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四个项目的竞标全军尽墨――召唤组织定金池   Comments

我们公布的四个项目,管理团队竞标全部失败。第一个项目我们的出价卖方接受,但提出要付诚意金(earnest money),管理团队拒绝了。我得知后提出我们愿意付诚意金。但已经迟了,另外一个买家先我们提出愿意支付诚意金,于是项目打了水漂。

第二个项目,有买家的出价比我们高,而且愿意付诚意金。我提出我们愿意与之竞争。但管理团队商量后决定放弃,集中精力在第三第四个项目。

第三第四个项目是B级公寓,同属于一个公司,两个房产相连,共655套房子。管理团队预算出价范围是3.1万到3.5万美金一套。初始出价是3.1万,对方要价是3.5万。我们给大家的分析资料是按3.5万来计算的,所以愿意参与投资的网友全部都能够接受这一最高价。 第一轮出价后,我们作为五个最高出价人胜出。第二轮之后,我们作为三个最后竞标者胜出。根据管理团队的通报,其他两个买家比我们出价略高一点,大概是每套高几十美金,但其实力比我们强,其中一家所拥有的公寓数目是五千多套,而我们不过是一千多套。卖家将对所有三家买家进行interview(面谈),同时询问各买家最后出价是否还有变动。我建议出最高价,但管理团队认为不可行,理由是每套多出几百美金,655套就多了几十万美金,这会牵涉到一系列问题,变动很多,比如银行贷款,不一定会接受。最后的结果是落败。印度人的那个买家在最后关头,多拍出了五十万美金夺标。

消息传来,虽然在我意料之中,老狼还是感到极度郁闷和失望――因为这样的事情已经发生太多次了,每一次我们都是仅以几十到几百美金的差距痛失良机,但直到今天我们却仍然在重蹈覆辙。虽然我们原来的出价和别人差别不大,但是既然我们的实力不如人家,如果价格再不如人家,人家凭什么会选我们?一点悬念都没有。 反观印度人,由其所拥有的公寓数目是我们的五倍,就可知人家的经验比我们丰富。即使是在他们原来的出价已经微弱领先的情况下,他们仍然不抱任何侥幸心理,再次提高出价来取得压倒优势,志在必得。而实际上,这个出价距离我们计划内的最高出价还有非常大的空间,可以说远低于我们原来心理上愿意付出的最高出价――相差两百多万美金!而他们的提价,实际上只比原出价每套多出了七百多美金,这撑死了就是两个月的租金。所以,他们仍然是以相对低价拿到物业。至于说到了最后一轮我们出价很难调整,我觉得其实根源还是我们自己的心态和决策,因为这不是不能解决的问题。否则为什么我们的竞争对手每次都屡屡可以调整出价,我们就不能?

我觉得我们到了应该痛定思痛,痛下决心改变投资策略的时候了,否则这千载难逢的良机,便会与我们失之交臂。

第一, 如上所说,我们已经一而再,再而三地重蹈覆辙,这导致我们每一次都因为微小的差距,而失去交易,从而永远亦步亦趋被动地跟在步步高涨的市场后面跑,最后落得两手空空。我们从当初的每套一万五美金以下一套的购买价,因为舍不得多花个几十到几百美金的价格去竞争,而市场一路高涨,导致我们今天不得不花两万多美金以上的价格去竞争,代价孰大孰小,其实一目了然。就我们每次平均购买的公寓套数200多套而言,即使多花几百美金一套,总的代价也不过多付了二三十万美金,可是到了今天,我们却不得不多花数以百万美金的代价,思之令人痛惜。

第二, 一鸟在手,强似十鸟在林。即使多花几百美金一套的价格,不过就是两三个月的房租,成本很快就收回来了,而我们却拥有了摇钱树,以后每个月都将有净的现金流进来。这要比我们两三个月后还是两手空空的要好得多。更糟的是我们还不得不在将来花大的多的代价去追赶市场高价。

第三, 我们现在的投资模式,全部建立在美国房地产价格还在比较低的假设之下。现在美国房地产复苏强劲,大家都在持币疯狂抢购。在热门地区如纽约、旧金山和洛杉矶等地,出价往往必须高于卖方要价才能抢到房子了。即使是在我们投资的地区,市场也已经开始转为卖方市场,库存已经越来越稀少。再这么耽误下去,这一千载难逢的机会就将永远失去了。

