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从自身投资实践看“北京卖一套房子可在美国休斯顿买六套”的谎言和真相   Comments

最近网上流行的两篇文章很有影响。两篇都在海归网上有转载。第一篇是中国新闻网7月11日房产频道的《中国人卖房海外抄底楼市:北京一套换休斯顿6套》(以下简称《北京一套换休斯敦六套》)。文中讲述了北京李女士卖掉自己在北京的一套房子获300多万元人民币,然后以此购买美国休斯顿的六套房子的故事,以表明投资美国房地产,获利甚丰;另一篇是彭博商业周刊「这才是美国」专栏作家Cay Adkins写的 《“一套北京房子投资六套休斯顿房子”中的谎言》,(以下简称《谎言》)对中新网的报道予以痛斥,文章强烈质疑《北京一套换休斯敦六套》“在美国买房投资,除去房产税等各项费用,收益率可以达到8%,加之租售比比较高,六、七年就可能收回成本”的说法,意思是那故事实际上是忽悠国人的谎言。

网友转指名要我对这篇文章进行反驳。因为我们组织网友在美国进行大规模投资的地点,正好是在休斯顿。短短的一年半的时间内,我们已经组织零散网友的小额资金,在休斯敦并购了12个大型公寓,3500多套房子,总资产近一亿美金。这种规模排除了偶然性,因而具有统计上的代表意义。而这一切,从我们2007年次贷危机发生后开始关注、研究美国房地产市场,并在2011年组织网友在全美各地进行深度考察,以及美国房地产投资大腕在海归网上的讨论,到2012年底开始实施大型公寓并购,每一个项目的发布、竞价、并购等进展过程,全部公开地在全体网友的眼皮底下进行,经历了不同网友之间的激烈质疑、辩论。每一笔交易都可以在网上查到,参与投资的网友,除了来自于国内的企业家、高管、律师楼合伙人等,还有许多是美国公民、永久居民。很多投资人,都到休斯敦实地考察过。投资人每个月都收到详细的财务报表,而且每个季度分红,钱已经入袋,而且也经历了报税季节的报税。较早参与投资的网友,已基本收回投资本金。当初曾经质疑过我们计划的网友,也向我们表达了衷心的祝贺。而众所周知,海归网上聚集了包括美国在内的各个国家、地区、行业方面的专家,熟悉各个地区的情况,他们在海归网上发表的对美国房地产市场的深刻见解和丰富经验,使广大网友获益非浅。因此,要在海归网上忽悠不懂的人,是一件非常困难的事情。因为这里的行家实在是太多太牛了,而这是一个自由公开的平台,无法长时间地藏住任何猫腻。以这样一个身份来谈论美国房地产的投资,尤其是针对休斯敦地区的投资,我们的确是应该当仁不让、责无旁贷。

一、持有美国房产的成本的确比较高

首先必须说明,我是同意文章作者的许多观点的。最重要的一点是,美国房地产的持有成本相对较高。地税、管理费、保险、修缮费、法律费用、空置等,加起来是个不小的数字。如果不能有效地降低成本,增加经营收入(主要是租金),那么投资回报率就会大打折扣。尤其是对于远程投资人,由于无法亲自参与管理,其困难要大的多。虽然可以委托本地的管理公司或代理,但管理费的市场行情是7-10%,加上找房客,是一个月的房租,这样租金的15-18%就不见了。如果是condo,co-op等小区内的物业,则还要交HOA费 (业主委员会管理费),这是业主委员会为管理公共设施,所雇佣的管理公司所收取的管理费。这个费用往往很高,我自己房子的HOA 费占租金的30%以上。所以总加起来,实际上还要比《谎言》作者所说的10%要高很多。对于分散孤单的远程投资人,由于其绝对房租收入并不多,很难具备对管理公司或代理的议价能力和约束能力。他们不会为较低的租金收入付出太大的精力时间。出租率如果不好,或者出现赖租、法律纠纷等情况,就很容易出现亏损。

我自己的单独投资最能说明问题。我在佛罗里达花了三万四千美金投资了一套两房两浴的房子,700多平方英尺,大概合70平方米的使用面积吧,加一个停车位。当地市场的月租金约650美金。听起来不错是不是? 但我虽然有美国的身份,这么低的买价,我无法利用银行贷款杠杆,于是投资的规模和回报率就大打折扣。

