2011
【美国房地产系列】千载难逢的良机
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【美国房地产系列】千载难逢的良机
海归网 狼协
上文说到中国房地产价格高企，根本原因是钱太“多”没地方去，留银行又因为通胀的原因急速贬值。前无出路，后有追兵，那么作为小老百姓的我们，能怎么办呢？
国内的老百姓确实因为眼界和渠道的关系，有效的投资出路太少。而国内的平均通胀率早已经超过5%，接近6%，这还是公布的，实际上应该远超过这个数。想要跑赢5%，可不是件容易的事情。有的年份的通胀率，甚至超过了24%。于是跟待宰的羊群一般，只好一窝蜂去挤中国股市和房市的独木桥。实际上大可不必。投资的秘籍从来就不是去抬轿，等到那个领域已经热到邻居大妈都疯抢了才进场，那你的钱一定是垫底的牺牲品。应该反其道而行，找到价值被低估，而需求尚在的地方。我们在上一个系列的第一篇指出了“进口”这个行当是个可能的领域，不过其中涉及许多问题，诸如产品选择，外汇，关税和增值税等，需要系统地研究，才能挖出金子来。我们最近会推出一系列投资渠道的讨论。现在让我们回过头来，瞭望一下大洋彼岸，那个美丽富饶的亚美利坚合众国，到底发生了什么事情。
由2007年席卷美国的次贷危机，给美国的房地产业和金融业一系列沉重的打击。美国的房地产价格暴跌，至今年已经进入了第四个年头。美国相当多地方的房价已经跌到了峰期的40%，甚至50%以上。我所知道的很多地方，其租售比已经相当可观。就是说，你随便买一房子，其出租的租金已经可以随便覆盖Mortgage，而且还会剩余一笔现金。这些地方不必是像拉斯维加斯、底特律，克利夫兰那种新败之地。像加州的许多地方、西雅图、新泽西这种就业和人口都很旺盛的地方，这样的机会也俯拾皆是。我一个朋友以十万出头的价格（相当于原价的一半左右）买下的房子，出租后每个月可以产生 1000 多美元的 cash flow（付掉 mortgage 后）。如果down payment （首付）是20%，也就是一万多美元，那么其投资回报率粗略地算来便几乎是 100% 了。这是这个房子投资回报最坚实的基础，还没有算这个房子以后升值的回报。当然，这里面没有算进她management和labor的contribution。只是她那management的办法是最笨的办法。
像拉斯维加斯、底特律，克利夫兰这种地方，有的房子便宜得不可置信，几乎是两三万美元，甚至更低就可以买到 single house. 至于 Condo 和 Co-op，这个价格就根本不稀奇了。很多加州那边的华人飞过去大举出手购买。那些区怎么样，我没有亲自去看过，不清楚。我知道有的地方，交通非常便利，靠近港口、机场、高速公路纵横交错，临近数个大都会，但房价一塌糊涂，四五千美元到四五万美元，就是因为社区不好。但是如果华人能够聚集其足够多的人数去在一个原来不太好的社区买房子，是可以让一个社区的房价暴升的。我知道不少温州人就这么干。 他们聚众买房，聚众开发，聚众经商，跟一群蝗虫一样，呼啸而来，席卷财富。
除此之外，美国现在还有一个捞便宜货的途径，就是 foreclosure。这是那些无力供房最后被银行收回强行拍卖的房子。由于次贷危机的冲击，美国正在经受有史以来最大的一波 foreclosure 潮。而且，foreclosure 正在将越来越多的“优贷”房子，也就是那些收入良好的中产人士的房子卷走。与 foreclosure 相关的买卖，如 short sale 和 REO. 都是针对这些房子买卖的手法。Foreclosure 是非常专业的买卖，它不仅涉及对房地产的价值评估，还涉及房子债务、状况、房主等情况的评估，又需要在拍卖现场的快速、果断反应，还要有全额的现金，这些对于菜鸟是有一定难度和风险的。因此之故，通过 Foreclosure 买到的房子，往往又要比起市值低10%到50%以上。我所知道的一个地方，原35万美元的 single house （五年新，2000多 sqf, 3-4 bd rm）现在市值跌到了十几万美元，如果是通过 Foreclosure 买，可以5万美元买到。35万美元的房子，5万美元可以到手！！！原价的七分之一，连房子建造成本的一半都不到，更不要说地价了。我的一批朋友跑去想以6万美元抢购，当地人还说他们“哄抬物价”。这样的 deal. 将进一步大幅度地降低投资成本和风险，提高投资回报。
我的一个朋友原来是华尔街有20多年资历的操盘手，期间因为炒股失手，两次被银行扫地出门，没收房子。其后他转战房地产市场，靠 Foreclosure 在美国房地产最贵的地方之一，白手起家，买了100多套房子，还带领群众走共同致富的道路，在他那个圈子里，造就了一大批百万富翁，千万富翁。 我前年回美国的时候，正值他以60万美元的价格买下一栋近百万美元的豪宅。后来又听他说，另一朋友，是个名人了，刚刚把网站卖了，想去买一栋100多万美元的长岛海边豪宅，被人在 foreclosure 中，以60多万抢走，略为修葺后，以80多万卖回给他。.
