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美国房地产公寓小区投资新项目:容量空前扩大   Comments

一个月前的265套房子项目,因为要投资的人多,但项目容量有限(总投资金额790多万美金,现金需求228万美金),所以绝大部分同学还是投不到。计划投资额大的,比如50万美金或者100万美金,我们只能大幅度减少其投资份额,否则其他人就投不上了。投资金额少的,因为造成投资人数增多,结构碎片化,为尽量简化结构,也无法选上。

对此我们深感歉意。因此加快了篡党夺权的步伐。本月新出的项目有两个,资金容量空前扩大,估计咱们原来想投的同学基本上都能投上,我们暂时也不设投资下限。在这里跟大家简要介绍一下,有感兴趣的同学,请给我来信索取详细信息:chairwolf 圈a 点 com。

项目一

还是休斯敦。城市和州的经济、人口和环境等我们以前已经介绍的很多了。在此不再重复。值得提醒的是,美国在未来几年里,超过中东、加拿大和俄罗斯,将成为石油生产第一大国,作为石油生产大州的德州,自然前途未可限量。这里只简单介绍一下项目概要。

建筑年份: 1975
房子套数:328套
占地面积:8.92英亩 (约54亩)
总使用面积:227848平方英尺 (约21167平方米)
平均每套面积:695平方英尺 (约65平方米)
购买价格:约730万美金
平均每套:约2.2万美金
贷款比例:70%
贷款年限:25年
利率:5.25%
现金需求:约256万美金
出租率:92%
有效出租率:81%
年收入:194万美金
支出:118万美金
净收入:76.1万美金
Cap rate:9.18%
cash on cash(现金回报率):11.7%
加还贷款本金的年回报:15.62% (未算增值)

值得提醒的是,这套公寓在最近投入了一百万美金进行整修。

项目二:

位于北卡的Raleigh。国内的同学可能不太熟悉这个城市。北卡是在美国东部海边的一个州,经济以制造业和农业为主,矿产丰富,气候宜人,风光秀美,年均温度19度,所以成为高尔夫球运动的乐园,有数百个高尔夫球场在那儿。前年老狼在美国考察房地产的时候,海归网网友曾经招待老狼在南卡的高尔夫球场社区的一个被高尔夫球杂志评为Dream House的豪宅小住,小区的老板还召来直升飞机载我们在其八个高尔夫球社区上空航拍,风光极其美丽。不过那是在南卡,估计北卡的气候环境也差不多,所以比较适合高尔夫。

我以前提到过的年入二十万美金的养鸡场就在北卡,Winston Salem是举世闻名的烟草中心。High Point则是著名的家具中心,一年两度的高点国际家具展就在这里举行。Raleigh是北卡州府所在地,那里的所谓科研三角带是美国著名的资讯和生物医药科技中心,世界五大电讯中心之一,亦是世界光纤生产的龙头。IBM、Microsoft、Dell、Cisco、北电、索尼爱立信、日本住友、及Red Hat等都以北卡州为家。Raleigh附近的UNC- Chapel Hill 和Duke大学是美国的顶级大学之一,老狼十几年前曾经是那里的居民,印象中到处是森林,公寓外就是郁郁葱葱的森林,所以Raleigh也号称“橡树之城”。静谧、安宁的环境,有点桃花源的味道,无论秦晋,不知有汉,让我这个生活在喧嚣的纽约的New Yorker立刻就沉静了下来,非常喜爱,至今仍十分怀念。Raleigh是美国最好的公寓出租市场之一。

建筑年份: 1976年
房子套数: 214套
总使用面积:209,791平方英尺(约两万平方米)
平均每套面积:980平方英尺(约90多平方米)
预估购买价: 780万-800万美金
预估每套价格:3.6-3.8万美金
政府收税估价:8.7百万美金
贷款比率: 75%
利率:5%
贷款年限:25年
首付及前期现金需求:约220万美金

楼房总数:20栋楼
建筑:楼房,砖墙
占地面积:17英亩 (约103亩,688公亩,比我们上一个大了不止一倍)
距离购物中心,学校和公园很近,位于交通干线附近,交通方便。