此外,扣除掉上面所说的HOA费、地税、管理费后,回报率还能有7-8%的样子。但是各种修缮费用,零零碎碎,加起来就很高。换个灯泡,就要25美金。换个邮箱钥匙,或者门钥匙,100美金。热水锅炉、修窗子……真是不胜其烦。。。于是半年不到,报税的时候一算,亏了3800美金。租户才住三个月,说是没找到工作,拍屁股回老家去了,留下600多美金的水费没付。管理公司马上撒手不管,跟我解除合同,说是因为Association不合作。

新的代理接手,噩梦并没有结束。房子持续了四个月都没租出去。修理账单却不断地来,而我却只能照单全收。直到我回到美国,弄了个美国的手机号码,直接在Cragelist(美国最大的分类广告网站)和trulia(主要的美国房地产信息网站之一)上登广告,才发现我的代理的广告居然是两个月以前的。这就是说,她上了两次广告后就停止了,于是旧的广告早就被海量的新广告冲走,无人可以看到。连广告都没有,怎么可能找到租客呢?而且她两个月前的广告,只有寥寥无几的两三句话,连照片都懒得放。而我自己精心写的广告,刚贴上去一天,就有了十几个电话打来问津。可是我因为是短期因公回美,根本无法飞到那里呆上一个月自己来出租房子,所以最多也就只能帮她上上广告,而带人看房子和管理房子还是只能靠她。随着我离开美国回国,这事又是石沉大海。现在她又写信来通知,房子长霉了,要把天花板和墙壁全部打掉换新的,这又是一大笔钱。这林林总总,实在不是一个烦字了得。 现在算起来至少已经亏损了30%以上。我决定割肉止损,卖掉这个房子,转投休斯顿—休斯顿是自己的团队在管房子,我完全不必操心,而且投资收益远超市场平均水平。

不可否认,我身边很多在美国生活的朋友们买的房子的确赚到了钱。原因很简单,他们是在美国,自己管房子,这样出租率和成本问题都可以解决。但像我这样,因为工作长期在国内的却不可能。我虽然有美国身份,但却不可能只为了管一个房子,就一直住在佛罗里达,或者一有问题就飞回去,那显然不划算。所以在美国投资房地产,是可以赚钱的,但是需要自己付出时间和精力。许多在加州、波斯顿、纽约等地的朋友,因为自己所居住工作的地方房价已经太高,没有投资价值,就跑到佛罗里达等房价较低、回报率较高的地方买房。但他们飞来飞去,机票、酒店、工资损失等,加起来其实也是蛮高的。 他们本身是高收入的专业人士,时间成本、机会成本都很高。而且诸多烦琐的低级事务也影响心情、影响生活。结合我自己的亲身经历,我个人认为这种投资得不偿失。

虽然我们很早就开始研究、考察美国房地产,但正是因为这个原因,本着对投资人负责的态度,我们迟迟没有动手。

二、将零散资金组织起来,抓住历史机遇进行大规模的投资的实践效果

分散零碎的投资效率低下,成本高企,没有议价能力,抗风险能力差,严重影响个人生活品质。所以,我们决定组织起来,利用有长久历史的、公开的网站平台所建立起来的人际关系网络和信誉,整合各种资源,以个人聚合的资金为种子,借助美国管理团队的信用、业绩所形成的融资能力,利用美国的低利率贷款杠杆,自己组建全职专业的物业管理团队,抓住美国次贷危机后房地产超跌的难得机遇,大规模地投资美国大型公寓。

