2015
纽约海边公寓开发――2015年的第一个新项目
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去年年底，管理团队连续竞标两个公寓项目未中，一个是B级公寓，一个是A级公寓。相当多同学表示了失望。尤其是其中的A级公寓，本来以为已入囊中，但临近deadline时黑地里杀出个李逵，以比我们高出几十万美元的价格略胜一筹。但我和管理团队之间当时并未保存很好的沟通，他们不知道我们已经募集了足够的资金，因此底气不足，没有敢跟。只是offer了较高的earnest money，寄希望于卖方能较看中这个而选我们，结果未能如愿，痛失一城。
接下来就是众所周知的石油油价暴跌。因为管理团队所在地是休斯敦，我们原来投资的物业也基本上集中在休斯敦，这是美国的油都，因此他们暂时hold住了出手的节奏，密切关注油价下跌对我们所投资的房地产的影响。经过这两个多月的观察，结论是影响不大。因为我们之前所投资的公寓，基本上都是B级公寓和C级公寓。油价的波动所造成的就业影响，对我们的租户的影响很小。年终分红，所有投资人都非常高兴，说这是他们2014年最成功的投资。有的网友自己就在美国房地产最低谷的时候踩准了节点，在美国自行投了许多房产。但是远程管理的困扰，持有成本的高昂，使得他们后来也参与了我们的项目。最后总结下来，还是我们的项目最省心，而且投资回报率最高。
所以大家都纷纷希望我们能够再接再厉，在新的一年里，拿下新的项目。在油价下跌的日子里，我们也计划寻找新的投资模式，将鸡蛋分散到不同的篮子里。海归网在纽约、西雅图、旧金山、洛杉矶等地的网友，也纷纷给我写信，介绍他们那边的房地产开发项目。关于美国房地产开发项目，我曾经专门打电话跟如山兄讨论过多次。他介绍说，美国的这些热门城市，在经济复苏期房价上涨非常快，现在已经处于高位，获利空间已经大为缩小，而风险增高。再在那里买房，就应该非常谨慎了。但是地价的升高，其幅度和速度都低于房价。其原因是美国人缺乏现金，而买地不能贷款。一个一百万美金的房子，美国人手里只需要20万美金左右就可以买下，剩下的可以贷款。但是一块一百万美金的地，你就必须手里拿着100万美金，才能拿下。而且买现成的房，马上就可以出租，获取现金流。而买地，则其周期是一年多到五年，平均周期是三年左右（视项目大小）。在这三年的时间里，一分钱的收入都没有。这对很多美国人来说，是很难撑的。所以，美国热门城市的地价增值，落后于房价。而建筑成本如人工和材料的增长，也是很缓慢的。这样就和这些地方的房价的暴涨形成一个强烈的对比。如果我们以相对低价买地，然后盖房，就可以形成一种我们新的模式来投资美国房地产。根据经验，假定房价不涨，一般一个开发周期完成后，其资本的增值大概是一倍到三倍的样子。就是说，你买地、盖房投入的现金如果是一百万美金，那么卖出时你可以得到两百万到四百万的样子。高的回报率是要用贷款杠杆，就是虽然买地不能贷款，但是买地后可以用土地作抵押去拿建筑贷款（construction loan）。有的人因利率、LTV的比例等原因，不主张拿这种贷款。但是这种贷款有个好处，就是银行作主要监管。贷款银行会设立里程碑，每个阶段工程完成后，银行会派人验收。合格后才发放下一阶段的贷款。有银行作监管来约束建筑商的行为，那我们的风险会比较小。当然如果我们自己做开发的人很专业并且就在当地，这个因素就不存在。但是对于大多数远程投资人来说，他们从心理上还是会希望贷款银行能够替他们作监管，减低风险。
因此我们在洛杉矶华人聚居的核心地带Montreal Park 看了一块地。根据当地开发商的估计，开发周期大概是一年多，资金增值可达一倍。如果是以土地作抵押拿建筑贷款，则回报可达两倍。但是那块地给我们的价格似乎有点高，而他们打算先申请apartment 的许可，然后再转condo，这个问题上有一些不确定性。对方对我们也不太积极，我为谨慎起见，就搁置了下来。
其实休斯敦团队那边已经拿了一个纽约的开发项目。因为前两个公寓并购的项目踏空，为了避免大家久等失望，就拿出这个纽约开发项目的一部分，大概70万美金，提供给有兴趣的同学。项目的情况介绍如下：
这是在法拉盛旁边的College Point 的一个condo的开发项目。距离全美最大最繁华的华人区法拉盛(Flushing)只有五分钟车程， 毗邻法拉盛湾(Flushing Bay), 远眺曼哈顿， 可作为季节游艇码头
10分钟车程内拥有大型购物中兴， 纽约时报， 博物馆， 机场和酒店， 可以满足生活，休闲，出行等需求。
附近拥有纽约最大的体育球场(Citi Field)和网球场(USTA Billie Jean King National Tennis Center), 纽约皇后区法拉盛草原公园(Fresh Meadow Corona Park)和植物园(Botanical Garden), 可以满足休闲娱乐需求。
