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本周管理团队的两个 auction 都踏空   Comments

让别人以更高的价格拿走。非常遗憾。否则的话,我们就可以针对已经投到的物业,来具体确定,有哪位愿意投入,并且商定具体条件了。所以只能等待下一次的机会。

这应该已经是四次踏空了。这可能是几方面的原因造成的。首先是四面八方的人都扑美国抢房地产,最多的是加拿大,其次是中国大陆。美国本地的人也在到处抢,加州、纽约的上拉斯维加斯、佛罗里达等地方四处抢。由于对大势的判断开始趋向乐观,美国的银行也放松了贷款,美国不少地方的房价已经上涨10%-20%。

美国的房价可能从此向上恢复,也可能还会反复徘徊一段时间。从决策上,可以坚持原来的期望,或者继续等待;或者是适当降低回报的期望,提高出价。我建议后者。因为前者的风险是,要是房价一路向上,没有及时买入的话,就会一路踏空。因为美国是一个成熟的市场,不太会追求暴利。所以资金看到高于平均的回报,就会下手。后者的风险是,本来可以赚的更多。但我觉得赚大钱,必须有对贪欲的控制。关键是要赚钱,至于略赚少些,没有必要太在意。

每一次踏空,都会耗去不少时间。即使拿到了deal,其所需要的投资金额和其他的情况也不一定满足投资人的要求,合同的商议,签订,资金的准备所以我建议两边同步进行。投资人这边,也没有必要一直等待。不妨先行组织一个基金,按照共同的利益,和大家所同意的原则,签订协议,准备好资金。然后根据准备好的资金的金额,来物色合适的猎物。当然,这个基金在实际投入某个项目之前,加入基金的资金都可以撤出。如果已经实际投入,想要退出,就只能转让股份,或者其他形式的权益了。

不知大家的意见如何,请讨论一下。

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25 回复 -- “本周管理团队的两个 auction 都踏空”

  1. nflfan2007, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:请问还有什么小区可以投?有没有简单的介绍?

  2. hockey, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:机会还是有的,但与去年相比,要少了很多。我们最近会post一个实例到坛子里。

  3. 周先生, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:我觉得你可以成立一个基金,我们把钱放在你这里,帮我们打理就可以了。

  4. 长线投资, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:想法不错,操作性比较差

    如果潜在投资人都在一个真实的茶馆里面商量还行,可惜大家是在通过海归网沟通协商。组成基金讨论一通,可能有人就drop out,有了投资机会基金(实际上还是每个成员)再和Hockey的团队搞一遍。我觉得是费时费力。老狼,你能直接沟通,正经还是劝管理团队认明形势,降低预期,尽快拿到deal。到时候有兴趣的人直接谈,谈妥一个加入一个,简单明了。
    不过如果有足够多的人想试试基金的思路,我倒是也不反对。BTW,他们的价位和最后成交价能差%多少?如果太离谱说明他们可能对当地市场不够了解。

  5. 长线投资, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:竞投的时候管理团队有没有这种顾虑:外部投资金额不确定,怕高价拿下后不能如期缴款过户?

  6. hockey, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:此次我们参加了2个公寓拍卖

    你说对了,由于资金不足,没敢往上标。
    第一个成交价只$1.04万(套)比我们上次买的公寓(老狼贴子中的照片)还要便宜,但由于该公寓为280套,所以资金要求更多(全部现金交易),我们的资金只够标到2百50万,所以后来就没敢再出价了。很可惜,只差了一点点。只能等下次机会了。

    第二个因价位标到(加上手续费)每套达$1.77万,大大超过我们的最高接受价,所以我们到了$1.55万/套,便不再追了。与我们的预期相比,高了14%。

  7. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:你们现在这两个,都是 auction 吧?

    如果是,那是不是 foreclosure auction?

    一般 auction 都要求现金,或者是交押金,然后一个星期或两个星期内全数交完。这样你们很难用银行贷款,只能过户拿到物业产权后,再设法去做贷款。在这种情况下,资金需求量确实是很大。

    但这种规模的商业地产,可能都在网上公布,而且因为规模足够大,所以足以吸引到外地的投资者跑过来。相比之下,不是拍卖的房子可能不会引来这么多的外地竞争者。

  8. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:这两个主要是拍卖引来的外地投资人竞争

    外地投资人的期望比较低,因为在别的地方,投资回报率都要低很多。所以出价就当然会高。我估计这是原因之一。但银行信贷放松,美国房市触底,导致更多的人涌入,应该是主因。

  9. 长线投资, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:所以说现在大家要设法尽快推进!请考虑如下建议—

