2016
最新成功拿下休斯顿A级公寓资料
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上次的A级公寓我们已经签了合同，但因当时油价再次暴跌，管理团队为谨慎起见，想再观望一下，等待房价下跌后再出手。但是等到现在，休斯顿的房价并 未受油价影响。所以管理团队再次出手，一共对三个物业出手，并最终拿下其中一个，也是A 级公寓。其基本资料如下：
建筑年份： 2005
公寓套数： 288 套
土地面积：13.56英亩
使用面积：277,592 平方英尺
平均每套房子面积： 964平方英尺4.62
出租率：94%
每年收入估计： 3,811,968 美元
购买价格： 30,100,000 美元
平均每套： 104,514 美元
租售比： 7.9
每平方英尺价格： 108.43
银行贷款额： 19,500,000 美金
贷款期限：30年
利率锁定：10年
利率：4.62%
每年支付利息：1,202,376 美金
首付： 10,600,000 美金
投入现金总需求：11,470,000 美金
第一年财务预估：
年收入：3,850,000 美金
年支出：1,847,962 美金
营运收入： 2,002,038 美金
银行按揭： 900,900 美金
净现金流：1,014,738 美金
Cap rate (年变现率): 6.36%
Cash on cash： 8.85%
由于这是2005年的 A级公寓，价格比我们以前买的公寓要高的多，所以营运回报率就不可能有以前那么高了。这样如果还按照以前的利益架构（管理团队分取1/3的贷款额），投资人的回报率会只剩下百分之五到六之间。所以经商议，这次准备参考基金的分配模式，设立一个门槛回报率（即hurdle rate 或preferred return rate）为8%。 8%以下，管理团队分文不取。8%以上的部分，管理团队按二八分成，即管理团队拿这部分的 20%，投资人拿 80%。当投资年回报达到 10% 以上至15%，则按三七分，管理团队拿30%，投资人拿70%；当投资回报达15%以上，按四六分，即管理团队拿40%，投资人拿60%。但是投资的法人结构仍然是LLC，即有限责任公司。
有兴趣者请给我来信索取详细资料: chairwolf 圈a gmail点com. Again，投资有风险，入市需谨慎。