这种投资模式解决了贷款杠杆问题、投资规模问题、管理成本和效率问题、风险管理等问题,其成效和回报率立刻不同凡响。由零散的小额资金集聚起来,就成了大资金。加上美国银行的贷款杠杆放大效应,我们的投资资产在短短一年半里面,迅速扩大到近一亿美金。因为有规模,成本就可以大幅度地削减。比如物业管理费用,我们就只有3%,而分散的物业管理,前面已经说过了,可达8-10%以上。规模也导致了大的抗风险能力。因此,我们的租金回报率也远超市场平均,现金年化回报率平均百分之十几,最高的百分之二十多。这样,投资回报被贷款杠杆放大了,但由于包括按揭在内的所有管理成本被稳定丰厚的现金收入覆盖,风险却被有效地对冲掉了。至于资本升值,就更高了。一个已经出售了40%多股权的大型公寓,投入现金是140万美金,半年就赚了100万美金。其后这个公寓的市场价值继续上冲,又增值了一百多万美金。另一个投入现金110万的大型公寓也有好几个买家出价,资本增值一倍以上。但资本增值对我们来说,只是红包,基本没有在财务预测中考虑。有就更好,没有也无所谓,不作为决策依据。更重要的是,由于有全职专业的管理团队管理,投资人就免去了管房租房的所有那些烦杂事务。我们每个项目都有一百多套到400多套房子的规模,这是很大的利益,物业管理团队不敢像一般代理或管理公司那样掉以轻心。

现在我们来看中新网报道那个北京李女士的故事。她在北京卖掉一套房子,获300多万人民币,即50万美金。在李女士将这笔资金投资的同样时间地点(2013年,美国休斯敦),如果是以我们的投资方式,就不是可以购买 6 套房子了。2013年我们所购买的房子的均价是21602美元一套,50万美金加两倍的贷款杠杆,就是150万美金,可以买到的不是6套房子,而是十倍,六十多套房子!以保守一点的现金回报率(cash on cash)15%来算,每年可以拿到 7.5万美金的现金净收益。而众所周知,在美国投资房地产,年回报率能达到10%以上,已经是非常满意的回报了。那我们就加一个极大的保险系数,刨去当初入场早、买价低等因素,10%的年回报,打对折了,那还有5万美金的现金净收益。李女士潇洒点,拿出2万美金,也就是12万多人民币作为她在北京租房的房租,相信一定比她卖掉的那套房子豪华舒适多了。那她每年至少还有3万美金剩,18万多人民币年收入,不用做任何工作,睡觉的时候钱也哗哗地往口袋流,这辈子至少可以在北京衣食无忧了。

现在来看李女士买那六套房子的实际投资回报率。她的算盘是每套房子每月租金400美元(报道没有讲清楚这是租金收入还是已经刨去管理成本的净收入。我们假定这是净收入,否则李女士的房子的回报率也实在太低了),那么六套房子每年的净收入就是28800美元。其投资回报率是5.76%。 这个回报率其实对于美国房地产投资的市场水平来说,只能算很一般。所以当我看到这个故事的时候,是觉得有些好笑的,心想这样的故事也好意思拿来吹。没想到在彭博专栏的《谎言》一文那里,李女士的这个投资故事却成了夸大其辞、忽悠国人的谎言!

《谎言》作者之所以会对同一个投资故事的看法会有跟我们的实际经验产生如此大的反差,是因为她在以下一些问题上犯了常识性错误,以至于她成了跟风车作战的唐吉柯德。我们下面挑几个比较明显的错误来讨论一下。

三、 《谎言》一文中的常识性错误

最明显的错误是她混淆了预扣税和实际交税的区别。《谎言》说:“按照美国税法,不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约(treaty)豁免,收入需要交税,若房地产是唯一的投资而不挂靠其他商业投资时,全部租金都要交税,税率30%。”这错的也太离谱了。对于非美国居民身份的外国人,经营机构需要代为预扣 30% 房租的税款,但这绝不是应交税额,也不是实际税率。到报税季节时,经填写详细的报税表后,多扣的税将被退还给你。

其次是应税收入和税率。稍有点税法常识的人都知道,需要交税的部分是net income,也就是净收入,而不是gross income,即全部租金收入。比如你全年租金收入是两万美金,但是减去地税、修缮费、管理费、贷款利息等成本后(假设是12000美金),净收入是8000美金。这个净收入才是报税的基础。而且这个净收入还可以通过一系列的豁免(exemption)和抵扣(deduction)后,最后得出的才是taxable income(应税收入)。比如外国人可以享有一个个人免税额,减去3900美金,哪怕不算其他抵扣,最后要交税的租金也只剩4100美金了。这跟“全部租金”的20000美金可差的太远了。而外国人的所得税税率跟美国人一样,并不会更高。年收入8500美金以下的税率是10%。所以4100美金的净收入,应纳税金410美金。所以租金收入纳税税率不是30%,更不是全部租金的30%。410美金跟总租金收入2万美金比,只有2.05%。