我在美国不同的地方考察过 foreclosure, 还专门花了不少时间参加 foreclosure 的学习班，他们叫 Seminar, 或者 Forum。这种学习班实际上是一种商业模式，就是有经验的foreclosure 专家提供本地 foreclosure 的 information, 然后对每一个 case 做功课，判定其投资价值和风险等，供“学员”们自行决策。瞄准了以后，学员可以自行去bid，也就是投标喊价，也可以委托团队里的人去bid。团队还提供 finance 的服务，就是有专门的金融机构给你提供贷款。这实际上就是 expert 跟资金和信用的一种结合。因为 Foreclosure 是要用全现金买房子的，但是想买的人往往没有那么多钱怎么办呢？这就是那些贷款公司的的角色了。他们可以给你贷款。因为他们跟 foreclosure 团队的关系，知道你买下的房子是超值的。你bid下的房子有这超值的房子作抵押，他根本不会亏。哪怕你将来无法还贷，他拿到超值的房子，随便就可以在市场上收回投资。我的那个朋友白手起家，是靠私人借贷，道理也是一样的。 更何况买房子的人还有 credit, 正是这种个人的credit，跟foreclosure的专家有机结合成一个有效的结构，使得这种商业模式scalable, 可以无限扩张，最后以Franchise（连锁加盟）的方式，扩展到其他城市、其他州。
Foreclosure 两大要素：expertise 和 cash, 就是专业知识经验和现金。专家现在我们有了，现金呢？乡亲们，看了上面【山雨欲来风满楼】系列咱都明白，咱们现在中国的老百姓的现金正在通胀的追堵下无路可逃啊！咱也别学雷锋了，就咱们自己手头的这点钱，先找路子自救了再说吧。
美国的房地产价格的历史曲线见下图。这样的大跌，是一种可遇不可求的历史机遇。现在美国的股市已经回复到低谷时期的一倍，房市也略微上升了。与此同时，美国的利率却保持了很低的水平。我们不必指望能捞到底部，能从底部附近当机立断地入市，便是成功。判断的标准，只需要看租售比，能让房客替我们养住房子就可以了。有的房子，如果还能在此之外给我们带来正的现金流，那就更是极好的投资机会。
1970 年到 2011 年美国房产 的真实房价、名义房价与泡沫前趋势线
在美国买房子，作为投资机会，对于在中国的老百姓来说，最关键的就是房子的管理和出租。因为房子要是不出租，就是个 Liability，每年是要交不少税的。我上面说的那个35万美金5万买到手的房子，交税的时候可不是按照交易价，而是市场价，每年要一千多美元。而出租管理，就涉及效率问题。实际上现在中国的富人大举向海外移民，包括他们的孩子大举放洋留学，已经有不少人在海外置产。但他们是富人，买的房子就是自己的后路，因为毕竟美国政治稳定，法制健全，资源丰富，环境优美，气候宜人，人口适中，又有大量的华人移民，是去国后安居的理想家园。所以这些富人对房产是否出租生钱并不太关心—他们在中国钱来的容易，他们不差钱。所以在买房的时候，他们只关心生活环境，不关心投资效益。于是温哥华、伦敦等地的房地产就暴涨。对于那些关心投资回报的购房者来说，出租管理的效率就很重要。分散的房子，个别的房子，其管理成本比较高。这影响了相当多人的投资意愿。但是如果有足够的人在一个地区购房，那么管理的效率便能大幅提高。尤其是在那些大学和旅游热点附近。比如纽约，我考察过，其家庭旅馆的价格，大概是每个房间每天60-100美元。另外一个可能，是以基金形式，或者 home share 形式的投资，可以将投资范围扩大，风险减少。
这样一种投资选择，将涉及很多领域，需要包括金融、外汇、房地产开发和中介、foreclosure、留学、移民、旅游、法律、装修、管理等方面的专家的意见。这个条件我们海归网刚好具备。已经有不少网友跟我们联系，希望海归网能提供在美国购买房地产的协助和运作，并组织到美国考察购房的自驾旅游。我们将在一段时间的公开讨论后，转入海归俱乐部封闭的房地产圈子，进行筹备和运作方面的酝酿。
标题:千载难逢的是中国地产，无论你是空头还是多头。美房市16年一周期，清晰得很，谈不上千载。
