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富爸爸和麦当劳的发财经   Comments

富爸爸和麦当劳的发财经

by 海归网 狼协

多年前一个华尔街的朋友送了一本书给我:《穷爸爸,富爸爸》(Rich Dad, Poor Dad). 好像当年是畅销书榜首之类的。我大概翻了一下,觉得很有意思。年代久远,书里的那些警句我记不得了,但书里的主要精神还是记得的。作者说的是他有一个穷爸爸,一个富爸爸。穷爸爸好像是个高官,但是没嘛钱,官阶虽然高,但财务上还是属于贫下中官。富爸爸则家财万贯,受用不尽。他领略了穷爸爸和富爸爸分别给他的教导。穷爸爸教他什么我忘了,富爸爸教他的东西,大抵上就是“不要为钱工作,要让钱为你工作”。这话虽然简单,但足够振聋发聩。那些 Professional 们,不管他们是律师,会计师,牙医,工程师什么的,还有那些当官的(当然不包括在中国当官的,他们因为权力是不会轮换的,所以一朝为官,终身受用),工作的时候当然有一份收入。可是一旦停止工作了,那么钱也就立刻停止,坐吃山空。更何况,靠labor挣的那点钱,根本就不够你造的。所以,不要靠卖苦力(哪怕是脑力)挣钱,而是要让钱生钱。

作者是如何让钱生钱呢?当然不是放银行生利息,那点利息往往还跑不过通胀。也不是去炒股。炒股的人,大部分是亏的。可惜世人全都假设自己比别人聪明,以为只有自己能赢,别人都是天生的loser,却闭眼不看统计结果。他的秘诀是去买房地产。当然他不是去炒房子。炒房子实质上也是一种投机。押对了赚翻天(像Jlink大虾的例子),押不对,比股市还惨。我有朋友前几年高歌猛进,一套接一套地在美国买房子,随着房价的节节上升,纸面财富也猛涨,每个月都数以万计。可是当房价垮下来时,就跑不掉了。扔给银行,则down payment 和以前的mortgage都白付了,那可是数十万的血汗钱。继续扛下去,明显的不值,因为尚欠银行的钱,明显的可以买到好得多的房子了。所以炒房子跟炒股一样,对于普通人来说,也不能假设自己是天才,眼光非常的独到。

他的做法是买房子出租。当然是买那种好的地段、不愁租、租售比好的房子。然后就让租客帮他供房子,同时给他带来现金流。不过这种机会不是总是有。前几年美国的房子,和现在中国的房子,那么贵,房租远不足以覆盖房贷,买的房子就不是买的财产,而是债务。因为那房子不是源源不断地给你钱,而是源源不断地把钱从你口袋掏走。当然现在美国这种机会重新出现了。精明的人,像如山大虾那样,做foreclosure。因为foreclosure的房子本身可以用远低于市场的价格拿到,这样他捡到便宜后,就付出一笔钱,装修一新,使得这房子的市价大幅上升,然后出售获利。我知道不少中国人是这么干的。这种挣的是快钱。笨的人,就挣慢钱,靠房租养住。我们看如山大虾的故事,他foreclosure买砸了的时候,都这么干。我的那个朋友也是这么干。当他手里有了几十套、一百多套房子的时候,这些房子当然就成为他的提款机,日夜“哗哗”地唱着歌往他口袋流,甚至连你在睡觉的时候也流,拦都拦不住,一点办法也没有。这个时候,你就不必为钱工作了,而是钱在一刻不停地为你工作。