第四, 如果我们没有抢到房子,会有一些隐形的成本是容易被忽视的。除了上面提到的机会成本,即失去赚钱的良机、被迫在以后付出更大成本,还有就是我们前期做的所有前期工作都将付诸东流。从我们开始组织这一计划开始到现在已经一年多了,这一年多里我们只抢到了两个项目,和原计划的十个项目相差甚远。有二十多个项目的前期准备工作实际上都白做了。

第五, 恶性循环。实际上我们根本不能抱任何侥幸心理。因为这是一个竞争的市场,而且市场是在迅速高涨中。会有越来越多的竞争者加入。我接触到市场上和我们类似模式竞购公寓物业的,已经有很多,而且越来越多。其中一些团队,基本上不接受单个人一百万美金以下的投资,这说明他们根本就不缺钱。有网友跟我反映说,哪怕是在美国本土,他们的pool也很快就满了,报名迟了就根本投不上。这有一个前提,就是投资能够迅速的扩展,不断的有项目投入。否则像我们这样,钱积聚起来了,大部分人却长期无法投出去,人气就散了。人家的资金是有机会成本的,你这里一直投不出去,人家就不会死等,就会去找别的地方。因为耽误的时间,如果投了出去的话,就已经开始挣钱了。而你老喊狼来了,人家却一根狼毛都没见,我们的信用也就逐渐没了,我们的影响力和竞争力也就越来越弱。反观我们的竞争对手,因为形成了良性循环,投中的项目越来越多,投资人和资金就越来越多,承受风险的能力就越来越大,出价就越来越有竞争力。我现在所知道的一些投资团队,其营运收入的投资回报就比我们低。可以想象当某一天市场上都是些规模比我们大的多的竞争对手的时候,被踩死的只能是我们,因为我们到那时候就更不敢跟他们刺刀见红地竞价了。

当然造成这种局面也不能怪管理团队。因为每次出价,都是他们在垫付自己的资金去付deposit或earnest money。而出价时,我们这边投资人和资金都还完全没有确定。一旦夺标,而我们的资金却不能到位的时候,他们会有失去定金或诚意金的风险。虽然每次都是愿意参与的资金远多于需要的,但是万一呢?毕竟是不确定的事情。而他们都是本地的团队,习惯了本地房地产较高的投资回报率的期望,所以在跟外地的那些投资回报率期望较低的团队竞争的时候,往往落败。所以要迅速从根本上扭转这一被动局面,只有我们预先组织好定金、诚意金,然后管理团队根据他们的经验,搜寻合适投资目标,进行初步调查,给出财务分析,建议出价范围。但是我们参与确定最后的出价,以克服“临门一脚”的软弱。

公开拍卖的定金一般是2.5万美金。中标后需要支付出价的10%,一个月内支付全款。诚意金的金额一般是出价的1-2%。出价的时候并不需要支付,出价接受后,签订合同时,如果出价伴随有诚意金的承诺的,就需要付出1%的诚意金。然后管理团队就可以进行深入的尽职调查。尽职调查完成后,可能会需要再付出另外1%的诚意金。我们现在先根据1%的出价来确定订金池。从经验估算,每个项目的规模大概在两百多套房子,每套两万多美金的话,则一个项目大概总投资额在700万美金左右。因为大部分是银行贷款,所以现金准备应该是200万以下。假定一个项目的投资上限是800万,那么800万的百分之一就是八万。那么我们就来凑这八万。因为按照约定,外部投资人的贷款分配是两倍,那么每投入十万,其所占的总股份额是三十万,也就是要支付三千的诚意金。中标后,已经支付诚意金的投资人,有确定的投资权利。但是如果他改变主意,或者临时资金无法到位了,则其投资份额可以转让。愿意参与的同学,请跟我联系。

当然我们如果有了这个订金池以后,也可以参与其他模式或者团队的投资,比如做foreclosure,flipping,即买下房子,装修后高价出售,或者其他模式。有好机会的同学或者团队,也可以跟我们联系。

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19 回复 -- “四个项目的竞标全军尽墨――召唤组织定金池”

  1. 欲归不归的海龟, on August 11th, 2013 at 11:02 pm, said:

    标题:“一鸟在手,强似十鸟在林”!!

    “二十多个项目的前期准备工作实际上都白做了。” !!!————
    可惜了,读书人的通病!手脚还是不够干脆利落!