在今年的报税季节,我们管理团队的注册会计师为参与投资项目的投资人报税,我看过其中一例外国人的,最后交的税款只占taxable income (应交税收入)的11%左右,占其adjusted gross income(调整后的总收入) 的8.6%。至于和总租金收入相比,就简直可以忽略了。所以她得到的退税,是她应交税款的数倍之多。

至于遗产税和卖掉房子的增值税,也是有办法合法避税的。像我们这样,大家组织起来,成立有限责任公司,以公司持有房产,而个人持有公司股份。公司股份可以赠与,因为是税务上的intangible资产(无形资产),就可以避开遗产税。卖了房子后,接着再投资类似的房子,就可以减免增值税。所以只要聘请有经验的注册会计师,事先设计合法的避税手段,实际情况并不像Cay女士说的那么可怕的。

《谎言》的另外一个明显的错误是因为是缺乏对当地房地产的基本情况的了解引起的。作者说:“用8万美元在休斯敦能买到什么样的房子?根据休斯敦的地产统计数据,2013年第四季度休斯敦的中线房价是18.99万美元,每平方英尺106美元,以此计算,一套8万美元的房子大约只有755平方英尺(约70平方米),而且很破烂。”

房地产中,Single House (独立房,即国人所说的别墅)、Town house(连体房)、Condo(共有公寓)、Co-op(合作公寓)、mobile home(没有地权的房子)和Apartment(普通公寓),价格是相差很大的,回报也相差很大。《谎言》作者没有去搞清楚北京的李女士买的到底是什么房子,就从自己的道听途说匆忙下结论说人家的房子“很差”,这是很不严谨的。文章还说:这种房子”不仅出租不赚钱,房子也会很快贬值,不亏钱就算好了。”“所以300万人民币在休斯敦买六套房子做投资的说法很不靠谱”。

上面已经说过,我们在休斯敦已经买了超过3500套房子,租金的现金回报率从百分之十几到百分之二十几,已经卖出的房子,其增值的回报率半年就是71%以上,其余房子,由于商业地产的估值建立在其回报基础上,加上美国房地产总体市场的强劲复苏,休斯顿作为产油大州的发展前景,其增值也非常可观,远超北京李女士的投资回报率。

那么这些房子,到底“差”和“破”到什么地步呢?我们不妨贴出照片,大家一起来评评。

以下两个大型公寓是我们买的最贵的房子,为81年建筑的B级公寓,但也就约4.5万美元一套,租金约每月700-800. 大家看看是否像“40年以上的破房子“?

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我们再看看地点,看其邻居是什么样子:

这个便宜些,今年年初买的,83年的建筑的B级公寓,约三万三美元一套,租金约600多美金一套,年化投资回报率超过20%:

以下是1975年的C级公寓,去年年底买的,平均2.2万美金一套,年化投资回报率超过20%:

需要注意的是,以上所有的房子都在休斯顿西南二环到三环之间的位置,含至少一个以上的车位,有游泳池、洗衣房等公共设施。 而上面所有房子的价格,都比李女士的8万美元低多了。8万美元,在休斯顿可以买到A级公寓了。

四、结论

美国房地产的持有成本的确比较高,尤其是当今大家一窝蜂买的纽约、洛杉矶、旧金山、华盛顿等地几十万、几百万美金的豪宅,维护成本就更高。而单个分散的投资,如果本人不在美国当地管理房子,风险会很大。 但这个因素却并没有被很多投资美国房地产的人考虑在内。在这个意义上,彭博新闻周刊的Cay女士提醒中国投资人,投资美国房地产应谨慎,这是非常有意义的,我自己本人的投资经历也证实了这一点。但这并不能就推导出美国房地产投资可以获得很好的回报就一定是个忽悠人的谎言。因为这些弊病是可以通过设计投资模式,通过资源整合来设法克服的。美国房地产就其性价比和时机来说,只要你能够以正确的方式投资,是完全可以获得不错的回报的。我们一年半来的投资实践,其投资的规模、租金回报率和升值回报率都雄辩地证明了这一点。

