2013
我看底特律的房地产 （上）
7
我看底特律的房地产 （上）
这一阵因为新闻说底特律市政府财政濒临破产，底特律的房价极其便宜，一个原来做卖房中介的黑妹妹，利用自己的积蓄（底特律黑人区的黑人中介的个人积蓄能有多少，不难想象。我估计十万美金撑死了），三年多时间买了363套房。其中最好的deal是12000美金买到了170多万美金的房子，最便宜的房子几百块。她跟中央电视台的记者说，一双鞋的价格就能买两个房子，那么为什么不买房子呢？百分之25到37的投资回报率，别的地方根本找不到。
于是许多人食指大动，甚至有网站组织到底特律抄底的购房团。一时底特律的房地产投资成为关注的焦点。
说实话，老狼也有点心动，做了点功课，心得如下。
类似的地方我跟九哥在前年到美国考察房地产的时候去过，就是华盛顿DC边上的巴尔的摩。海归网有个网友，是在华盛顿DC做商业房地产的大拿，那天请我们在巴尔的摩吃饭，听说我们要到那个地方去（离 John Hopkins 大学只有十个block的地方），力劝我们不要到那里去，因为太危险。那个地方就像好莱坞电影里的黑窝，贩毒，抢劫，枪战是家常便饭。后来我跟九哥还是去了，报道见九哥写的 《美国第22天（DC附近的贱房区）1000美金的房子》http://www.haiguinet.com/forum/viewtopic.php?p=1931172&treeview=1。 我有朋友在那里以两千美金的价格买了房子，结果冰箱空调都给人偷走了。他人又不住在那里，结果不知道是因为没有剪草还是什么，反正被邻居告（竟然还有邻居），政府派推土机把他的房子给推倒了，还得他付几千美元的工程费用。不过好在他买了好几个房子，后来这些房子涨了十倍，大概以两三万美金的价格卖出。底特律的情形，我估计跟这里差不多。
关键的问题有这么几个：
1) 潜在的风险多，首当其冲的就是债务。一美金的房价，背后可能隐藏着不计其数的lien，十几万的债务。当然，这种风险通常容易解决，可以去买那种bank own的房子，或者买title insurance。
2) 购买成本低，但持有成本高。首先是翻修成本。狠便宜买来的物业肯定都需要大动干戈。但是材料和人工都是市场价。所以几百几千买来的房子，花个一两万甚至更多去修是很正常的事情。其次是房产税。Michigan 州的房产税狠奇怪，不是直接按税率，还得先折算 mileage。（具体见老狼搜集的资料http://zone.haiguinet.com/chairwolf/zone_digest.php?id=37545）。那里自住房和投资房的税率也不一样，投资房要高不少。总之，底特律的房产税是我所见过的美国各地的房产税里最高的。一个房子你买来可能是1000美金，但政府可能估值是20万，这就完全可能要交六七千美金一年。
3) 治安差，社区服务也差，那个地方可能无人敢居住。即使有人敢租，你也可能收不到钱。这两种情形你的房子都会毁的狠厉害。这样你的投资成本无法以租金覆盖，年复一年，房产税加维修成本，你可能最终扛不下去。看中央电视台的那个视频中的那个原价几十万美金的洗衣房就知道，那房子的窗子全是铁栅栏，跟咱们中国似的，可见那里的治安。
4) 最关键的是，底特律的产业日薄西山，制造业衰落，倒闭，失业率高企，加上治安问题，人口严重流失，从当初的美国第五大城市变为首屈一指的濒临破产城市，人口从200万剧降至70万。这最终形成恶性循环。人口的流失导致服务设施如学校、商场、医院、教堂等难以为继，于是服务设施的阙如又导致了更多的人口流失。到最后，引发了更为严重的恶性循环：市政没有足够的税收去提供必要的公共服务，比如治安、道路和卫生等，导致了半数以上还没有搬走的居民因此拒不交房产税。这又进一步恶化了市政税收，导致底特律市政府赤子严重，濒临破产。
但是那个黑妹妹说的应该是实话。她应该是赚了钱，不然她不可能能买得起300多套房子，上百万美金的资产。但是她赚钱并不意味着其他人也能赚钱。底特律不是所有的地方都能以一美元或者几百几千美元买房子。能够以这种价格买到的房子，估计炒房团去看了以后，未必敢买。
一个根本的区别就是她是本地的房地产中介，而且应该还是黑人区的房地产中介。因此她不但有必要的infomation，熟悉房源，知道哪里的房子可以投资，知道最好的deal，而且还有必要的connection，知道怎么去翻修房子，上哪里去找客源，将房子出租出去。外地的投机商就不见得能有她的优势。
那么底特律本地的华人呢？他们应该占有天时地利人和，可以投资啊？well，他们有没有投资我们不知道，但至少根据新闻报道，底特律的华人地产经纪，拒绝为外来的人去看那些廉价房。他们的说法就是“买房先买枪”，那些地方不值得投资。但我觉得更为关键的是他们自己在这种买卖中赚不了钱，否则投资客赚不赚钱不是他们首先会关心的，至少不会因此而拒绝服务。我去年在佛罗里达考察的时候，有个地方的single house的房价才两三万美金，回报率可高达百分之二三十，极具投资价值。房产中介自己也买了几十套房子。但是他就拒绝带我去看很多房子，只带我去看了两三个让我有个概念就了事。他说的很直白：这么便宜的房子，赚的佣金还不够他的汽油费。这完全可以理解。但我也因此不敢让他帮我买房－－买了以后他会尽心尽力地帮我管房子吗？