  2. 狼协, on August 12th, 2013 at 8:47 am, said:

    标题:我们所选到底区域绝对没有这个问题

    像底特律破产,是因为人口剧减,大量外迁,于是政府税收入不敷出,公共服务、公共治安和产业急剧恶化,恶性循环,最终陷于破产。

    我们所选择的地区,即使是在前几年美国经济衰退之时,其经济都在一直增长。而且是人口大州,第四大都会,移民大州,其人口一直都在增长。当地公寓出租市场稳定,房价上涨稳定而迅速,尚未呈现泡沫(我们为规避投资风险,决策的依据是营运收入回报必须在覆盖营运成本后,还有7%回报。至于房地产升值所导致的资本增值,我们只看作红包,不作决策依据)。所以只要在投资周期内(一般是七八年),人口没有大规模死亡或迁徙,产业没有大规模变化,你所说的风险的概率都是非常小的。

    此外,一个城市的政府破产,和这个城市的房地产价格,往往没有太大的关系。比如八十年代纽约市濒临破产,现在纽约市也岌岌可危,但纽约的房价却一直猛涨,根本就不受影响。盖美国的体制,政府财政和民间经济是两码事。美国是小政府,大经济。政府掌握的资源,相比起民间来说,是很有限的,不能像中国那样巧取豪夺(对比一下中美各县、市和省政府的政府大楼就知道了)。美国有些市,市长甚至是兼职的,没有多少工作人员,哪像中国那样,每七个老百姓养一个官吏。

  3. 南京月牙湖, on August 12th, 2013 at 9:06 am, said:

    标题:我去年就说过,计划一堆,不如实事一件,可惜啊

  4. ALEXZHENG, on August 12th, 2013 at 11:24 am, said:

    标题:这是个大问题,涉及组织架构和权力风险责任分配

    民主模式下,决策人做出决策,所受影响因素多,得到授权小,流程时间长。参加这种竞标相当不利。

    无数500强在中国本地的败落已经说明了这一点。

  5. 欲归不归的海龟, on August 13th, 2013 at 7:30 am, said:

    标题:一个城市的政府破产,和这个城市的房地产价格还是有一定的关系的,虽然不是绝对的!

    城市的政府破产,说明了税收来源的减少与不足,也就是中产阶级及工商业的减少,支撑房地产的生力军就不复存在了!底特律就是一个鲜明的例子,许多一元拍卖的房子就因此而来的。
    纽约之所以是例外,是因为作为新移民之都,及华尔街,和一些极富裕的阶层的存在,对房地产起着重要的支撑作用,而这些人与政府税收并没有必然的关系。

  6. 狼协, on August 13th, 2013 at 11:29 am, said:

    标题:其实纽约早就捉襟见肘

    道路破烂、治安恶化、桥梁等公共设施失修。。。但政府没有钱来弄。进入纽约的toll已经升价一倍,地铁公交升价,遭遇市民强烈抗议。巧妇难为无米之炊。

    纽约的房子老旧、破烂。都是七八十年甚至上百年的老房子,跟外州漂亮宽敞的大房子不可同日而语。但这些都挡不住人们涌入纽约。

  7. MrBean, on August 13th, 2013 at 12:00 pm, said:

    标题:一声叹息

    大半年跟下来,从最初的认真、信任,经过一次次失望,慢慢失去兴趣。

    项目不成功有各种因素,诚意金或者资金池早就在呼吁中,多次“狼来了”

    之后,加上形势变化,最后是一声叹息。

    不过感谢老狼的辛苦工作,anyway.

  8. 狼协, on August 13th, 2013 at 10:05 pm, said:

    标题:惭愧之致

    无面对江东父老。。

  9. emperorfan, on August 14th, 2013 at 5:05 am, said:

    标题:城市破产不影响公寓

    城市破产不影响公寓,
    城市破产很少的,
    我可以说100%的城市都可能破产。
    而实际破产的市政债券(衡量标准)BBB的(10年)低于0.3%,更别提AA和A了,
    买过市政债券就知道了。
    40%我觉得是中国的地方债,最后国家买单, 嘻嘻。

  10. emperorfan, on August 14th, 2013 at 5:09 am, said:

    标题:哪怕底特驴市,也有可投的

    博物馆+文化区在WOODWARD 沿线的CONDO很好很安全的,
    而且近期市政交通建设会对该区有利。

  11. emperorfan, on August 14th, 2013 at 5:10 am, said:

    标题:决策要快,你给预付资金的人回报高些,给自己权限大些。

  12. ferncrest, on August 14th, 2013 at 4:36 pm, said:

    标题:缺乏实体老板的魄力!

    不就那么点事吗,要我是CEO怎么也也拿下几个deal,去过赌场没?筹码还没上手就哆嗦了??

