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中国房地产PE进军美国楼市的沉浮录   Comments

中国房地产PE进军美国楼市的沉浮录

ta” id=”post-user” href=”javascript:viewProfile();”>中国房地产金融

进入美国市场得到的不仅是资本的回报,更是一次基金管理者对国内金融市场专业度、管理和服务能力的全面反思。


        从中国人掀起海外物业投资热开始,除了个人投资者外,基金等机构投资者鲜有直接投向房地产项目的案例,但随着盛世神州基金管理有限公司在美国收购近3000套出租式公寓房的尘埃落定,中国资本投资海外物业走出了更为现实的一步。

        2013年11月25日,在北京的澜会所,盛世神州基金管理有限公司董事长张民耕第一次向《中国房地产金融》述说了此次收购的全过程。同时,作为国内老牌的基金管理人,张民耕更是从这次收购中看到了两个市场之间的差距。

        对于此次收购,张民耕最大的感受就是“轻松”。“美国是一个高度市场化的地方,它的专业度、管理和服务能力之强往往超越我们的想象,所以我们无论是在决策、融资渠道还是融资成本退出等各个方面都非常轻松。”张民耕说。

        当然,作为一位基金管理者,首先无法回避的是资本的收益问题。

        根据张民耕的说法,这一次的投资回报率达到15%到18%,与国内房地产基金的投资回报平均水平基本持平,完全颠覆了人们想象中海外房产投资回报率低的印象。

        张民耕说,之所以能达到这样的回报水平,首先得益于美国市场强大而完整的数据库。在与美国合作伙伴对接之初,对方便拿出了拟收购项目和周边同类项目十年的数据资料,其中不仅包括了房价的变化,同时也包括了十年来租金收益和租客的数据,而且更让人不可思议的是,数据精准到每一套房,即在过去十年内,该公寓中的每一套房,每一次价格、租金或租客的变化都被数据库记录在案。“这些数据不是由政府部门提供的,而是一家第三方服务机构提供的。美国市场细分化和专业化程度之高确实令人惊讶。”张民耕感叹道。

        正是有了这些详实的数据,给盛世神州在决策上提供了极大的帮助。通过数据分析,张民耕和决策层发现,这些项目收购前的市场价格已经比其在历史最高点上下跌了40%,价格曲线已经探底。另外,根据合作方的介绍,2008年金融危机后,随着许多美国家庭破产,不得不选择房地产信贷违约,由此产生的信用污点,使得他们在短时间内无法重新回到购房市场中来,只得选择租赁一途,这也导致了近年来租金收益和出租率不断走高。同时,随着美国整体经济逐渐走出金融危机的阴影,房地产市场也开始步入新一轮上升周期,房地产价格特别是带租约的物业价格开始表现出较为强劲的上涨势头。这两点也在数据中得到了印证。

        张民耕说,有了这些详实的数据分析,盛世神州很快做出了决策,而且收购完成后的市场表现也完全印证着这些数据的真实性。在完成收购之后只有短短数月,项目的出租率已经达到98%,同时收购时项目的平均价是96000美元/套,盛世神州的收购价格是94000美元/套,截止到目前为止,周边同类物业已经上涨到了105000美元/套的水平,也就是说不考虑租金收益,仅房价一项盛世神州就获得了20%的收益。

        事实上,仅仅这20%的收益,就已经让盛世神州基本收回了投资的本金,而这则得益于美国金融市场低廉的融资成本。

        张民耕介绍,在美国,他感触最深的就是融资成本之低到了令人不敢相信的地步。在本次收购业务中,盛世神州只投入了25%的资本金,剩余部分全部向“两房”贷款,利率只有2%到3%。张民耕说,他们之所以能争取到这么优厚的贷款条件,一方面得益于美国金融市场是一个经历过充分竞争的市场,融资成本本来就比国内低很多;另一方面,盛世神州在完成了几单收购后,有了业绩有了物业在美国市场建立起了信用度,在美国只要有实物资产有一定的业绩数据,就能获得比较低的贷款利率。

        低廉的融资成本还只是让张民耕感受到了美国金融市场的冰山一角。对于基金而言,美国金融市场所提供的多元化的退出渠道,才是真正让不动产转换成资本流动起来的利器。

        对于张民耕而言,他目前处于一种进可攻退可守的有利地位,根据他的规划,当这些收购来的项目收益相当于本金的246%到250%之间,他便选择退出,张民耕给手下的项目经理制定的时间表是五年,但事实上,根本不需要五年。因为对于盛世神州而言,只要项目售价上涨25%,就可回收100%的本金收益,上涨到50%的时候就是200%的收益,这还不包含日常的租金收益。张民耕打算,当项目售价上涨到25%的时候,进行一次财务重组,向“两房”再贷25%的款,这样就等于盛世神州收回了全部本金,接下来就是在用美国人的钱赚钱了。而这一切,都给了张民耕在退出时很大的选择空间,盛世神州可以选择整体出让给另一家基金或者财团,甚至可以直接将项目交给“两房”,也可以通过RETIs的形式从公募市场退出,而另一种更为理想化的结果是,如果市场足够好,租金回报收益稳定的话,干脆长期持有。

        相比国内的房地产市场和金融市场,这次的美国之行,带给了张民耕三个最大的感悟:第一,房地产无国界,这不是一种理想状态,而是一种现实。尤其现在随着资本项下的资金来往会逐步放开,这越来越成为一种现实了。第二,美国市场是一个没有歧视,讲究开放和公平的市场,也是一个完全可以量化可预期的市场,中国资本应该把握这样的机会挤进去分一杯羹。第三,走出去更是为了引进来,比如这次在美国盛世神州的合作伙伴就是著名的以色列养老基金,两者的合作有利于双方建立起信任感,只要这个项目成功了,相信他们就愿意在国内收益更高的项目上与中国合作。如果能把这样的基金引入中国,对于国内房地产基金行业的成长是极其有益的。因为他们会给这个市场带来一种规则清晰、持续经营、永不犯错的经营和管理哲学,而这恰恰是国内基金管理者最需要学习的东西。


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1回复 -- “中国房地产PE进军美国楼市的沉浮录”

  1. 南京月牙湖, on February 21st, 2014 at 2:07 pm, said:

    标题:正常,我12年底和13年上半年,在伦敦遇到不少香港PE基金在抄底,有几个还是拿香港身份证的广东人弄的

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