2014
美国房地产大型公寓投资新项目
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前两三个月，管理团队一口气拿下了四个项目，近千套房子，投资金额约两千万美金。现在这些项目全部都已过户，开始经营。其中的一个项目，刚过户就接到一个出价，愿意加价一百万美金接手。这个大型公寓共两百多套房子，投资约800万美金，除去银行贷款，我们自身一共投入了约240万美金。 按照经营协议，LLC（有限责任公司）的股东们在重大决策上必须按照多数股权的意见，投票决定。投票结果，大多数赞成卖出。老狼个人觉得，既然是持续的投资行为，那么退出后紧接着的问题还是要买，否则持有现金在手里，并没有什么意义。所以我跟管理团队表达的意见是：卖出的前提条件，是卖出后在市场上还能以同样甚至更低的价格（因为有一买一卖的交易成本）买到同样品质和回报的物业。但在逻辑上似乎这是矛盾的：因为如果有这样的物业存在，那为什么人家愿意多花一百万美金从我们手里买呢？除非对方是菜鸟，对市场信息太不了解。但我们做决策，大都不能将决定寄托在别人是傻瓜的假设上。管理团队也比较谨慎，在最后签约之前详细了解了一下市场上的情形，确实同样的物业，以同样的价格（哪怕加了一百万美金后），也不可能买到了。所以最后我们放弃了这一交易。
我们再上一次所买的公寓 Summerstone 的业主是纽约大都会棒球队的老板。他还拥有另外一个大型公寓，共364套房。这个老板想把这个公寓也卖掉。Summerstone我们是以38058美元一套的平均价格买的，我们认为现在这个不如上一个，所以出价比较低，为35000美金。但是业主觉得现在房价涨那么快，他的要价就是四万美金以上了。现在有别的买家出价有接近他要价的，但因为我们已经买了很多公寓了，credit比较强。上次买他的物业的时候，也给了很高的诚意金（五十万美金，后来还追加了），所以他如果卖给别人，如果对方银行贷款没有下来，那么他就没有希望在圣诞节前卖出，这样就得等到明年的开春后了。基于这一原因，他有可能接受我们较低的出价（接近三万六）。
我现在把大体的情况贴在下面：
建筑年份：1982
公寓级别：B级
房子套数：364
使用面积：277,952 平方英尺
平均每套使用面积：: 764 平方英尺
土地面积：9.98英亩
出租率：91%
每套房子平均每月租金：$688
购买后头一年预估租金收入：$2,800,000
预估购买价格：$12,950,000
平均每套单价：$ 35,577
营运开支：$1,568,873
年净收入：$1,231,127
Cap rate （年化变现率）：9.5%
贷款：$9,712,521
贷款期限：25年
利率：4.75%
每年还贷：$664,473
现金投入：$3,800,000
净现金流：$565,548
Cash on cash（现金回报率）: 14.83%
ROI（租金年回报）：20.27％
具体的数据我将在email里面发给老朋友们。我的email是 chairwolf 圈a gmail点com