房地产的买卖还有一个好处,就是其leverage (杠杆效应)比较高。整个买卖虽然金额很大,但自己只需要出一部分,比如20%, 30%, 10%就行了。这样就等于用很小的本钱去做很大的生意。一百万的房子,20%首付的话,自己出20万就可以了。如果这个房子涨了20万你卖出,那么你的资金回报就是将近100% — 你并没有出100万的本钱。当然房地产的 leverage有其特殊性。一般说来,leverage越高的地方,回报越高,但风险也就越高。比如那些做 option 的。富爸爸的leverage跟别的东西比起来,有一个相对安全的地方,赌性没有那么大的地方,就是他拿房租去养房子 — 而不仅仅是去赌房价的升降。只要你hold在手里足够长时间,房价总是会涨的,就跟股票在长时期内总是会涨的,于是剩下的问题就是选准“潜力股”—这是投资的做法。但股票无法“养”住。如果你做 margin, 价格一晃,超过了你的保证金的承受能力,你全部的钱都会打水漂了。房子则你只要经营,只要出租,则无论房价如何涨跌,房子都还会在你手中。而租房市场,是一个相对稳定的市场,不会大涨大落。因为租房是需求是稳定的。当然这个假设也是有限制的,就是买房一定要在房价足够低的时候去买,使得你的租售比可以让租金覆盖房贷—当然这种时候不是总是有的。美国和中国房价高的时候,房租并不足以覆盖房贷,那么这个赚钱理论就不能成立。那么买房就成为了纯投机。只要是投机,那就是赌博,那你的输赢的概率就是不可知的。中国现在的情况更糟一些,房价不可思议的高,而老百姓自有住房率80%以上,人口到了峰值下降期,人口老化,人口减少,连幼儿园和小学都在关门。这样,在一个三代结构的家庭人口中,也就是40年的跨度,以后一对配偶的头顶上会有12个老人。而这12个老人大概会有6套房子。加上这一对配偶自己的一套房子,他们生的那一个孩子将继承7套房子。即使废除现在的计划生育政策也无济于事。因为经济增长和人口减少是铁律。到时候增加的,只会是贫穷人口。虽然这是极端情形(我就不说现在不少人手里有三四套房子的情形了),但用脚后跟想都知道房价到底会不会一直猛涨上去。

因此之故,有人就想了一个辄,去很巧妙地利用了房地产的这种摇钱树的特性。著名的例子就是麦当劳。麦当劳的 founder Ray Kroc 有一个著名的claim,就是麦当劳不是做汉堡包生意的,而是实质上做房地产生意的。麦当劳的商业模式是什么呢?几点。第一,以QSC&V原则为标志的品牌(Quality汉堡包质优味美、营养全面;Service服务快速敏捷、热情周到;Cleanliness店堂清洁卫生、环境宜人;Value价格合理、优质方便);第二,以标准化的运营服务为支撑的连锁加盟。这就是说,麦当劳提供“能赚钱的模式、经验和培训”,加盟者提供资金、经营,让商业模式 scalable,成为一个印钱的模子,按照这个模子去印,钱就大规模地出来了;第三,麦当劳以专家去物色最好的location, 也就是人流稠密的黄金地段,买下或长期租赁比所需要的面积更大的地方,然后以更高的租金,出租给麦当劳加盟店店和周遭其他店,以销售产品和服务的经营,养住这种升值潜力极大而且能提供丰厚现金流的房地产,从而在全球100多个国家拥有数万块黄金地段,而房地产收入占加盟店收入的90%。同时,麦当劳以租约为抵押,向银行融资。这种房地产经营策略,实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司,以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难,又增加了麦当劳公司的收入,同时,通过控制房地产,更有利于麦当劳加强对受许人的管理。因此,这是一个将著名品牌、专家的 expertise, 加盟店的资金,经营的 credit (用以融资)四者完美结合的典范。这种模式,在国际上相当的普遍,很多品牌零售店如Wal-Mart、LV等都采取这种手法。

这种模式,对于一般人来说,就不是依靠运气,甚至也不靠眼光,而是一种实实在在的财富积累,是非常巧妙的“让钱为你工作”的方式。

所以我就在想,在美国房地产的 foreclosure 的操作中,是不是也能借鉴一下这种模式,将品牌(比如咱们海归网,虽然还不是很响,但毕竟比个人信用强多了)、expertise (海归网上各方面的专家)、个人信用(用于贷款)和个人资金结合在一起,探讨一种合适的 structure, 以scalable 的模式营运,干他娘的一把?大家不妨往深里讨论一哈。

【美国房地产系列】千载难逢的良机

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34 回复 -- “富爸爸和麦当劳的发财经”

  1. Mr.Perfect, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:我给你出个主意

    仿照星巴克模式,在机场开“老狼咖啡店”。托全球化的福,海龟可以满世界到处爬。也许哪天我去乌兹别克斯坦找watson007研究《可兰经》,在机场里顺便会进去喝一杯。你算算全球有多少个机场,每天有多少龟,同时开动那就是印钞机啊,银子哗哗的。。。

  2. ferncrest, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:只要有资本就成。

    money is precious!