出租率 93.6%
年收入:161万美金
支出:89.3万美金
净年经营收入:72.6万美金
Cap Rate(折现率): 9.31%
现金回报率(cash on cash):11.3% (未算每月还贷的本金收入,和房产增值)

北卡房产税:0.9075% (远低于德州和新州)

这个公寓与我们之前投资的不同,其构成有相当比例的两卧和三卧,其中的两卧大部分是两浴的。而且是全砖房。大家知道在美国砖房要贵很多,而且维护成本要低很多,刚投入了130万美金整修,大概一半装修完毕,每套花费4000美金左右。还换了其中16栋楼的屋顶。


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10 回复 -- “美国房地产公寓小区投资新项目:容量空前扩大”

  1. 胜虚子, on October 14th, 2013 at 4:28 am, said:

    标题:如果能够找到中国人租客就发达了。

    中国人不欠钱。

  2. zaziso, on October 14th, 2013 at 11:09 am, said:

    标题:how can we contact you & move forward?

  3. 狼协, on October 14th, 2013 at 12:19 pm, said:

    标题:请给我来email:

    chairwolf 圈a gmail 点 com

  4. 狼协, on October 14th, 2013 at 12:28 pm, said:

    标题:我们有这个计划

    不过地区应该选择在旅游圣地,比如洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约、华盛顿、波斯顿、奥兰多、迈阿密这些地方,尤其是大学附近。因为大学附近的公寓主要给学生住,一年有两个假期基本上是空的。这样就降低了其收入和回报率。但是我们不同,我们有中国的背景和组织能力,现在每年的寒暑假到美国来过夏令营冬令营的中学生几近疯狂,可能每个寒暑假都达十几万人了。咱们有海归网网友搞的夏令营,一次就包两架飞机。假期学生宿舍给这些学生短租住的空房,收费要比长租户高很多,可以大大弥补原来的收入空档,失之高于市场的平均回报率。

    我原来在佛罗里达海边的一个大学旁边找到了这么一个公寓,但价格有点高,要五万多,回报率7%左右。加上暑期的收入,可能到8%以上。因为价格比咱们现在做的高很多,有点犹豫。

    大家如果发现有合适的公寓,也可以给我们爆料,我们就组织去买。

  5. 愚人码头, on October 15th, 2013 at 10:57 pm, said:

    标题:麻烦老狼解释一下退出机制怎样,是Reits形式?

    可以放200k美刀试试

  6. 狼协, on October 16th, 2013 at 8:09 am, said:

    标题:答:

    这个问题已经有很多人提出过,我也在这里和信件里面多次回答过,请见:http://www.haiguinet.com/forum/viewtopic.php?p=2036808#2036808

    至于Reits,我们现在有这个计划。但前提是要达到一定的规模。管理团队现在手里已经拥有一千多套房子。如果我们继续向这个目标努力,在达到三千套房子以上的时候,我们就会考虑以Reits的方式进入二级市场在华尔街流通,乃至上市。

  7. 狼协, on October 16th, 2013 at 1:30 pm, said:

    标题:休斯敦项目价格更正

    这个项目已经最后拿下来了,成交价是761万,平均每套$23,201。但是利率也找到更低的。所以第一年预估新的回报率应该是:

    Cap rate:8.45%
    Cash on cach: 10.72%
    加上归还银行本金后的回报率:15.81%

    我将会把新的财务分析在email里再发给大家。谢谢。

  8. 亚舟, on October 16th, 2013 at 11:33 pm, said:

    标题:发了Email,怎么没有回音啊

  9. 狼协, on October 17th, 2013 at 4:25 am, said:

    标题:抱歉,请提示一下你的email 地址

    不必有完整的,提示一下便可以。gmail有时候会有点问题,也可能是我这两天看漏了。

  10. 亚舟, on October 17th, 2013 at 8:28 pm, said:

    标题:没关系,对你的项目比较有兴趣。 邮件是yahoo.com的。我也在发一次给你。

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