    老子虽不是实体老板,要是有人找我,我立马去现场把deal拿下!

    fuc off. 告诉他们钱在麻袋里,过来数钱,没空数钱汇过去也可。别人敢加钱我也敢,caonimade, bottom line,property是我的!你地,明白??

    … … …

  13. MrBean, on August 14th, 2013 at 4:39 pm, said:

    标题:事后建议

    基于网络的松散关系造成交互不畅、决策流程长,彼此间信任度也会受影响,

    在项目框架确定后,建议迅速建立组织架构,维持日常联系,确定信息交互渠道,

    避免来一个项目Hooter and Holler一次,参与人都是临时决定,突发情况应付不

    利,所以,老狼早就该找几个秘书了 : )

  14. ferncrest, on August 14th, 2013 at 6:31 pm, said:

    标题:还不如这样:

    在中国搞个私募基金,不要什么丁金池,那样搞不起来,就得真金白银地干。不要很多人参与决定,那样你永远不成。

    关键问题:你肯定这是未来一段时间能做得起来的赚钱生意吗?

    if the answer is yes, go to the next step.

    先找朋友圈中的富豪老板谈,多请国内有富豪朋友或相关行业有实力官员吃吃饭,

    中国人最讲究情,有了情就好办了。做这些的目的是找到可以募集到所需资金的关系或投资人本身。

    让朋友帮忙快速找到可投资方,建立一个基金,要明确沟通这个基金是做美国地产生意的。

    资金定了,再快速组建一个环节最少执行力最强的高效组织构架,
    然后马上行动进入美国市场!that’’s it!

  15. 狼协, on August 14th, 2013 at 7:50 pm, said:

    标题:这样涉及的问题就更多了

    基金的组织,在法律上有点周期,限制也多。而实际上我们现在是合作组建公司的模式,一个项目其实几个人的资金就够了,这样反而能够迅速启动。

    我们现在在项目拿到后,根本就不愁没有资金的问题,而是想要投入的资金远超过项目所需要的资金--因为虽然项目看起来吓人,几百套房子,少则四五百万美金,多则两千多万美金,但房地产的生意,特点就是杠杆高--大部分资金是银行的。我们出的首期只是小头。又因为我们为规避风险,选择的赢利模式主要是出租营收,不寄希望于升值。这样就可以规避高杠杆所带来的高风险--这在其他的投资模式几乎是孪生姐妹。

    现在要解决的问题,实际上就是前期的定金、诚意金。如果我们投资人来出而不是管理团队垫付,则最后的定价就可以是我们来定,就能避免管理团队的缩手缩脚。而定金、诚意金只是总投资额的百分之一。如果我们的首付加前期费用所需要的现金是百分之三十的话,那么就是每一百万美金的投资额需要一万美金的诚意金,相当于所投现金的百分之三十四。这要比组织起全额的投资资金要容易得多。

  16. 狼协, on August 14th, 2013 at 8:08 pm, said:

    标题:最关键的还是钱

    如果不出钱,那么管理团队始终会觉得是虚的,事到临头还是会需要他们垫钱--他们自己能垫,已经很不错,因为他们自身也投资,而且是主力。

    所以关键是我们自己出定金,这样管理团队就不至于有后顾之忧。如果还觉得不踏实,就明确管理团队只负责搜寻目标、投资分析、建议出价范围,我们来定最后出价。如果管理团队认为我们出价高了,他们可以少投或者不投,但作物业管理工作。

  17. ferncrest, on August 14th, 2013 at 8:46 pm, said:

    标题:本质是一样的:缺钱

    没钱,房地产这生意我看不靠谱!

    诚意金也是钱啊,还是先把钱搞定再去做生意。

    那么,很多小的投资者一会儿要这样一会要那样、即便是固定的风险和回报要求也会困住管理团队的手脚。

    还是要标准化,比如:设定一个统一的资金和回报标准,不论投资多少,方便执行。不同意的可以退出。否则,寸步难行!

  18. ceo/cfo, on August 15th, 2013 at 9:46 pm, said:

    标题:Exactly!!! 人往高处走,水往低处流。城市破产一定会负面影响当地房产,period

  19. halfmoon, on August 15th, 2013 at 11:57 pm, said:

    标题:对诚意金采取发放高利贷的方式筹集。

    美国银行存款利息很低,需要诚意金时,立马高息向个人借款,估计有不少个人有兴趣短期高息贷款;
    诚意金在被使用期间的支付利息费用摊销到后来的投资费用中去。

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