  3. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:中国蚁民现在最需要找的,就是手中的钱的出路

    现在广州市周围的边远城市,如清远,从化等,广州市民蜂拥而至到那里买房子。那房子基本上是放在那里晒太阳,美其名“度假屋”,但一年也难得去几趟。几十万就扔那里了,为这背上了几十年的债务,根本没有任何现金流可言。但为什么大家还这么干?第一是钱没有地方去,眼看着一天天贬值;第二是从众心理。羊群走向屠宰场的时候都是这样的 — 大家都这样走,那我也这样走一定没错。“从众”对短期投机来说,是可言赚到钱的。但房地产恰恰是不能短期投机的事情,尤其是到了一家荒谬绝伦的高峰时,获利的空间一家极其有限,而风险则无限。

  4. ferncrest, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:可是

    国内有非法集资罪呀,要小心。
    除非找投资人入股

  5. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:这是在美国做,而且也不是集资

    可以设计一种结构,就是人家买自己的房子。自己给自己投资,集什么资?我看那些做 foreclose 的 Forum, 就是这么干的。他们提供信息和分析等服务,然后对成功拍卖的 foreclose 按百分比收取服务费,皆大欢喜。当然也可以在美国设立基金,严格按照美国的法律来操作。好在我们这里有的是法律专家,可以规避这方面的风险。

  6. 黑妮, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:如果一个人一生的大部分时间都在钱眼里打转转,过了四五十,脑子里还装满着房子啊利润啊,我个人认为,他一辈子都是为钱在工作。

    “不要为钱工作,要让钱为你工作””,是一种心态和生活态度,绝对不是投资回报的实际数字和金额。

    每个人对钱的满足感不同,有人一生都在投资,拥有了一套自住房和一套投资房还嫌不够,永远没有“够了”的时候,我周围这样的朋友有许多。

    什么时候,我们可以,终于可以不谈论“挣钱”这个话题了。

    再过10年,20年,如果归网还是这些熟悉的ID,不知道主坛将会谈论什么话题?我个人的价值观认为,如果还是今天这些相同话题,那么,童鞋们,真的为钱工作了一辈子了,so sad。

    我上面都是题外话,或废话。

  7. 如山, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:呵,不进来不知道,狼协兄还提了本人的“大名”。谢谢。不过我泼点冷水:

    我看你不要在这里提买房的建议啦。不好也无用。一点意见供参考。

  8. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:这不过是“自重”和“载重”问题

    当然也是一个价值观的问题。任何人都需要理财 — 所以生活中永远也不能不涉及挣钱的问题。但是对于有些人来说,挣钱只是手段,而不是目的。而且即使对于手段来说,也是让钱去挣钱,而不是用自己的生命去挣钱。对于这些人来说,“钱”很容易够,而且他们也无需花费自己生命的大部分时间去挣钱,而是可以去做自己喜欢做的事情,follow your heart. 而另外一些人,则成为钱的奴隶。不但生命被“挣钱”这一活动占据了大部分时光,而且也被其剥夺了大部分的乐趣。

  9. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:其实没有关系啦

    我信奉的是:“达则兼济天下,穷则独善其身”。“得志,与民由之;不得志,独行其道”。尽人事而听天命。这样才能收放自如,宠辱不惊。

  10. 黑妮, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:嗯,有道理。但是我看到的大部分华人朋友,钱好像永远也不够,没完没了地买房子。

    全部的业余时间都泡在这上面了。具个例子,一对温哥华朋友夫妇,自家住的house,paid off,大概价值150万加币,投资房,paid off,价值100万。中国 拥有两套全付款房子。有固定收入,还有出租房子。只要我叫他们一起去旅行,永远说不能和我比,他们钱不够,说全押在房子里。房子绝对不能动,要防老的。啥时候算真正的“老”啊?老了后,到底要拥有多少钱算够啊?后来,看到许多朋友都是如此,我百思不得其解。

