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休斯敦房地产投资:新的挑战与机遇   Comments

好,休斯敦房地产投资的以往项目总结就此告一段落。另外有两点要说明的:第一是上面说的投资回报率是项目的投资回报率。实际上投资人拿到手里的没有那么多,因为还有管理团队的提成。第二,这种成绩,除了管理团队的正确决策,精心管理和辛勤劳动之外,还在于我们抓住了千载难逢的历史机遇,在美国房价的低谷期果断入市得到的。这种回报不是常态,也不可重复,所以我们不能老是以过去的业绩作为我们今天和以后的投资的参照系。投资最重要的是要有平常心,有风险的防范意识。在这一点上休斯顿管理团队做得非常好,他们一直都很谨慎。当然,在我的眼里,有时候他们也有点太过谨慎。我个人的看法,投资一定是有风险的,差别是风险大小而已,也就是概率的概念。你选择在风险小的时候投资呢?还是在大的时候?

一直都有投资人问我的意见,就是现在休斯敦房地产,或者往大些说,美国房地产的走势如何,到底还能不能投? 休斯敦团队在趁势而起大获成功的投资,是否还能继续?这就是林彪同志所提出的问题:红旗到底还能打多久?

我觉得研判这个问题有这么几个依据:

第一就是美国房地产,包括休斯敦房地产,价格已经大涨。这个在很多热门的地方都是不可否认的事实。这对我们以前的投资来说,当然是好事。因为涨的越高,我们的收获就越大。当然这是针对物业升值而言。对于经营收入,则可能会带来一定影响,比如水涨船高物业税,导致经营成本增高,比如我们的 West Oak 就是这种情况。但这是不一定发生的。毕竟我们物业税大涨的,就这一个,其他的要么没涨,要么涨了一点点,影响不是太大。

但是对于新的投资项目而言,房地产价格上涨,就意味着成本上涨,这不管是对经营回报还是对升值回报都会导致回报率降低。当然我们不能刻舟求剑,一味的只拿过去的高回报率做参考。关键问题是,涨到多高的时候应该住手,什么时候应该继续?比如我们2014年投资的物业,回报都相当不错。而2014年的房价已经比最低谷的时候的2011-2012 年上升了不少了。如果那个时候我们就因为房价上升而停止投资,我们就没有今天的成就。

我觉得是不是应该投,还是要坚守我们当初的底线,就是净租金收入在覆盖完按揭本息后,是不是还有足够的盈余?这个盈余我觉得不要低于5%。因为我们得留足够的余地去防范波动的风险。大家不要以为我们之前的投资的现金回报率都是百分之十几二十几,就以为5% 就一定稳拿。这要看物业的性质的。好区好房价格高,能做到这个也未必是万无一失的。我们休斯敦管理团队A级公寓都还敢设立 8%的优先回报率,没有点金刚钻是不敢揽瓷器活的。

这个标准是针对经营性的物业而言的。对于升值型的物业,尤其是对一线城市如纽约,洛杉矶,旧金山,波斯顿等城市,往往不容易做到。那里买房子往往租金是不够覆盖按揭的,得自己不断掏钱往里贴。

第二就是美联储的加息。这个趋势我觉得也是确定的。加息有两个后果。一是全球美金回流美国,美金升值。二是对房地产而言,加息导致成本进一步提高,这会影响房价,也直接影响经营性的杠杆收益。举个极端的例子来说,假如一个地区某类房子的cap rate 是5%,当银行贷款利率到达 5% 的时候,银行杠杆就不能给你带来额外的利润了 — 你不过是在给银行打工而已。当然这是只对经营性的收益而言。对于升值来说,银行贷款杠杆还是有作用的。你哪怕借的钱没有给你带来一分钱租金收益,但是一百万的房子,如果你贷款75万,你首付25万,那么当房子升值到125万时,你的投资仍然翻倍 — 你不必投100万去赚这25万。

第三就是川普上台后的减税。首先这减低了我们投资人的税负,那就导致回报率增加,尤其是对于大额的投资人。此外就是对企业而言,也大大减轻了其税负,同样直接导致了他们的收入的增高。对于上市公司来说,这就提高了其 earning per share,于是可能会提升其股价。所以这对股市来说,是一大利好。

但是股市利好关我们什么事呢?

