美中“釘子户”所遇所闻所想   Comments

美中“釘子户”所遇所闻所想

如山

(2014年8月30日,星期六)

近日参加了一个本地一个地主聚会,其中有一位地主提到,他的房子在好区有一块很大的地。要是当时认识我如山,可能就不卖给那位开发商了。他知道那位开发商在那地上赚了很多钱。开发商在当地连续收购了一些连接的房产,然后变成一个小区开发。有参加聚会的同学当时就开玩笑说,你怎么不做“釘子户”,把价格吊高高再卖给他们,美国做“釘子户”比中国容易多了。

“釘子户”是指开发商为利润或者政府为社区环境、路等等想收购一片或者整栋楼,在大多数业主同意的情况下,还有一个或者几个少量的业主不配合卖,他们被称为“釘子户”。

是的,美国也有“釘子户”,假如你愿意做,的确比在中国容易多了。下面我说两个在美国的例子,然后总结中美做“釘子户”在原因、动机和效果上的分别。第一个是别人写过的例子,后一个为我的经历。

案例一

西雅图Ballard街上,一个房产开发商计划建一栋五层高商业楼,周围的地都有了,就剩下一个900尺大的小破房正位于计划大楼的中间。开发商出高于市场价几倍的价格意图收购这个小破房(当时该物业价值十几万,但开发商出了100万)。业主不接受。原因是不想改变生活现状。最后该开发商被迫改成一个凹形的建筑楼,一个小破房镶在一栋新大楼的中间。开发商主管在与老太太业主的反复交涉中结成忘年之交,最后老太太过世时将该物业赠送与该工程主管。这是后话。

案例二

2011年,西雅图房价的最低潮期,银行放出一块地,原来的开发商已经开发成4块地,所有的地下的Utilities已经做好。该地位于西雅图30分钟的车程,离海不远。更有价值的是,未来的4个房子有2个有海景和山景,另外2个2楼有海景和山景。原开发商财务原因破产,银行收回Title,只要价25万。我当时的评估是,4块地完成最后一些步骤后,应该每个Lot当时价也价13到15万。按13万算就是值52万。要是在2007年的高峰期每块地最少值25万(现在也接近了)。我出完Offer马上进行调查。实地看一切正常,City也没查到有什么特别限制。我反复查看这块地,总觉得通过的路有点奇怪。通过进一步查各种资料,发现经过该物业的一小段路是由该物业贡献给城市做公共路的。而路其实已经基本开通,就是需要铺水泥或者沥青。在尽头放了些水泥Block不让开车过。但尽头处有一小块大概几十平方尺左右是邻居贡献出来的。这个贡献已经发生在几十年前。理论上早已经属于城市,但是一直没实际开通。进一步的调查发现,问题就出在这里了。现在要开通,这个邻居坚决反对。为何?这个地的现状位置是Dead end。要是这个路开通了就变成一个城市出路的环回路,不再是Dead end。再次咨询城市有关部门,城市还是坚持说没问题。因为地已经属于城市做路的,他们会给Permit我去完成那段路。我问,要是邻居坚决不同意而上法庭呢?城市的回答就没那么坚定了。这个你要自己处理了。我知道要是到法庭的话,花钱麻烦不说,结果如何也变成了未知数。我联络了该邻居,问是否能商量或者他要求什么赔偿。他的回答是,我要的赔偿会高到你不愿意出。这我就没话可说了。后来了解到,该“釘子户”已经联络了周围屋村的邻居,一旦城市或者开发商有行动就上法庭。他们的基本原因就是想维持房子在Dead end的现状,不在乎你出多少钱。十几年间做土地开发我已经碰到过几次类似的“釘子户”。我能理解,保持生活的状态无价!我知难而退。

总结美中“釘子户”的产生原因、表现方式和效果有以下方面:

首先,美国房产基本为私有。美国有完整的、经过长时间实践检验的私人财产法律体系。中国土地为国家所有,作为房主的民众理论上法律上是土地使用的租客。美国私人物业的法律保护到什么程度呢?一切未经业主许可而进入物业者,可被视为非法“侵略”。因此业主可以对进入者合法开枪。由于这个保护,就算警察,假如没有法庭令或者很正当理由,例如正在追疑犯,也不敢随便靠近私人物业。就更不用说政府人员了。所以美国“釘子户”可以很牛。

其次,中国商业企图的收购往往也可通过官商勾结运用政府这个公权力去强行收购。美国其实也有政府的收购,叫征用(Eminent Domain)。法律给予联邦政府和地方政府权力去征用个人物业。但是,这个征用必须满足两个条件:一是必须用于公众的;二是必须赔偿业主物业的市场价。这两个条件,不是政府说是就是了。有争议时是独立的法庭说是才算。由此中美处理的分别是,这种政府征用行动在中国是最后决定,遇到“釘子户”可以出动警察、推土机强行完成;而美国,政府的征用决定不是最后的决定,“釘子户”可以通过法庭反抗。所以在我上面说的遇到的例子,尽管政府说多年前私人物业贡献出来的地已经属于城市。但是由于城市一直没有建,现在有关业主反对,他们也知道上法庭就麻烦,就有未知数。因为独立的法庭判决才是最后的决定。也因此,中国被强行收购的业主只能“S访”,甚至在房屋现场对抗,甚至用自焚等激激烈手段来表达。近年中国一线城市的收购赔偿已经好很多,有些也是很多倍的市场价赔偿额了。但是三线以下的城镇还是存在不公平的政府收购行为。

其三,美国的“釘子户”大多为不想改变熟悉的居住环境,保持安静和尽可能多的私人空间。为了钱而做“釘子户”的是极少数。要是不在乎改变居住地方的,碰到收购时,就像开篇我提到的那位童鞋一样,赔偿足够金额就高兴了。因为自己卖不了这个价钱。一般会比较平和对待这种收购。而中国,很多“釘子户”是因为觉得收购价不公平,没到达理想价,是钱的原因。是传统的“不患穷而患不均”意识。还有人专门做“釘子户”赚钱。早期在香港很多见这种专业的“釘子户”,他们往往为黑社会操纵。一旦发现有开发商或者财团秘密收购某旧楼,马上放“釘子”上去。随着中国房产的大幅飙升,这种为做“釘子户”而赚钱的“模式”已悄然地进入华夏大地。

综上所述,美国“釘子户”多为不愿居住环境被改变,中国“釘子户”多为赔偿额的合理和公平。美国私人物业被保护法律完善有效,中国相关法律还不完备。因此美国“釘子户”可通过法律途径去反抗,中国的“釘子户”只能采取极端手段去表达。美国政府行为不是最后,有争议时,独立的法庭判决才是最后。中国是政府决定为最后决定。

(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)

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1回复 -- “美中“釘子户”所遇所闻所想”

  1. The Fifth Season, on September 1st, 2014 at 2:10 pm, said:

    标题:你在

    - 西雅图? :o

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