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海归网网友广州聚会慢报(美国房地产主题)   Comments

老狼已经到达上海。

“万里赴戎机,关山度若飞”。老狼万里辗转之际,幸亏有各地的大佬组织网友聚会。广州的图图大主教召集。同样由于通知时间短促(因为老狼行程存在很多变数),所以图图大主教原来也以为大概只有三四个人。老狼的手机丢了,不便联系,所以也没有通知。没想到还是到了许多人。长长的桌子不断加位,几乎都挤不下了。人多了有个坏处,就是距离远的人很难听到另一头的人的讲话。当然来了不少美女。其中一个酷似韩国影星全智贤,甚至我觉得比全智贤还得年轻漂亮些。照相的时候刚好跟P总在一个画面,美艳无比,引起隔壁兄弟的妒忌,抱怨与好位置失之交臂。老狼也后悔没有跟全智贤合影一张,因为老狼认识一些投资影视的大腕,没准能当星探。以后没饭吃了,可以当明星经纪。

大家最感兴趣的话题还是美国房地产。一个妹妹说她的一个朋友在迈阿密前几个星期刚以foreclosure的方式买下一个海边的condo,大概是美金十几万的样子。迈阿密是房价跌得最凶的地区之一,但因为风景好,人口多,而现在美国的房价已经有了不少回升,所以现在其实海边的房子这个价钱已经很难拿到。其中一个做投资咨询的哥们在佛罗里达的天普买了一个single house,好像是8万美金。听老狼说了美国各地的情况后,他准备吆喝一帮人明年四月份的时候去美国考察。不过我觉得美国的房地产市场正在上升,半年后再去,有点慢。而且去美国考察房地产,要像老狼那样,覆盖美国东南西北那么多不同的地方,有这种深度,关键还有美国各地资深的房地产大腕的介绍和指导,并不容易。因为房地产是非常local的生意,距离稍微不同,情况就有很大的变化。此外,购买房地产时的银行贷款,和购买房地产后的管理出租,也是非常关键的问题。买房子必须要买cash cow,能源源不断地产生现金流那种,这就要求必须出租。否则美国的房子都有税费保险维修等费用,不出租就反而成了 liability,不断地掏你荷包的钱。 咱们归网有个网友也在天普买了个condo,五万美金。据说她有同学在那里帮她照看。但不知为何一直没有出租。所以她很烦,后来很快卖掉了。幸好房价升了。但短期买卖房产,交易费用高,不划算。算起来,还是打平,没有怎么亏。天普那个地方老狼今年也去过,位于佛罗里达的西海岸,很漂亮的一个海滨城市。跟去年我们报道的Napel一样,可以看海上落日。

P总说他那里的大学附近的房子,租金不错,问能不能到那里做。我觉得只要当地有我们的管理团队的银行分行(于是就可以贷款),同时能够在当地组织可靠的物业管理团队(专门管理出租房子的),而回报率比别的地方高,也可以考虑。比如我们的管理团队在西雅图和拉斯维加斯都可以贷到款,所以如果那里也有相当规模的公寓小区,或者其他回报率相当的模式,我们都可以考虑。否则我们现在感兴趣投资的资金太多,不好展开。

此外P总是专门做外资企业工程的老总。由于其海归背景,在竞标的时候很有优势。他说不知什么原因,海归做工程的很少。而工程的报酬很高。像他做的项目,回报从百分之五十到九十,再少也有二十。当然这是cash on cash。经常听到有做工程的老板大吐苦水,说这个工程回报才百分之几,亏了。实际上,大部分钱都是甲方的预付款。当然需要一部分的垫付资金。但利润跟工程总造价比起来当然很少,但跟投入的垫付资金比起来,却非常高。跟房地产投资相比,甲方的预付款就的角色就相当于银行贷款,只是没有利息成本,而且周期短很多,当然更好做。正是因为垫付资金吃钱,所以也限制了他去获取更多的工程。所以我想,现在中国的通胀这么厉害,而好的投资项目却很少,大都蕴藏着许多未知的风险。但这种工程项目,只要预算准确,管理团队有足够经验,风险会比别的地方,比如那些高科技项目,要低很多。P总说看到一些海归拿个一两万月薪就乐得屁颠屁颠很可笑。像他们做工程的,许多人只有初中文化程度,一年也拿个五六十万。可见这个行业回报似乎高于其他地方。以后咱们要是做得顺了,组织起比较大的投资基金,也可以考虑类似的领域。

挥别广州,估计得到12月份留交会的时候才回去了。希望留交会的时候能跟大家好好聚聚。刚到上海,恰好秘书长也转战上海来了。她将组织海归网的上海聚会,请大家拭目以待。

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8 回复 -- “海归网网友广州聚会慢报(美国房地产主题)”

  1. 九哥, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:狼主席问问秘书长是否可以帮我报一个留交会的名。我12月不去美国了,想来听你谈谈你的房地产投资,以及广州的业务发展可能。

  2. 煎饼2点0, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:偶猜,偶猜,偶猜猜猜,

    九妹飞了,九哥很无聊,
    据说日本法律,驻日外国公民不得亲自报名参加中国的会议,
    九哥知道秘书长的人生最大乐趣就是帮人家报名留交会,
    九哥很忙,秘书长很闲,
    秘书长很PP,九哥找机会套近乎,

  3. Avatar, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:RE: 老狼

    狼主:有P总的联系方式吗 能投奔过去吗 得跟着p总混啊

  4. 九哥, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:很有创意,看来这次不能带9妹了,否则扫大家的兴。另,申请昨天已经发出,用的是海归网团员的名义。

  5. 煎饼2点0, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:傻了吧?老狼已经升级上中农了,才不会张罗海归网团集体报名留交会呢,

    老狼已经找到赚钱的路子,有闲情逸致在南半球连续休假半年,海归网都懒得管了,不要指望他继续从事贫下中农的农活了,

    不过,既然组委会收到你的申请,一定会封你做海归网团团长,相信我们党吧,

  6. 煎饼2点0, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:P总拿多少钱一个月呀?居然敢笑话人家小海龟一两万月薪?

    老狼笨呀,居然说做工程是好生意,
    你咋不做VC涅?
    做VC不用赚钱都有2%的管理金,
    基金投资人出钱,
    VC完全是无本生意呀,

    偶傻了,
    也许老狼已经成立米国房地产投资基金,
    每年2%的管理费已经到手了,

  7. 秘书长, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:上海也有美国房地产讲座

    九哥收到报名回执了吗,如果没有收到,请告诉我。

  8. 秘书长, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:你搓,你搓,你搓搓搓

    九妹飞了,九哥很无聊, (不是八妹吗?什么时候出来九妹了?)

    据说日本法律,驻日外国公民不得亲自报名参加中国的会议,
    九哥知道秘书长的人生最大乐趣就是帮人家报名留交会,

    (逻辑不严谨,这是秘书长人生最大乐趣之一,每年就一个留交会,365天,其他天你让秘书长等的望眼欲穿啊,要找点其他乐趣儿)

    九哥很忙,秘书长很闲,
    (秘书长很闲,上海很冷找事儿运动运动增加点热量。)

    秘书长很PP,九哥找机会套近乎,
    (秘书长又矮又胖戴眼镜)

    秘书长还有一个爱好,吃煎饼。

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