简评老狼的美国房产投资项目   Comments

简评老狼的美国房产投资项目

如山

(2012年9月10日,星期一)

先声明:本人不了解老狼所提的美国“管理团队”任何人(包括其背景、经历和业绩),也不知道有关有兴趣投资人的背景(没有私下和任何人交流过,也没有私下看过任何相关资料);所有关于项目的资料都是网上读到的,并且不保证理解正确。现只是凭着自己的有关知识和观感,并就旁观者角度谈自己的看法和探讨几个说法。

首先,这是一个目的在于赚钱的投资项目,参与主体为在美国的“管理团队”和中国的投资人。双方都希望在这个合作投资中获利。而双方都有贡献、风险和预期利益。

美国“管理团队”的贡献、风险与利益

贡献:一,成功买入一个有(大)折扣好项目;二,找到贷款银行并且提供担保;三,成功管理出租业务,将差的出租率提升,从而提升物业的收益和价值。
风险:伴随着这三个贡献,其风险(所有风险都可以转化为钱)为:一,投入找好项目的时间和精力,可能不成功或者不达到预定的期望值(这个损失有限);二,担保的风险:假如最后物业经营不善或者种种原因不能付银行贷款被贷款银行拍卖,而拍卖后的收入不够付银行的欠款,有可能个人被追讨还债;三,经营不善对“管理团队”的风险在于:自己的投入损失并且自己被踢出管理队伍,具体损失就是没有预期的管理费收入。
利益:一,买入中的佣金(假如是拍卖就可能没有)?或者其它买入中的管理费;合作中非现金投入的股份;三,出租管理业务的收入

中国投资人的贡献、风险与利益:贡献主要就在于出钱。风险就是前面的风险一和三而导致。具体来说就是找到的项目并非那么好,投资回报没预期的好、甚至是最后损失全部投入资金。收益就是投资回报(这个老狼已经说得很多)。

作为投资人应如何看“管理团队”的贡献?

要是我,主要看投入的资金风险与回报。凡投资皆有风险,不存在没风险的投资。只是你自己需要评估风险在哪里和发生的几率和相应的损失程度。了解对方的收益和评估对方的底线是谈判中重要元素。但是,多少风险你才能够并且愿意承担、多少回报你才愿意做才是你做决策的主要依据。具体应用到这个案例上,就是投资人让出多少利益主要看“管理团队”能为你带来多少利益,这个利益对你是否有足够吸引力。而不是主要看“管理团队”方在这个项目赚了多少便宜。再具体一点,假如通过努力,这个“管理团队”找到(竞投或者其它方式买入)的项目扣除“管理团队”是市场价的40%,然后又扣除“管理团队”要分出的股份或者钱,其净价值仍有市场价的25%到30%折扣,投资者不是还赚了?再举一个本人的实践例子:在买卖房产中,美国的惯例是通常经纪是从卖方中拿3%佣金。但是,要是买非公开市场上(MLS),而是委托经纪帮你找好Deal,通常买方付3%给经纪,而不是卖方付。对于特别好的Deal,我自己付过远超过行业惯例的佣金。具体点?经纪问能否付10%,我自动承诺付15%,因为不想他给了别的行家。一切都在于计算。要是你投资的机会成本30%,你有什么兴趣去投资在美国的20%回报的项目?所以都在于投资人自己的计算和评估。就我看来,“管理团队”的最主要贡献在于找到一个真正的好项目(有潜在价值的、大折扣的项目)。至于美国“管理团队”是否有这个能力和运气我不知道。

美国“管理团队”如何看这个项目?

很简单,美国“管理团队”要是没有足够的利益交换,也不会有兴趣去合作。他们自然也有个底线。

探讨几个说法

贷款担保:老狼反复提到“管理团队”的个人财产担保。这里我认为没有牵涉任何人的“个人财产”。要是有,就是“抵押品”了。个人所签的担保书,不是有任何具体个人财产做担保。凡担保均有风险,但是,商业贷款,银行主要是依赖项目本身。拍卖物业之后不足以还所欠本息,担保人才有风险。但是,银行要追担保人来还债,还要通过法庭和长时间的程序。而且就算银行胜诉,也未必能收到钱。有鉴于此,则令以上状况发生,银行是否进行追担保人并不一定。所以,可以说这个案例中担保人的风险相对金钱投入的风险低很多。但是,也不能说没风险。没有相应的利益,谁没事愿意提供个人担保?其次,老狼也提到其他有兴趣的人也可以做这个担保。就我所知,不是这个项目内的Member (LLC),银行是不会考虑的。当然,这个局外人要是Donald Trump或者类似级别的那当然另当别论。

出租率100%

出租率通常以年度来衡量,不是以某一天或者某一个月。所以说“管理团队”的记录有将原来出租率70%提高到100%的说法欠严密。因为从常识来说不怎么可能300多单位的公寓整年没有一天是空置的。

买入后再融资(Refinance)

买入后,经过努力提高其出租率,从而提高估值,再做Cash out refinance是一个好策略。也是多被投资人使用的。作为国内投资人来说,要是把原来投入的现金已经全部收回,后面就等那个“金鸡”不断下蛋,那当然是最好不过的投资了。作为独立个人,或者一个高度利益相关的投资组合体拥有整个物业的状况下是可行的。但是,作为这样一个牵涉那么多国内投资者,而只是在美国的 “管理团队” 提供了个人担保,这些美国担保人,真的愿意那么干吗?他们本人考虑过了吗?简单的逻辑是:项目的资产净值越大,其担保就越安全。

以上是本人闲来无聊想到的,很可能不正确,请行家更正和有兴趣者补充。投资是自己的事,应该自己作为考量与评估。最后祝中美双方合作投资成功。

(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)

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