我这次到休斯敦,管理团队跟我谈了他们的计划,就是将我们的资产打包,做成 REITs 上市。但是做成 REITs 上市我们得有五亿美金以上的资产,而我们现在的资产大概两亿左右,而且我们现在的资产还有较多的 B, C 级公寓,这这投行眼里,就不够“优质”。

管理团队的计划,是将 Casa Royal 和Fountain Oak 这两个比较老的C级公寓出售,大概可以获利 1400-1500万美金左右。此外以 Summerstone 和Terra Del Sol 做重新贷款,估计也可以套现1000多万。这样就可以搞出 2700万美金左右的现金来,加上新的投资,投入新的项目去买优质的A级公寓,大概就有差不多四亿多的资产了。这样就已经很接近做 REITs 上市的的门槛。而一旦 REITs 上市,我们知道美国的 REITs 的平均市盈率 (P/E ratio) 大概是15-20倍左右,这意味着我们的投资能翻一到两倍。除此之外,REITs 上市还有其他几个好处,比如将流动性差的房地产投资,转化成流动性好的证券投资,随时可以套现,释放风险;得到了股市的募资渠道,可以进一步扩大投资规模等。

这其实就是利用了金融的杠杆。我们以前的投资项目,又何尝不是利用了金融杠杆呢?如果没有杠杆,我们这种出租型的物业,撑死了也就赚个每年百分之十几二十的租金回报,不可能成倍地套还自己的投资。我们知道,杠杆放大收益的同时,一定放大风险。美国的次贷危机和中国前年的股灾,其根子就是杠杆带来的风险。我们这里的不同之处就是,我们有现金流的坚实基础,租金完全覆盖杠杆风险,还有足够高的余地去对冲波动。我们低位入市和出色经营所导致的那么高的租金回报,提供了非常厚的防火墙,很难击穿。这跟美国次贷危机的那些没有足够的收入的贷款人所买的自住房,然后把升值的钱套出来去胡吃海花,是性质完全不同的行为。跟股市杠杆就更不可同日而语了。因为股息那点钱,根本就不足以覆盖杠杆成本的。而我们重新贷款套出的钱,是用于新的投资。新的投资仍然是基于这一原则: 租金足以覆盖包括按揭在内的经营成本。所以每一个环境都有其自身的保险机制,不会积累风险。

这就是我们的投资逻辑:在房价高涨的时候,将档次较低影响上市的物业趁高抛出,套取现金,再配套杠杆,以更大规模投资,转换成优质的A 级公寓,然后打包上市,在因减税而导致高涨的股市中,获取更高的二级市场利润。

当然在这一环节的投资中,如上所述,我们得有平常心。本身A 级公寓的租金回报率就不如 B 级和C级公寓(因为贵),更何况在现在这当儿,市场房价高涨,更是抬高了成本。所以新入手的物业,再想希望能有以前那么高的租金回报率,是不现实的。但是为了日后上市的高利润,在掌握以上所说的投资底线的前提下,我们需要把握时机,果断出手。毕竟这一投资窗口,如同当初次贷危机所造成的投资窗口期一样,是不会敞开很久的。

但是我们的投资人习惯了的高回报,心里上也许一时难以适应,怎么办呢? 我觉得还是有办法的。我们可以探讨新的投资模式。比如大型公寓 + flipping (翻修)的模式,就可能能带来更高的回报。这是结合了大型公寓能有稳定的现金流和风险防范基础,和开发模式的高回报率的优点。我在美国看过几个团队以这种模式投资,获利都非常不错,大概有 15% 以上,好的甚至能到20%以上,建议休斯顿团队考虑。

我之前介绍过的优先-劣后级的基金,也是同样的投资模式,就是以坚实的租金收入为基础,老的投资人的投资资金作为劣后资金,配以机构投资或者新的投资人的优先资金。优先资金的回报率固定,比如8%。不足 8% 时,由劣后级资金的权益做出补偿。超过8% 部分,则由劣后级资金和管理团队按照一定比例分享,劣后级资金拿大头。以这种杠杆,优先级资金获得了比较稳健的固定回报,而劣后级资金则获得了更高的回报,这样就不必纠结于现在因为房价上涨而导致的回报率降低了:只要基础是一样的,照样赚大钱。

好,这个系列就介绍到这里。有同学有问题的,欢迎提问。谢谢大家。

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1回复 -- “休斯敦房地产投资:新的挑战与机遇”

  1. 啵比外送茶坊, on March 25th, 2017 at 12:01 am, said:

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