2011
【山雨欲来风满楼系列之三】房价的僵持和房租的飞涨
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【山雨欲来风满楼系列之三】房价的僵持和房租的飞涨
by 海归网 狼协
抱歉老狼因为搬家，很久没有上来跟乡亲们唠嗑了。先给各位唱个喏。中间有群众喧哗，说海归网新添的砸砖系统比较乱，老狼闻讯上来瞄了一眼，找到老中的旧贴，偷偷砸了几砖试了一哈，知道问题的所在，交代技术员改进，也没来得及吭声就下去了。在这里给各位道歉。 之所以找老中的贴子砸砖，不找别人的，是因为老中挨的砖头够多，虱多不痒。砸别人恐怕结怨。
老狼为嘛要搬家捏？搬家多麻烦啊！是的，老狼一提搬家就头疼。因为老狼是有名的 disorganized 的人，一搬家，就得扔东西。要扔东西，就的一一明辨什么东西还要，什么不要。这可太 time consuming 了。
但是木办法。房东的电话被中介打爆了。房东其实是中大的教授，有钱的狠。她那套房子在租给我之前，空了大半年租不出去，因为房子大，房租贵。现在中介又找她来了，说是她那套房子租的太便宜了，至少可以升价1/3，于是她来跟我商量，看我能接受多少。恰好老狼今年估计旅行在外的时间较多，房子空在那里还得交高房租，很不划算。所以一狠心，咱就一劳永逸，搬家吧。
搬家的地方因为比较远，空间小了一倍，所以房租对我来说省了不少。当然，又得把自己等同于普通群众奏是了。作为领导同志我容易吗？用这里的话来说，是再作冯妇，又当回了贫下中农。所幸奋不顾身冲上来的妹妹们好像也没哪个嫌老狼穷的 —- 实际上她们个个都比老狼有钱，至少一两百万以上的付清房贷了的房产是有的。当然按老中的说法，还不能算富婆。但是老狼要找的，又不是富婆，而是老婆。
闲话休提。可是跟这房子原来的房租比捏？那可就不便宜了—上涨了50%。他奶奶的，黑心啊！又他妈是中介作梗。幸亏这个地方是一个老美极力推荐我来的，他陪我看房子的时候，依稀记得这套房子是他一个月前他看过的，那时候房东开价可是比中介说的要少200 —- 于是老狼立马咬死了，要他跟房东去谈，否则老子就不租。最后房东接受了我的还价，但中介还是以“斡旋辛苦，两家分账”为由，硬从我这里多宰了几百块中介费。
有人说房租的飞涨是因为中央现在打压房价的结果，使得很多本来要买房的人都转到租房上来了，我觉得根本不是这个原因。每年有支付能力的买房客能有多少？租房客又有多少？这根本就不成比例。所以观望买房的人数完全不足以导致租房的人激增。再说他们本来就是租房客，被限购令和限价令阻碍的那些买第二第三套房的买房客，根本就不会加入到租房大军里。所以没有什么从天上掉下来的“新增”租房客。但从我自身的经验来说，不管是被中介从原房东那里逼出来，还是到新的房东那里，两边的中介都对房价的飙升起了很大的作用。原因很简单，原来赚的盘满钵满，蓬勃发展的中介（想想数以百万计的一套房子中介能赚多少钱），突然遭遇一盆从天而降的冷水，房子卖不出去了，那么多人怎么养活？我原来的地方和新搬的地方，房产中介都是一家紧挨着一家，密密麻麻的，真想象不出房产市场能有多大，能养活密度这么高的中介。于是他们只好一窝蜂转向租房市场。于是我的房东的电话就给打爆。又由于这个产业的结构是这样，一个中介可能就垄断了房源。比如我搬走了以后，那套房子的钥匙就交给那个中介了，其他的中介要带客人来看房，只能找那家中介。如果成了，两家分钱。为了多赚钱，这些中介就会拼命抬价，因为中介的收入，一般是房租的一到两个月。 目前的二手房买房和租房市场，渠道基本上是被中介垄断的。垄断就能阻碍自由竞争，扭曲市场信息。我试图去搜房网上去搜索本地的租房信息，得到的大部分都是中介的虚假信息，那些挂在网上的房子，都是老黄历，你真打电话找他们时，他们会说那套房子早就租出了，但是有另外几套。。。巴拉巴拉。。。当然租金就贵多了。你跟他提网上的信息，他会说这都是老黄历了。这跟旅行社用极低的机票价广告来吸引人的手法如出一辙。因为首先他们得把人吸引到他们那里，否则后面那些戏都无从说起。