  11. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:呵呵,这里有个中国人和犹太人的区别

    中国人挣钱,永远在为“以后”。而美国人花钱,永远活在“当下”。所以中国人的内心永远是紧张的,他永远在担心“老了以后怎么办?”而犹太人呢,他们的理想是,当他们死的时候,刚好花完最后一分钱。有的人更绝,他们最好是欠下一大笔钱。

    中国人永远不会想,如果他明天突然死了怎么办,他的这一生会不会太亏,什么都没有感受到,什么也没有体验到。挣的那么多钱,是根本无法带到棺材里去的。于是他们又想出一个借口,就是孩子。于是我们就看到现在的孩子 take it for granted. 似乎父母天经地义应该为自己挣钱。这是毁了孩子,而实际上也确实毁了许多孩子。现在哪个湖南衡阳疯掉的哈佛女博士,就是这样被家长毁掉的。“我爸爸是李刚”也是被家长毁掉的。因为这些孩子自己没有一点责任感,也没有一点自立能力,反而觉得整个世界天经地义地要围着他转。这样的孩子,一出来就会被残酷的生存环境灭掉。父母给他攒多少钱都没有用的。

  12. 如山, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:说得也是。不过我的经验是,你少这么提以避免容易受到攻击:-)

  13. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:笑骂由他笑骂,好事我自为之

    争议就像细菌和空气一样,无处不在。如果你要做事,就更是如此。可是你不必让是有的人都同意你。一部分人同意你,甚至一小部分人同意你,就可以了。

  14. 金风细细, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:你把俩东西搞混了,一个是谋生方式、一个是生活态度,不一回事儿

  15. 金风细细, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:我怎么感觉这俩夫妇不是靠什么投资房产致富的,而是靠卖这本书才真正发的。

  16. 禾乃才, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:所以就没有自己的兴趣爱好,没有探求真理的追求,更没有创造性。大多数人过无趣的一辈子

  17. 黑妮, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:嗯,所以我说自己的话是“废话”。有许多人把赚钱谋生当成了生活方式,一辈子都在工作,也就是谋生,其实他可以早早开始生活了。

  18. DrNing2007, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:请问狼主,推翻帝制的100年,中国哪家资本和官府没有勾结,有几家是能经营过百年的?

    您的挣钱构想让我感觉是成人童话故事。

    您是中国人,活在当下中国,却计划在美国挣钱的模式。很为您感觉浪费,浪费了您的才华和青春。

    让钱生钱固然好,但是没有权力保驾护航,钱生来的钱也象海上的船,永远不会主动驶入您的港湾。

  19. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:启禀宁波:这是在美国挣钱,比较单纯

    比你还单纯,不需要权力的保驾护航。

  20. dongbeilaoge, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:以scalable 的模式营运,干他娘的一把?YES!

    I am glad to help in Vegas if you need. We can have fun.

    Laoge

  21. 未名树, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:个人感觉你的想法到真正操作不现实

    在美国谁为你提供房屋信息?买房总要看一看,投资者能有本事到美看房,直接找agent 好了,为何要到归网?

  22. T-MAC, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:“不但生命被“挣钱”这一活动占据了大部分时光,而且也被其剥夺了大部分的乐趣。”- 这句话对于很多不想卖力挣钱的人是正确的

    其实对那些挣钱执着心很强的人来讲,挣钱就是他们最大的“乐趣”,虽然过程有时可能痛苦。但你若让他们停下来,那些人也许会更痛苦。

  23. T-MAC, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:你说的第一个自然段很正确,那是自古以来中国人生活环境恶劣所以造成的结果

    但现在80后的人似乎生活态度有些改变,很多人花的比挣的多,这好像是可前几代较大的区别。

    第二个段落的结论,觉得是否和独生子女政策造成过度娇惯有关?50后,60后基本都有兄弟姐妹,似乎这样的毛病少得多

  24. 好射, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:买房子的杠杆作用如果房价跌20%,你的钱也就血本无归了!此次房屋泡沫,死去的 太多了!没卖就还没亏=阿Q