标题:澳洲地产也不错
无论自住还是投资，没有像北美那样的各种税。
只有要交税就是的社区物业费council fee, 按区不同，一般600到1000多澳币一年。
然后就没有了。
只是人口不如北美多，租金不足cover房贷。
自住或投资，除了交counci fee之外，其它的税就没有了。
标题:说到投资回报率，还是东京的房子高，
说到投资回报率，还是东京的房子高，只是现在老是这么地震让人发愁。
标题:中国房地产的多头机会已经 over, 做空则不是一般老百姓能操作的
甚至也不是一般的投机家所能操作的。因为中国不是一个严格的市场社会，政府有强大的外汇控制，信贷控制以及其他的控制手段，而中国没有做空的机制。已经关进中国房地产的资金，想大规模跑出来套现，没那么容易。虽然国外资金可能已经集结甚至潜伏完毕，有可能发动大规模的狙击，但即使那发生了，一般老百姓如何搭便车，还是很难设计的。
标题:国内人来买可能有一萝框问题，目前形势可以说对某些在美长驻的老不归
可能是一个机会，特别是对其中冖些对房地产有兴趣，有经验，
有时间和精力那些人• 不是那么容易.
标题:我很有兴趣在美国再次置产，但人回来后在国内忙事，无暇顾及，交给朋友也麻烦
所以老狼你这个集体运作的方式，还是不错的。
中国的房产，如果不是自主，我根本不想碰。
标题:开始涨价了！
星期天刚刚看了房，在华人与老墨交界处！
标题:不妨说说东京的房地产回报率
比如多大的房子，位于什么地方，价钱多少，租金多少，税和维护费用多少，相关的其他政策如何，保险如何等等。
日本房产的风险是最大的问题，就是你不能指望它升值—已经跌下去二十年了，就没有上来过。所以只能指着租金回报。但日本的房子出租比较省心。在美国，也是日本房客最省心：绝不会拖欠房租，也不会弄脏弄坏房子，也不会骚扰邻居。然后还有一个地震问题。当然这个可以买保险。把所有成本打进去后，看回报。
美国的房地产，除了租金回报之外，还有一个底部上升的巨大空间。那个国家社会稳定，不会有大规模的移民跑掉。
标题:老狼，算我一个啦
其实个中利弊已经讨论得不少了，就看老狼能不能拿出一个扬长避短的方案并且采取实质行动了。如果有的话，算我一个啦
标题:maintenance of US property is not easy: tax, rental….
insurance, improvement etc…
this is not passive incoming money and need some commitment.
If someone/entity able to handle the overhead, i like to chip in
标题:Totally agree
I totally agree. Actually at the end of last year, we looked at the condo in San Diego area. With 150k price, more than 1k monthly rent and huge price appreciation potential, that is a great opportunity. Unfortunately, as income from China, it is very hard to get mortgage approved. Anyway, I am still interested, and if there is a chance, please count me in.
标题:怎么又搞起房地产来了？
术业有专攻，把海归网搞搞大，争取早日上市是正道。
标题:正在成立一个通过买卖tax lien的方式投资美国under the water market的基金。今后给大家介绍。
远超过笨重的炒 Foreclosure 的方式。
非常前沿。很多老美不一定懂得。
标题:老狼这个贴要赞一个
为海归朋友们做了一件好事，介绍了这个很多人不熟悉的那是很有用的理财方法
标题:关键就是房子能不能成为你的 cash cow?