那么房东自己为何不能直接在网上登广告出租呢？当然可以。网络时代已经提供了这种便利。 但是大部分房东要上班，往往没有时间去陪房客去没完没了地看房子。于是中介便有了服务的空间。但是眼下的这种状况，我怀疑这些中介之间有了某种垄断联盟，或者这种行规导致了这种垄断的可能。
产生这种情况是因为至今房地产网站如搜房网之类的，是没有线下服务的。而现在，轻松的网上模式早已被跑马圈地圈光了，剩下的地盘，就必须费点力气，跟线下的水泥砖头结合着点了。典型的如团购网。于是这就产生了一个新的机会。这就是建立跟网站结合的网下的服务，说穿了就是帮房东开门，带人看房，打破既有的中介垄断。在垄断被打破的那一瞬间，形成经营规模。实际上，这种模式的投入资源并不需要很大，关键在于推广，要有人知道你的服务。详细点的做法，有人有兴趣，加入我的“房地产圈子”，核对身份后，咱们再详细讨论。不然我就拿去交阎焱的作业。如果你的这种服务只是传统中介少四分之一的钱，甚至只是一半的费用，那么我想这个市场就能烽烟再起，并且造福老百姓 — 不管是房东还是房客。
（待续）
标题:提个问题， 房东实际是愿意涨价的， 你这个想法对租房的有利，对中介，房东没有好处啊
标题:哎呀，你这兄弟的心眼咋跟秤砣一样实沉涅？狼文的中心思想是“所幸奋不顾身冲上来的妹妹们好像也没哪个嫌老狼穷的”
换言之，哪怕老狼只是0.1邓，也会有大把妹妹为他腾屋换鸟，虚帷以待。
标题:中国目前有没有像美国那种大规模的Apartment？ 住进去很舒服， 设施齐全的那种。
以前在这里问过， 不过没有认回答。 我的观察是除了北京上海有少量专们出租给外国人的高级公寓外，还没有像美国那种apartment.
各种原因， 我猜测是凡是有能力经营公寓的， 早就去卖房子了， 因为卖房子来钱快，回报高， 哪像靠出租公寓那么慢并且风险大。
标题:切，有作业，应该找徐小平老师，不是找闫炎老师，
闫炎老师是教股票上市课的，徐小平老师才是教创业课的，
标题:一年前看到一家新开张的、由公司经营管理的出租公寓住宅楼，但很少很少
我看到的这个情况是：
新建两幢大楼，单套居住面积偏小（25-50平米），设备齐全（租金高）和设备不全（租金低）两种，目前这种公寓，部分出租给个人，部分包租给企业（做员工宿舍），租金市场价，但说电费是商用价格。新盖的这种两种大楼估计全部租满了。
标题:房租上涨不可持续
老狼大房换小房，比原来支出下降，说明租房行为弹性很大。大换小，市区换郊区，单租换合租，最后还可以大城市换小城市。总之，只要整体收入水平没有大的变化，整体租房支出就不会大变。假如房产升值预期下降，空置二手房释放，房租还会下降。一如既往，我认为房市拐点在2012年。
标题:没人做主要是因为租给私人，管理成本会很高，应该不合算。
标题:房租和市场真实购买力有关，房价和国家经济政策有关
同意楼下观点：房租增长不可持续。
房租增长会加剧大城市中蚁民的生活负担，最后不是减少消费就是选择离开。
标题:不然。其实对房东也有好处