    我的建议是不要再等下一个机会,有了明确的项目再谈条件细节。其实我个人认为最关键的条款就是现金投资人和管理投资人如何切分银行贷款所带来的Leverage。咱们双方可以尝试谈一个“杠杆转让率”,比如说,根据现金投资比例,我的出资应该享有某项目10%的股权,但是由于管理团队能够设法撬动三倍的银行贷款(即双方现金出资作为25%的首付,从银行抵押贷款70%,30年期大约5.95%),为了杠杆增强收益的功效,我愿意将我的10%股权转让多少给管理团队?此点核心上和之前大家讨论的是同一个问题。假如(仅仅是假设!),双方都能接受转让20%,也就是我让出2%,只承担项目未来潜在收益或者亏损的8%,那么我觉得我就可以签约入局了。当然,我会提出一个附加条件:投资人所转让出来的部分运营头三年的利润管理方必须留在律师的escrow账户,只有三年平均年华回报达到某个指标后才能正式收取。否则无偿退还给现金投资人。这个要求我觉得是公平的,是为了给管理团队一定的压力,消除部分的信息不对称。
    Ladies and 乡亲们!“投资有风险,入市须谨慎”是没错的,但是不承担风险是不可能有良好回报的。作为将来可能回归美国,或者移民美国的人,咱们需要仔细考虑分散部分资产到美元,到美国!而在美国长期投资能有风险后年化10%甚至更高的机会是极其少有的!不要把所有鸡蛋都放在人民币,放在中国!

  10. hockey, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:不是的。

    第一个是银行收回的。第二个是正常交易。

    所以说拍卖的公寓可能不是最理想的来源,不是因为东西不好,而是正如老狼所云全国(甚至全世界)的眼睛都盯着,特别是加州,纽约的有钱的大佬多得是,一下子把标给抬上去了。

  11. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:我是否能将你的提议理解如下

    我的感觉,贷款的划分应该是双方协商的一个中心问题。这个问题上达成一致了,其他问题都很容易解决,基本上资金就可以进入投资状态了。

    为了简便起见,我们不妨将投资简单分为两方:现金投资方和管理投资方。现金投资方可能是由一个人组成,也可能是由几个人组成,或者就是一个 pool, 很多人组成的一个基金。为了简便起见,我们不管是几个人组成,只简单的看成是一方就是了。当然对于最后协商的比例,其实这一方内部的各人,可能有不同看法,但这是他们内部自己协调的事情,我们先不考虑。

    假定一个公寓小区总投资800万,需要投入现金200万,贷款600万,而这600万由管理投资方负责搞定(如果不是他们负责搞定,我们另外定方案。原则上,谁搞定的,这个权益就按照同样的原则来享受权利和责任,以示公平)。

    再假定投入的200万美金的现金中,如果是现金投资方和管理投资方各出一半,即各出一百万美金,那么如果完全不考虑贷款的贡献,则现金投资方和管理投资方各自拥有50%的权益和责任,对应的金额分别是400万。

    考虑到银行贷款管理方的贡献,现金投资方愿意将自己400万的股份,转让多少给管理投资方?如果是20%,那么就是80万。这相当于600万美金贷款里面,管理投资方拥有300万 + 80 万 = 380万 的权益和责任,而现金投资方拥有 300 万 - 80 万 = 220万 的权益和责任。这样,双方拥有贷款的比例,管理投资方是 380/600 = 63%, 现金投资方是 47%;而双方的股份比例将是 (380+100):(220+100),即管理投资方拥有股份 480/800= 60% 股份,而现金投资方拥有40% 股份。

    管理投资方原来提议的计算方法更直截了当些,就是这75%的贷款,在上面的例子中,就是600万的银行贷款,按照一个比例来分。在上例中就是管理投资方分63%,现金投资方分47%。

    我觉得大家不妨畅所欲言地表达自己的意见,然后有依据地向共同的目标靠拢。贷款利益和责任的划分,不一定非要漫无边际地漫天要价就地还钱,可以根据贡献、责任和风险各方面来判断。

  12. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:你的意思是两个都不是 foreclosure, 但是 auction?

    其实 foreclosure 也是一种 auction 啦,性质不一样而已。

    aucton,也就是拍卖,主要是指其方式,就是在制定的时间内竞价。forelcosure 的拍卖,是因为房主无力偿还债权人债务,所以依法律被强行拍卖。你说的其中之一是银行收回,常见的情况是 foreclosure 不成功,在拍卖中没有达到底价而“流拍”,于是银行收回,清掉所有其他债务关系后,独自再在市场上放出,就是所谓的 REO, 或 bank own. 我不太明白的是,你说的这两个卖出的方式,仍然是拍卖?

  13. hockey, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:都不是auction。

    第一个是先foreclosure,银行收回后再卖出的。第二个是正常买卖交易。

  14. 长线投资, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:我先说,我举手!老狼,咱们这“三簧”唱的有点无聊了。。回复一下–