如果能，那房子就是 property. 如果不能，那就是 liability. 跟税啊什么的无关。没有不需要成本的 business 啦。所以，房租必须要至少能覆盖 martgage. 才能让房客帮你养住房子。
标题:不妨给大家介绍一下
比较一下各种投资方式的优劣。要是可行，我们也可以尝试操作一下。
标题:项目很好，分析也有条理。可是大家能说说如何能大规模把资金从中国拿到美国吗？ 这是最难的。
标题:应该相信民间的智慧
这么多钱都出去了，只要想出去的话
标题:新产品比成熟产品的营销要困难
虽然新产品可能更好。新产品的市场接受门槛是很高的
标题:还有一种做法是把美国的地产项目和EB-5的投资移民结合起来
比如纽约的威斯汀酒店及医疗中心项目。
标题:也不妨把这些项目晒晒
各取所需。但这些项目主要的需求是移民。移民项目似乎都不以投资的资金回报为主要目的。好一点的是由政府作担保，若干年后退回本金。没有利息，或者有一点利息。有的项目有回报，但回报只是平均利润。这对想移民美国的有吸引力，但对其他人就差一些。
foreclosure 则是在美国房地产最低谷的时候，再以很深的折扣买房产，然后以租金寻求回报，就比一般的投资相对来说有吸引力的多。
标题:这个倒不会很困难
现在因为贸易顺差的缘故，中国现在的政策是反过来，控制外汇进来。所以合法地汇款，好像个人就可以到五万美元以上了。多找几个人就可以将买房子所需要的资金汇过去了。
这个模式最关键的还是出租管理。这是形成现金流和好的回报的关键。
标题:狼文浪到天涯了。
搜搜“看看美国房地产就知道，一个千载难逢的良机”吧。
标题:好吧，过半个月后，我用case study的实战方式写出来给大家看。
标题:全美50个州的房地产拍卖方法（Foreclosure Method）简述
全美50个州的房地产拍卖方法（Foreclosure Method）简述
如山
（2009年6月20日）
鉴于收到很多网友询问关于Foreclosure的相关问题，由于美国各州不一样，程序可能很大方别，甚至完全不同。现作简单介绍。请注意，本人只对本州（Lien理论使用Deed of Trust）的Foreclosure熟悉。其它的只是本人在阅读、学习中的理解，并不一定正确。请与本州专业人士了解。也希望对自己本州Foreclosure懂行的网友作出补充和说明。
借款人所签的借款文件
当借款人向银行（Lender才是正确的说法，但为简单起见，并适应所有读者通常说法，下面全部用银行代替Lender），银行要求借款人签两类文件：第一类是承诺付款的票据（Promissory note）。标明借款人同意支付贷款的具体金额、利率（变动或固定）还款年期等等贷款条件；第二类是为了保障放款人（银行）的利益而签订用房地产作抵押品的抵押契约。这种抵押契约文件在全美有两种：一种叫Mortgage，另一种就叫Deed of Trust。至于用哪一种，就牵涉到使用这个州是使用Title理论还是使用Lien理论。Title理论使用Mortgage，而Lien理论使用Deed of Trust。选用哪一个是由州法决定。
Mortgage和Deed of Trust的分别
Mortgage和Deed of Trust的主要不同点在于：Mortgage只有借款人和银行两方参与，而Deed of Trust有借款人、银行和一个叫“受托人（Trustee）”的中立方三方参与。
Mortgage和Deed of Trust的另外一个不同点是：当发生Foreclosure时，使用Deed of Trust的就由“受托人（Trustee）直接拿去拍卖; 而使用Mortgage可能要经过法庭程序后才能拍卖，或者不经过法庭程序也可以拍卖。这就是由州法决定。在下面的表中，你们可以看到有些是“Mortgage – Judicial”，就是说是使用Mortgage的，并必须经过法庭程序才能拍卖；而有些是“Mortgage - Power of Sale”，就表明是使用Mortgage，但是不需通过法庭程序，可以直接拍卖。
总括而言，Foreclosure有需要经过法庭程序的（Judicial Foreclosure）和不需要经过法庭程序的（Non-Judicial Foreclosure）两种。
法庭程序与非法庭程序Foreclosure对借款人、银行和买家的影响
a）法庭程序（Judicial Foreclosure）
对银行的好处是假如拍卖所收回来的钱不足够付原来借款人的欠款，银行有权进一步向借款人追讨所欠余款。不好的地方是程序复杂，时间长。通常前后要一年左右。
对借款人的好处是可以“免费”住一年或者以上。坏处是房子被拍卖之后还可能会被银行追讨所欠余款而可能导致破产。
对买家的好处是可能接受定金竞投，有时间贷款Closing。不好是这种州由于拍卖不容易进行（程序长），所以可供选择的数量也少。同时Title是AS-IS。买前要查得很清楚，并懂得什么Lien将会在拍卖后依然停留在物业上。
b) 非法庭程序（Non-Judicial Foreclosure）
对银行的好处是拍卖程序简单，快。通常只有4到6个月。不好的地方是拍卖所收回来的钱假如不足够付原来借款人的欠款，银行不能再向借款人追讨所欠余款；同时，因为不是经过法庭程序，经常会被原借款人找借口挑战其Foreclosure程序的正确性，从而令原借款有机会免费住在房子一段时间（几个月到几年）。
对借款人的好处是房子被拍卖之后不会被银行追讨所欠余款。就算你还要其它房子或钱，银行也无法向你要。坏处是房子很容易被拍卖。只要欠款超过一个月（州有不同），就会被发出Foreclosure note。