  25. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:foreclosure 好像没有很多的普通的agent会

    这是很专业的活。而且,咱们target的对象,不必是local的人。那些非常熟悉美国的商务、房地产和法律运作的,自己操作就好了,不必找任何人。真正的需求是那些想要为自己在中国的资金找出路,但自己却无暇或者不能在美国花很多时间管理和出租房子的人。这些人买房子也需要到场看,甚至自己作是否买某个房的决策。我们当时去那些 foreclsorue 的 forum的人,其实也是自己作的决策。那些做foreclosure 的专家只是提供服务,收取相应的服务费而已。但我们还是需要他们的。将这一整套服务整合起来,(信息采集,分析,参拍,签约,过户,装修,出租,管理等)还是需要很多功夫的。这些都是服务的价值所在。如果这些东西能够组织成一个金字塔型的结构,就会产生价值。

  26. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:不一定

    这正是房地产跟别的生意不同的地方。如果你买的时候的价格,使得你的租售比产生的租金足以cover 房贷,房子再跌,你也“任凭风浪起,稳坐钓鱼船”。因为不管房子再怎么跌,你的房子还是会每个月源源不断地给你产生现金流。你根本就不会血本无归。

  27. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:生命的本质应该是五光十色的

    当然,对于某一行入了迷的人来说,其他所有的东西都对他们失去了趣味。价值的东西旁人是无法判定对错的。只要他们自己觉得有意思,那就是有意思了。比如陈景润,沉浸在数学里面,旁人觉得很boring,但他自己觉得很美。那也没有问题。但他的生活不能跟别人发生交集。如果再有亲人,甚至要结婚,那就有麻烦了。他的妻子就会有冷落感。除非他没有性欲,就没问题。如果他有性欲,他另外方面的兴趣又无法跟别人发生共鸣,那就会发生不愉快。

  28. 绽铃子, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:宁博士说得对。钱生钱是不可能的,应该是:钱生儿子,儿子生钱。

    你看上海道俞家,国共两边都有人,美国也有。

    俞道台的表兄在美国被黑人枪杀了。

  29. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:现在的人又走到另外一个极端去了

    其实也不是另外一个极端啦。他们根本就是觉得这个世界应该围着自己转。因为是独生子女,在家里被宠惯了,但是一出社会就有麻烦。他们没吃过苦,连穷人家里的孩子都take it for granted 地觉得花父母的钱是理所应当的。于是父母卖血供孩子上学,而孩子却拿着父母的血钱在学校玩游戏机直到被退学的现象时有发生。这是毁了孩子,不是爱孩子。而这些孩子,他们倒是爱花钱,但那是花别人的钱;他们倒是会自己享受生活,吧爱劳动。这跟犹太人不是一回事。

  30. T-MAC, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:\狼主回的有意思. 这确实是个价值观的事情.

    那些一门心思挣钱的"有钱人"性欲往往没体现在自己老婆的身上.这些人不太适于结婚,否则会给别人带来麻烦.

  31. T-MAC, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:中国人对子女教育确实有问题,所以说"富也富不过三代"

    这个独生子女政策更是"雪上加霜",对80后,90后的人伦道德培养影响是很大的

  32. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:不然

    有钱人是 another story. 虽然他们只顾着挣钱,有可能忽略了美人儿。但他们肯定有性欲,陈景润也是有性欲的。但陈景润除了性欲和数学之外可能就没别的乐趣了。所以老婆就很不爽。但有钱人哪怕是除了挣钱和性欲之外就没有别的乐趣了(这点存疑,有钱人还是很乐意花天酒地吃喝玩乐的,他们的老婆当然也乐意),他们的老婆看在钱的份上也就不说什么了。大不了拿了钱再去养一小白脸。陈景润连钱都没有。

  33. T-MAC, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:"但陈景润除了性欲和数学之外可能就没别的乐趣了" — 呵呵,你把景润形容的实在是太凄惨了

  34. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:不是我形容,是写他的那些文字形容

    以至于他都成了科学书呆子的典型形象了。

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