    之前这什么对冲基金啥的似乎都挺有水平的,原来就是搀和一下不玩真的?别人来了这个封闭论坛也还是“潜水”?老狼、Hockey和我合唱的“三簧”有点老了。这个论坛的都是精英了,不能发挥些民主参与精神吗?
    狼哥,首先您也是文科生吧?管理方占63%,投资方还能有47%吗?干脆两边都占63%算了。揶揄一下。
    1)首先,在你的例子里面提到了三组比例:现金股权管理方vs投资方是50:50%;贷款双方是63%:37%;总股份双方是60%;40%。由于贷款和首付的比例基本是确定的(也就是杠杆比例),而且大家最终吃肉或者挨打(if you know what I mean)还是按照总股份比例来算账。所以为了方便讨论,咱们就拿这个数来协商。
    2)我的个人建议是55%:45%,也就是每位现金投资人无偿转让自己按现金测算应占股权的5%,作为一个整体投资方也就集体转让5%股权给管理团队。在老狼的例子里面,这是800万美元的5%,即等同于40万美元所产生的利润和损失。
    3)管理团队本能来说会觉得5%过低。但是我之前就阐述过,我在银行管理风险十几年,不论管理团队借贷是否还需要再押上其他资产或者个人信用,银行明白,咱们也都明白,在目前的环境里和咱们的投资模式,双方投资人真金白银投入的股本(老狼例子里面的200万美元)完全可以补偿银行贷款的风险,管理方信用和额外抵押物受损的概率极小极小。而且老狼也多次说过,咱们采用租金模式的优势就是在于只要管理团队运作得当(that is a big "IF",是个责任),租金足够覆盖按揭,即使是市场意外的继续下跌(最大可能性是中国经济出大事),咱们完全可以不考虑投资的账面损失,现金流为王,踏踏实实过冬。
    4)最后,老狼说的“当然对于最后协商的比例,其实这一方内部的各人,可能有不同看法,但这是他们内部自己协调的事情,我们先不考虑。 ”不对,此事可以而且应该每个投资人单独和管理团队协商,协商好了就可以签署投资合伙协议,照章办事。否则,这么多人全部达成一致,谁知能不能?要多久?

  15. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:那就是我误解了

    我看到你楼上说的是“刚参加了两个公寓的拍卖”,那翻成英文就是 auction.

    如果不是 auction, 那么竞价方式是不是就有可能是所谓的“暗标”,就是各方出 offer, 以最高者,或者卖方认为最合适者中标。这中间没有翻盘的机会。比如我们出价600万,但我们不知道另外有人出了610万,于是卖方就直接给了610万的那个,这样我们就没有机会了,而不是通常的明标那样,我们知道有人比我们多出了10万,然后我们就“跟”到615万。这样我们就还有机会。

  16. hockey, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:我觉得你们说的都有一定的道理。

    其实我们来海归平台是希望通过众人拾柴把火烧得更旺,把蛋糕做的更大。所以是以能够吸引到投资人为主要目标,至于我们要求的条件,并不是大家在主坛里所讨论的焦点:即我们一定要得到多少多少的银行贷款杠杆。只要我们付出的劳动不是白干,其他条件都可以谈,我比较同意”长线“意见,每个人的条件不同,目标也不同,可能分别与我们定合约比较容易,但会比较累。另外老狼的利益怎么保证也是一个问题.

  17. hockey, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:我也没搞清楚你问的是哪一个。

    这次竞标的二个都是auction,我原以为你问的是我们目前拥有的二个公寓。

  18. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:抱歉,是我算错了

    而且错的离谱,应该是63%比 37%. 老狼是个粗人,很容易算错数。好在这不可能过各位的法眼。

    你的意思是现金投资方每个人单独跟管理投资方商量贷款 leaverage 的分割比例?那么似乎就不应该在这里公开讨论,而是每个人私下跟管理方讨论了。但如果这些比例各不相同怎么办?

    涉及具体的利益,希望各位畅所欲言。至于对冲基金那不一定是 serious 的。管理团队几乎接受了他所有需求,他就没有下文了。

  19. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:哦,我说的是你们最近在做但没有拿到的两个

  20. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:我们现在就是要谈出一个具体的方案来

    那么,针对长线投资所提出的方案,管理团队有什么意见?同意还是不同意?如果同意,那么下一步是什么?如果不同意,那么你们认为比例应该是多少?根据是什么?这样可以避免空对空,兜圈子,节省时间,尽快行动。

  21. hockey, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:初步设想。

    分配给投资人1.5到2倍的银行贷款(假设总贷款为3倍于首付)。至于长线提出的前几年收入放在监管账户,我们原则上没问题。看看大家能否接受。

  22. Lee, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:前几年收益可否以dividend 方式分配?

    另外由于没有足够的资料了解管理团队的经营理念、方式,只有一个以前的案例分析中的一部分财务报表,让人觉得没有把握,不足以下定合作决心。而投资与否更得看具体项目。
    希望管理方明白我的顾虑。

  23. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:应该都是以dividend方式分配

    就是按股份来分配其每年的利润。

    至于管理团队的经营理念、方式,我觉得在商业计划里面应该有清晰的描述。如果有具体的问题,可以让他们在这些方面做进一步的详细报告。

  24. Lee, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:但上面说前几年收益放在escrow account

    My suggestion is to distribute the profit in the form of dividend quarterly instead of putting it in the escrow account. What is the view of the management team? (Sorry my Chinese typing is so bad it takes me forever to type one word)

  25. hockey, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:This should not be a problem for us at all.

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