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休斯敦房地产投资总结 (下)   Comments

Sedona 的业绩我贴在下面:

为方便大家,我现在把有关名词的定义发在这里:

上面的表格里, ROE 应该是 Return on Equity, 而不是 Return of Equity, 打错了。

好,我们继续一个个介绍我们投资的公寓。

Fountain Oak:

Fountain Oak 之前,咱们的投资步伐是比较慢的。海归网的投资人经常因为“狼来了” ,项目因为竞价失败而踏空。所以那时候我经常跟管理团队急眼,嫌他们太谨慎,让大家白等一场。最后,在老狼的催促下,休斯敦团队终于加快了篡党夺权的步伐,从2013年末大举进入。

Fountain Oak 的2016年的出租率保持在95%以上。其营收增加了2.3%,从2019年的197万增加到2016年的201万。净营业收入(net operating income)增加了4%。但是,因为这个物业2016年要换屋顶和修花园,所以capital expenditure 有较大的支出,光换屋顶就花了12万多,这会一定程度上影响利润。但是可以增进租户体验,提升市场形象和价格(我们准备卖这个物业)。从上表看来,其实总的情况还可以,cash on cash 有 16.43%, ROE 有 22.13%。 当然没有上面几个狠,但是who knows。上面几个是已经售出,升值的部分加在了回报里面。这个项目买的时候是750万的买价,投入的现金是228万。现在的市场价值是1400万,我们大概可以有 700万到800万的资本增值,相当于投入现金的三倍多。

因为涉及税务的信息,具体的财报和租客租金信息(rent row)我就不贴了。因为每个月都有租金收入,所以每个月投资人都收到财务报表的。没有收到的同学可以跟我联系。

Crescent City:

Crescent City 在2016年的经营业绩如下:

这个物业的出租率90%,略低于上一个。但是其现金回报率显著高于上一个,但30%以上。2016年度有2万美金作资本预留,准备2017年换房顶和修围栏。另外物业税增加了1000美金 — 在房价大涨的现在,能控制到这种程度这已经很不错了。此外Crescent City 在2015年底做了 refinance,就是重新贷款。我们 买这个物业的时候,投入了231 万现金。重新贷款套了370万出来分给大家,然后投到 Cypress Station 这个新项目去了(上面我们已经介绍过这个项目)。这样,大家又会在新项目上得到额外的收入。Cypress Station 是A级公寓,而且是去年买的,租金回报率当然远不如以前房价低的时候买的这些 B级和C级公寓,但是也还有 8% 以上,这就很不错了。因为全美房地产的平均租金回报也不过5-6% 左右。8% 已经超过市场平均的30%。

当然,贷款会增加利息成本。但只要新项目的回报显著大于利息,这个生意就可以做。因为新项目还有升值的问题呢!而且,从上表可以看出,即使上增加了这些维修和新的贷款利息的成本(重新贷款的利息大概每个月两万多,一年就是二十多万,相当于我们原来买物业的投入现金了),我们这个物业的现金回报率仍然做到了30%以上。所以休斯顿管理团队还是非常厉害的。

明年这个物业他们计划增加3%的营收。虽然看起来3%好像不起眼,但是想想看,全美的房地产出租平均的现金回报率才5-6%,3%相当于一半了。

Tierra Del Sol:

[img]

Tierra Del Sol 在2016年的业绩如下:

Tierra Del Sol 在第二个季度的时候经营情况不理想。物业管理的经理用了一些手法,比如将烂客户以低价塞进空置房以提高入住率,不投入维护费用以节省开支,这样显得收入高。于是恶果慢慢显露出来,正常的租客开始流失,收入减少。所幸后来果断换人,新的经理比较有经验,上来就换掉那些烂租客,并且花力气去做物业维护和装饰,改善物业外观。而且他也善于控制成本。尽管增加了这些支出,2016年的经营成本还是维持在上一年的水平。经过努力,出租率重回90%以上。年终时提了42000美金准备来年换屋顶,但提了这么大一笔钱后,12月的净营业收入还是有6万多,可见营收状况是稳步上升的。

可见不是什么都会那么顺利,十全十美的。只要是投资,就一定会有风险。关键是对风险的控制。我们这些物业因为是较低价钱入手,所以有比较厚的防火墙,安全系数比较大,管理团队也比较有经验,能够及时采取应对措施,所以一时的波动还不至于造成无法挽回的亏损。