项目土地面积13万平方英尺(1.2077万平方米)， 包含15万平方英尺海域的海权。总建筑面积186,278.08平方英尺(不包括阳台面积，每户都设计有100平方英尺左右的阳台)。其中，住宅套内面积129,497.90平方英尺，公摊面积26,565.79平方英尺，车位面积30,124.39平方英尺。
内设商务会议中心，餐厅， 健身房，男女SPA室， 游泳池及海边步行休闲区； 大楼第4层将建成日光浴场。
市政府将海湾豪庭列入其一项绿化城市之内， 以海湾豪庭作为起点， 延伸至体育球场（Citi Field)， 建成一条总长超过3公里的海边步行区； 同时作为鼓励建设项目，本项目免征15年土地税。
项目名称：纽约市仁和•海湾豪庭（Waterfront Resort) 住宅开发项目
投资方式：股权投资
投资金额：$2600万美金。
建筑贷款：$3100万美金
总投资额：$5805万（包括贷款利息: $105万）
其中建设总成本(含所有建设，精装修费用及银行贷款利息)约3,805万美元，土地成本约2,000万美元。
投资周期：约3年
认购起点：10万美金（资金到位期限：2015年2月）
管理费用：管理团队不收取管理费。但是在获利的情况下，以实际收益20%作为团队激励。 换句话说，就是只要有钱赚，管理团队都分20%。请注意这跟我们以前的模式不一样。以前是管理团队分贷款杠杆，现在则是直接提成。
风险控制：1.开发方承诺保证我方投资的收益达到20%， 并确保我方在项目的本金优先回收ˎ分红优先分配；
2.开发方承诺最高建筑成本，超出部分由开发方承担
收益预估：根据保守估计，项目实现销售收入可达8,432万美元，项目利润可达2,627万美元，资本收益率达101.04%。请注意这是三年的回报。所以除以三，平均每年的回报率大概是33％左右。但是减去管理团队的提成，大概就是 25%左右。
建设计划：
地基建设：2015年2月开工
建筑贷款申请：2015年2月开始
主体开工：2015年5月，建设周期预计18个月；
项目预售：地基开工后6个月（即2015年8月）可开始收售定金；
正式销售：主体完工预计2016年10月，并开始客户销售过户，销售周期６到９个月。
项目的地址是 109-9 15th Ave, College Point, New York. 请同学们据此到 google地图上看一下环境，街景等，还可以到zillow，trulia等美国房地产网站上查看一下其周边房地产的行情，独立搜集信息，独立审慎判断。海归网上有不少同学是做开发的，我记得有的是在纽约做房地产投资的，还做的挺大。欢迎这些专家对项目作出评论，不管是正面的还是负面的，我们都欢迎。我们即将在洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约、波斯顿等地开展类似的买地造房的项目。因为这些城市都是华人购房最热门的城市，而且是新房，所以估计有不少需求。这样就更需要我们的第一个项目把好关，也欢迎海归网上这些城市的团队跟我们联系，尝试合作。此外可能有不少同学是想自己持有的。但是我们这是股权投资。所以管理团队建成后当然倾向于卖出获利。我建议对于希望建成后持有的同学，管理团队可以在加上其提成费用后，将单元以成本价卖给这些投资人，其投资款多退少补。这样也可以成为一种商业模式。当然这里面会涉及到一系列的问题，比如房子的大小方位景观价值等，有待各方面商量后制定方案。目前我们还是以简单的开发卖出模式进行。
项目现在已经开始cash call。截止日期是本月底。因为管理团队只让出来70万美金，所以原则上是先到先得。Again，投资有风险，入市须谨慎。
标题:洛杉矶， 柔丝蜜、圣盖博、西柯维纳、阿凯迪亚开发项目
柔丝蜜， 480万美元土地， 可以开发80栋Condo；
聖盖博， 近全统广场， 两块地， 可以盖十栋；
西柯维纳， 山景建地， 可盖三栋豪宅， 45万美元；
阿凯迪亚， 两百万地， 可建十六栋Condo.
以上项目， 管理团队先提百分之十五利润。
还有LA市中心， 五街， 2450万美元， 市府已经批准可建450 单元住宅。 朋友在做， 有兴趣也可要点详细情况。
华资银行可以百分之一百贷出Construction Loan， 如果土地Free & Clear。
标题:有兴趣。请尽快将资料发给我
标题:关于本项目的进一步资料和说明，已经通过ｅｍａｉｌ发给各位有兴趣的投资人
请大家查信箱。谢谢！
标题:感兴趣。
能否发信息给我信箱： [email protected]. Thanks