因为中介传递的信息是虚假的，扭曲的。比如中介把我原来那个房东的电话打爆，无非就是告诉她房租给我太便宜了，应该涨价，如果房子交给他们来租，现在的行情可以涨30%以上。于是我只要一搬，他们就有生意做了。否则，我要是不搬，他们就没钱赚。可是要是真的供求关系是那样，我搬别的地方价钱还是一样高，那我还费事搬家干嘛？他们照样挣不到钱。于是整个产业就高剩低盈，水从高流低，像楼上老哈说的那样，吃亏的还是原来的房东。现在一个月快过去了，我回去拆卫星电视的支架，发现房子还是没有租出去。看来如果坚持中介所说的价格，房东的房子又得大半年租不出去，直到最后不得不降价求租。这空置的损失，早就超过涨价的房租多多了。但是房东老在外地出差，忙的根本就没有时间，房子也只能托给中介代理出租，她也是没有办法。如果有一个很知名的只收很低价格的网站，而且有人帮她开门看房子，她与其高价扛着，不如直接在网上放盘，根据实际情况调整价格，尽快把房子租出去。
标题:这个作业不是那个作业
红楼梦里的湘云说：“这鸭头不是那丫头，头上没抹桂花油”。
我明白阎焱是主要做Pre IPO的，而徐小平是做天使投资的。当然这两个都是我的朋友。要是真想 rock 一把，我当然应该去找徐小平。不过我这里说的“作业”，还不是这个意思。
阎焱给我的作业是做点互联网社区和电子商务方面的研究。拖的久了总是觉得不好意西，所以就滥竽充数，不妨考虑把这当作“研究成果”拿来交差。所以很多东西，暂时还不便说的很透。再说就是“商业机密”了。
标题:还是那句话，中国特有的国情：房东随时涨价，随时赶你走。自己买套房保险些
标题:过惯了沛流离的生活
所有在异地工作的人都有这般经历，房租上涨或者跟房东续租不合适或者因为工作地点变动等原由更换租房，那种生活对于单身女孩子很难受，俺依稀记得几次我推着书箱在地上跑的状态，真TNND的辛酸。2007年底的经济低迷一直延续到2008年的4月，当时还在青岛，住在海洋大学附近，眼见着附近的门头空荡，到5月后，那些房屋中介就如雨后春笋般，一夜之间都出来了，门头是新的，出租和买卖房屋的信息也都是崭新崭新的，然后很快闻听房租大幅上提的消息。。因为跟房屋中介有过差点被坑的经历，所以，俺一般都直接在当地的网站上从房东手里直接租房。。。LZ说的对归对，但如果能将实体中介的资源都整合在一起，才更容易做起来。因为很大一批有能力出租房子的主儿都是40岁以上的，他们擅长网络者还在少数。（备注：海龟人群有点例外。。）
标题:你写论文，是好题目，你用这创业，你房子会越租越小，
没见过泡妹妹，没房子，还自豪成这样
标题:我也正在研究社区和电子商务，
我正在研究怎样把社区与电子商务与餐饮业结合起来，初步计划是这样的，现在住宅都社区了，一个个华苑、城、花园什么的，可是广大城市大部分木有上海的里弄，木有北京胡同，卖早餐的小摊一见到城管就跑不掉，为了让广大ID能够及时吃到热腾腾的早餐，让广大小食摊主能够不受城管的打击，为了让广大淫民充分享受互联网这一伟大的高科技，我跟小周商量过了，我们要做一个网站，做成餐饮业的阿里巴巴，饮食业的人人网，早餐业的赶集和同城，送餐业的饭否，外卖业的腾讯，简单地说，我们就是让广大小食摊主在偶们的网站上开网店，广大小区业主可以网上订购早餐，广大海归网ID还可以开虚拟早餐店，老狼来偶们连锁店进货，做代发早餐的业务，解决广大群众吃早餐难的重大民生问题，为党国分忧，为人民谋福利，
现在所有的社区楼盘都有业主论坛，偶门只要跟这些业主论坛结成战略联盟，立马就形成一个极大的销售网络，
偶们还要引进西方先进技术，听说米国的富二代小孩都是每天早上先送报纸然后去上学，偶们准备吧这一先进的商业模式拷贝到中国，做到国内首创，以中国的人口基数，我们很快就会做到世界领先，偶们准备收集一批富二代，让他们从事送早餐的事业，广大富一代严父慈母，一定会珍惜这种难得的锻炼机会，哭着抢着把富二代小孩送给我们训练，每个小区只要配备十个八个这种富二代小孩，我们就可以做成小区里面的宅急送，