Tierra Del Sol 准备做重新贷款。这个物业当初投入的现金是 265万美金,现在已经增值了530万,重新贷款能将增值的贷 70%出来,也就是370万左右,就是比原来投入的资金还多一百万美金。在这种情况下,风险已经完全释放:你把本钱都全部拿回来了还赚了那么多。这个物业投资了三年,不算已经赚取的租金,光增值就是两倍多。也是一个非常成功的投资。

Summerstone:

Summerstone 在2016年的经营业绩如下:

Summerstone 的经营业绩总的来说比去年略有增加。营收增加了4.21%,从 221万增加到230万,现金回报率增加了1.71%, 从 20.73%增加到22.74%。预计2017年营收继续增长3%。本年度会有比较大的整修工程,包括修外墙和将全部建筑重新油漆一遍。这个物业也准备做重新贷款。我们买的时候投入的现金是270万,现在升值了 540万,两年多时间,整整两倍。增值部分贷70%出来,大概可以套现378万美金。牛叉吧?

Bradford:

Bradford 在2016年的经营业绩如下:

Bradford 的出租率比较高些,平均达95%。2016年尽管有比较大的装修工程,就是换屋顶,增加了不少成本。此外因为休斯顿房价不断上涨,为了锁定资本增值,我们做了重新贷款。这个物业我们买的时候投入了170万现金,重新贷款套现192万,我们加了点钱,以200万美金投入到新买的 Mansion 那里。这样我们投资的本金实际上也全部拿出来了。但是由此也增加了这个项目的贷款利息成本,大概每年6万美金。尽管有这些成本增加,Bradford在2016年的现金回报率还是能做到18% 以上。

Arcadia:

Arcadia 当时算是我们买的比较贵的房子了,每套均价到了4万多美金。须知我们之前的均价,第一年才一万多美金一套!除去银行贷款,我们每套只需要付出几千美金!当然,Arcadia 的档次也是我们之前的物业所不能比拟的,这从照片就可以看得出来。

Arcadia 的出租率一直徘徊这百分之八十几,到了年底终于突破90% 大关,而且租客还在继续增多。12月份已经有十几个人申请。租金均价也从以前的 780美金一个月,上升了 6.89%,到833美金一个月。2017年预计营收会继续增长3%。

Arcadia 比起上面的cash on cash 要低一些,大概为15%。但是作为这种档次的物业来说,因为其购入成本高,15%的现金回报率已经很不错。对比买的时候的财务分析,预计是三年达到14.58%。但是现在才两年半的样子,能达到 15.74%,已经超额完成任务。由此可见,管理团队的财务预测还是靠谱的。

下面是我去看 Arcadia 的时候拍的玉照:

West Oak:

下面是West Oak 2016年的经营业绩:

2016年的现金回报率比 2015年下滑了 几乎4.5%。这由于两个原因所导致:

首先是政府对 West Oak 估值大幅度上升,竟然提升了 56.19%!这导致了204,740 每年的房产税的增加。现在我们正在准备跟政府打官司。

其次是上一任的业主超收了租户的水费,这违反了德州的法律。所以我们开始调低水费。这一项每年会约减少6万美金的水费收入。

这两项费用的增加,导致了26万多美元的成本增加,直接就将我们的净现金收入减少了百分之二十多,这样就将现金回报率削去了 3.58%。

当然,物业估值的大幅度上升,从另外一方面也是好事。我们的营运收入减少了,将来可以从升值收入更多的拿回来。正所谓失之东隅,收之桑榆。而且,尽管如此,West Oak 的现金回报率还有 11.34%, 投资回报率是 15.67%,其实还是超过市场的平均回报不少了。今年预估营收会增加3%。

下面是老狼考察 West Oak 的时候所拍的玉照:

休斯顿管理团队跟我表明,如果有投资人对 West Oak 的投资业绩不满意的,管理团队愿意以1:1.3的价格回购其股份。因为 West Oak 投资才一年多,这等于30% 的回报了,还加上收了这么久的租金。West Oak 之前投资的其他物业,也可以照此办理。之后的因为才买不久,管理团队还没有来得及施展发挥,所以业绩不可能马上就提升。

以上就是我们在休斯顿的投资总结。呼呼,累死了,已经快半夜三点。明天我再跟大家分析休斯顿投资现在的市场判断,以及未来我们的计划。

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