底特律的情况就更糟了。几百几千美元的房价，哪怕是百分之2.5（跟卖方中介平分），中介能赚几个钱？他们当然不愿意去，更何况那些地方治安还不好，而且即使去了，你多半都不会买，只会白跑。
但是这次在上海的第三届美国投资峰会上，我倒是看到了一家美国的公司在推销底特律的房子（当时底特律濒临破产的新闻还没有出来）。他们的商业模式狠奇特。就是他们从银行打包成批买来被收回的房子（基本上都是single house），然后以三万美金的价格卖给国外的投资人。他们负责整修、出租、管理，收取一次性的5000美金的费用。
我问了一下，他们收购房子的成本是多少？答曰大约一万多美金。后来底特律的新闻出来以后，我觉得可能有些水分。一万多美金在报道里面，已经不算最便宜的房子了，更何况他们是打包从银行买的。所以他们应该是稳赚。
我主要担心的是后续的出租管理。他们说出租没有问题，租户都是政府给钱。我问是不是section8。答曰是。但是底特律的财政如果濒临破产，是否能够一直有钱给一帮贫下中农一直白住，就有点问题。政府的钱又不是天上掉下来的，是从老百姓交的税那里来的。你底特又没有工作，老百姓或者走人或者不交税，政府从哪儿弄钱来？一段时间后政府没有钱了呢？那时候就没有租户了。我估计他们不会给赔。那时候你就自求多福吧。皮之不存，毛将焉附？
（待续）
标题:section 8 好像是联邦出的钱吧，与底特律市政府破产没啥关系
老狼最近有没有做外贸B2C？
标题:在做外贸电商，但似乎是以B2b多些
实际上是一种sourcing service。这不，节假日工厂放假，正焦头烂额地联系工厂加班给赶样品呢。
如果sction 8是联邦出钱，那这种模式就应该还靠得住。不知有谁熟悉 section8的？我听到的是众说纷纭。有的说section8不难管，因为大部分是政府给钱；有的说很难管，因为是贫下中农。
标题:[新浪财经]底特律恐成美国最大市政破产案：地产萧条债台高筑市政府欠下的长短期债务已分别累积达140 亿和60 亿美元
有‚汽车之城‛美誉的底特律，已被萧条的楼市和愈发庞大的债务规模折磨了很长一段
时间，尽管标普近期上调该市评级展望，但分析人士仍认为，底特律最终或面临破产。
密歇根州州长里克〃斯奈德（RickSnyder）于近日任命科文〃奥尔（KevynOrr）为底
特律的‚紧急管理人‛。虽然奥尔的到来，让标普将底特律的前景展望从‚负面‛提升
至‚平稳‛，但这个密歇根州的最大城市却烦恼于萧条的楼市。萧条已久的房地产市场
并不是底特律的唯一问题，持续下滑的人口数量也是政府的一大困扰。近期，底特律的
人口规模已经降至100 万以下，约为1975 年人口巅峰时的一半。而底特律的失业人口
约占其总人口的三分之一。除了人口下降和楼市萧条，底特律还面临着长期的债务和赤
字压力。据了解，底特律上一次出现财政盈余已经是约10 年前的事了，自此以后，底
特律政府不得不通过借债来支付那些没被税收覆盖的费用。在接下来的数年中，市政府
所欠下的长短期债务已分别累积达140 亿和60 亿美元，而去年的财政赤字为3 亿美元
标题:你查WAYNE STATE UNIV 附近的CONDO 和APT (在MIDTOWN）rent to students
你说的有道理，但那是对坏区而言，
貌似没实地考察，就发言了，
另外，汽车工业翻身了，
１万市价20万估价，可能也夸大了，
你没触及关键：黑人政治和聚居
HAMTRAMCK 和 GROSSE POINTE 很安全，紧贴DETROIT，
安全是相对而言，GROSSE POINTE 不便宜的
看犯罪图：
http://www.detroitnews.com/article/99999999/SPECIAL01/120606001
标题:Ann Arbor 治安如何？
安兄很久不见。小孩正在报考大学想学商科。UM 和 匹兹堡的 CMU 都在其列，但是不知道这些城市和纽约，芝加哥，波士顿相比如何。附上他去年油画习作，请指教。
标题:安娜堡治安很好啊
好久不见，也想你啊！
安娜堡治安很好啊，有名的大学城，黑人少的
它商科也很牛，
不是大城市，好比康奈尔，但眼不见，心不烦咯，
你来实地考察下呗，我带路，管住。
你娃越画越好，老练了，有自己想法，人物很生动，
标题:原来如此。
我以为该市夹在2个据说是美国最危险的城市之间会有问题。谢谢您的好意！也请您驻足硅谷如再来加州。
小孩刚从DC参加5周的乔治城Program回来， 对东部几个地方也有一定感性认识了，要去哪儿自己决定，留在加州我也不反对。