼，水池和雕塑。花钱不多，但效果显著
管理中心
管理中心对于需要整修的单位的工作安排
管理中心内提供给自助洗衣机的充值机
给整修的单位铺地毯
小区内专门雇佣的治安巡逻警车
小区的游泳池在整修，很快会开放
小区内的自助洗衣房—对于四百多户人家来说，洗衣服应该是一项不错现金收入
管理办公室外的停车场
工人在修理空调