《谎言》一文的作者认为投资美国房地产的回报率能达到8%是天方夜谭,所以她在结尾时幽了一默,说她咨询的那些房地产中介和律师调侃道:“在美国有这么好的投资回报我们不知道真是失职,你要知道怎么认识这位李女士的话一定要告诉我们,我们也要入股投资哟”。在此不妨向作者和那些中介和律师们叫个板:我们诚挚地邀请你们投资入股我们的项目,而且愿意以自身房产作抵押,保证你们投资现金的年化回报率(cash on cash)达到8%。 我们虽然总资产已经逼近一亿美金,但其实每个项目都成立独立的LLC,就是有限责任公司,全部都是独立核算的。每个项目的投资人,就是这个LLC的股东,按照股份比例行使决策权和享有利益分配。每个项目一百多套房子到四五百套房子,除去大部分银行贷款和首付现金里管理团队自身出资一半,外部投资人的资金其实很有限,人数也就几个到十来个人,每个人十万到几十万,而且绝大多数人是重复投资的老客户。当然,8%以上的获利,作为房产抵押的交换我们就得笑纳了。已经参加过我们投资的同学们都应该知道这该是多么丰厚的利润,所以实在不好意西。 但nothing is free。双方夸口斗嘴,巧舌如簧,都比不过真刀真枪的实干,对吧?

附录:

《投资美国房产的谎言》
 http://read.bbwc.cn/lja1zl.html

《中国人卖房海外抄底楼市:北京一套房屋换休斯顿6套》

http://news.xinhuanet.com/house/sh/2014-07-11/c_1111561697.htm

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11 回复 -- “从自身投资实践看“北京卖一套房子可在美国休斯顿买六套”的谎言和真相”

  1. 投资的海龟, on August 11th, 2014 at 9:07 am, said:

    标题:“中保证你们投资现金的年化回报率(cash on cash)达的8%。”?值得参与!

    :D :D

  2. 狼协, on August 11th, 2014 at 10:43 am, said:

    标题:实际回报远不止8%。但这是有房产抵押的保证

    所以既然作者认为8%是不可能的事情,那我们就保证他们8%好了。因为有抵押,无风险,那么8%以上我们就笑纳了。实际上参与投资的网友并没有房产抵押,所以是有风险投资。那么获得8%以上回报就是理所当然的。

  3. 投资的海龟, on August 11th, 2014 at 7:52 pm, said:

    标题:你们最近还有可投资的项目吗?

    如果有,我可以考虑参加!

  4. 狼协, on August 11th, 2014 at 9:02 pm, said:

    标题:最近的四个项目,已全部认购完毕

    本来以为这次一共800多套房子,投资总额 3170多万美金,现金需求 800多万美金,无论如何也能满足投资人的需求了。但因为银行非常硬性地规定管理团队自身的投入现金必须到达全部现金的50%以上,这样一半就没了。剩下的400多万美金,分到每个项目上才100多万美金,还要分配给其他基金和投资人,所以最终我们这边还是有个别投资人没有能够投上,有些同学则只能削减其投资额10-20万美金,以便尽量让大家都能投上,请理解。管理团队正在物色新的项目,为了尽快实现REITs的目标,我们会更快速地推进和扩大投资规模。有进展我们会随时通知大家。

  5. 欲归不归的海龟, on August 12th, 2014 at 11:25 am, said:

    标题:关注中!

    :)

  6. crazytang, on August 12th, 2014 at 2:39 pm, said:

    标题:你也可将你的email发给我,下次拿下物业的时候就可以顺便通知你

  7. 时泰鹏, on September 11th, 2014 at 7:07 pm, said:

    标题:怎样加入

    我是美国公民,打算近一二年从上海退休后回美定居。95年回中国前住美西北华盛顿俄勒冈两州,80年代读书是在东岸。以后地域上应有灵活性。对您所说的美国房地产投资有兴趣,请问贵公司项目对有意投资的人开放吗?

  8. JACKSAILOR, on October 9th, 2014 at 11:08 pm, said:

    标题:不错! 祝贺

    做个标记 :mrgreen:

  9. 狼协, on November 30th, 2014 at 11:56 pm, said:

    标题:抱歉,才看到

    欢迎来信资讯:chairwolf 圈a gmail点com

  10. tang666, on March 16th, 2017 at 10:27 pm, said:

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