对买家的好处是可供选择的数量多。不好处是买进的Title是AS-IS。买前要查得很清楚，并懂得什么Lien将会在拍卖后依然停留在物业上。
全美50个州的房地产拍卖方法（Foreclosure Method）表
State - Foreclosure Method
Alabama - Mortgage - Power of Sale
Alaska - Deed of Trust - Power of Sale
Arizona - Deed of Trust - Power of Sale
Arkansas - Both - Power of Sale
California - Deed of Trust - Power of Sale
Colorado - Deed of Trust - Power of Sale
Connecticut - Mortgage - Strict Foreclosure
Delaware - Mortgage - Judicial
Dist.of Columbia - Deed of Trust - Power of Sale
Florida - Mortgage - Judicial
Georgia - Mortgage - Power of Sale
Hawaii - Deed of Trust - Power of sale
Idaho - Deed of Trust - Power of Sale
Illinois - Mortgage - Judicial
Indiana - Mortgage - Judicial
Iowa - Mortgage - Judicial
Kansas - Mortgage - Judicial
Kentucky - Mortgage - Judicial
Louisiana - Mortgage - Judicial
Maine - Mortgage - Entry& Possesion
Maryland - Deed of Trust - Power of Sale
Massachusetts - Mortgage - Power of Sale
Michigan - Mortgage - Power of Sale
Minnesota - Mortgage - Power of Sale
Mississippi - Deed of Trust - Power of Sale
Missouri - Deed of Trust - Power of Sale
Montana - Mortgage - Judicial
Nebraska - Mortgage - Judicial
Nevada - Mortgage - Power of Sale
New Hampshire - Mortgage - Power of Sale
New Jersey - Mortgage - Judicial
New Mexico - Mortgage - Judicial
New York - Mortgage - Judicial
North Carolina - Deed of Trust - Power of Sale
North Dakota - Mortgage - Judicial
Ohio - Mortgage - Judicial
Oklahoma - Mortgage - Judicial
Oregon - Deed of Trust - Power of Sale
Pennsylvania - Mortgage - Judicial
Rhode Island - Mortgage - Power of Sale
South Carolina - Mortgage - Judicial
South Dakota - Mortgage - Power of Sale
Tennessee - Deed of Trust - Power of Sale
Texas - Deed of Trust - Power of Sale
Utah - Mortgage - Judicial
Vermont - Mortgage - Strict Foreclosure
Virginia - Deed of Trust - Power of Sale
Washington - Deed of Trust - Power of Sale
West Virginia - Deed of Trust - Power of Sale
Wisconsin - Mortgage - Power of Sale
Wyoming - Mortgage - Power of Sale
以上只是我个人看法，不一定正确，仅供参考。读者做任何决定前请咨询当地专业人士意见。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
标题:力顶狼兄，我倒不是想投资挣钱，我是怕日本沈下去后有个地方可以去。
我考虑的地方就是在大学旁边，纽约有几所有名的音乐学院，或者印第安纳大学的音乐学院，或者我过去进修过的USC，再就是好莱坞一带。我就是想买一座小小的住宅，有三个卧室两为最理想。要在交通比较方便的地方。社区中流，不要都是黑的或者穆斯林就行。
老狼9月计划，一定带上九哥。
标题:九哥的时间 flexable 么？
如果 flexable, 彼此就好将就。