因为小周有中国领先的电子商务技术，偶有餐饮业的绝对经验，偶们的商业不需要秘密，秘密公布给你你也不会做，天使投资，第一看人，第二看人，第三也看人，偶们是这一商业秘密的最佳人选，你快说给徐小平知，让他来出钱，
老狼只要能说动徐小平来出钱，偶们会许以高管厚禄，你可以得到中大小区的独家经营权，还可以获得煎饼店的免费培训，
找遍了网络木有找到徐小平的联系方法，
原来老狼你就认识他，太好了，
标题:那倒未必
原来我租过800块一个月的房子，你能想象800块一个月在广州是什么房子吗？但是后来就大了一点了(2000)，实际上那时候还穷了一些,然后又再大了一些（2600），那时候又更穷了一些。所以房子的大小，跟穷富没有必然联系。再后来，3000多，那时候倒还没那么穷了。我现在住的，还是要比当初800块一个月的大点。所以你说创业，房子会越来越小，那是不对滴。
至于“没见过泡妹妹，没房子，还自豪成这样”，那当然了。有钱人泡妞那叫泡吗？那叫嫖妓，批发和零售的区别，叫法不一样罢了，本质上是以金钱换身体，或者是金钱的预期、金钱的错觉换身体，根本就没有任何技术含量。老狼这样的也没有任何技术含量：因为我根本就不会像老中那样去绞尽脑汁去揣度、讨好妹妹，投其所好，而是“姜太公钓鱼，愿者上钩”，无为而治。这才算本事。
标题:太好了，以后上你网站吃电子煎饼可以打折吗？
标题:有多少笨房客就有多少奸中介，自己多找几家中介和房东呀，你玩他们不是他玩你们
我不信中国大城市有这么大的空房率，租房还成了卖方市场了。
还有，坚持谈2年合同，把房租涨幅在合同里敲定了。签以前还说，让我的律师看看。
标题:Hmm……
还可以卖虚拟煎饼，
标题:好主意！社区网络。
标题:像中国这么贵的房价，拿白扔的房钱找一个很贵的房子签十年租都比买房划算
无非就是 money talk. 要花钱，不搬房子那还不容易，根本不需要买房子。
标题:实体中介凑一块儿。。。
是凑一块了，但是凑出了价格联盟和垄断，伤害房东和房客的利益。
标题:租给私人为什么成本会高？
我现在考虑在美国组织买房地产的事情，出租是主要的问题。这种统一的apt大楼便于管理，成本因而也低很多。但房客只能租给私人吧？
标题:前几年低谷时你怎么不买呢？我那时买房，周围人说我发疯，现在个个都懊悔没听我的。现在我也不买了，性价比不合理，不值得买。
标题:我的意思是你挣钱的进取心不够强
标题:名符其实
现代版的画大饼充饥。
标题:你组织在美买房产后，也负责帮他们出租还是委托给别人出租？
标题:你不知道现在中介的结构
房东的钥匙和电话掌握在一家中介手里，其他中介都得通过他，然后两家分钱。因为垄断了对房东的渠道，信息也就被垄断了。
那么房东为什么不多找几家中介呢？没法。钥匙只能一家拿。否则丢了东西说不清楚。房东直接在网上贴房子信息呢？大部分房东没有时间带人看房，因为要上班。
标题:何不食肉糜？
标题:这个事情我们稍后讨论
标题:您那里还好,好在中介服务费是由房东和租住者双方共同承担中介服务费、比起天子所在的i京城那还好多了
不来京城发展就算对了。 
为何这么说呢？因为我们这里租房的中介服务费全部都是由租房者缴纳。我常想这是为什么呢？因为在来京城的以前的其他省份城市里也租过房子都不是这样的。有的省城的房屋租房中介服务费是由租、住双方各自平均分摊，有的则是由房东单方承担。而只有来到这京城后才这样感到受欺负。 我就想啊想啊，后来终于想明白了，原来阿原来这京城里的绝大多数租房者都是外地人，天子城要保护自己城民利益的最大收益啊，所以木办法，就得就得牺牲我们这些外地星星的人了啊。所以所以您说，您是不是比起在京城里的外星人民还好一些呢。偷着乐吧。
标题:悍马老弟您这是明显的不了解国情阿。
标题:星
标题:m