2005
我也来分析一下“上海惊爆炒房丑闻内幕”案例
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这个案例的分析思路似乎应该这样：
１）假定这个故事“叙述”本身是真实的；
２）那么基本事实是：那个“房地产中介”的老板讲的，
买进价：一万元每平方。
卖出价，２．５万元一平方。
一套房面积：２００平方。
总成本：２００万
总售价：５００万
需要首付：５００万的20%, 即１００万。这部分由房地产公司付，属于真实成本。
其他需要先期垫付的：１０万元买身份（农民企业家）。但文章没有说清楚，农民企业家到底能在银行那里拿到什么贷款优惠。
所以前期垫付的成本大概是２００万房款＋１００万首期＋１０万身份＝３１０万。这就是校长说的“作庄”成本。
首付和房价之间的差额，即４００万，就是需要从银行贷出的金额。
“作庄”的人的目标，就是如何去骗到这４００万，而且使得到手的钱，在扣去其他运作成本后剩下的，不能低于首付的１００万。注意，实际成本是３１０万。所以那房地产中介说的“关系费20-30万，赚150万是很轻松的”应该有误。他撑死了能挣７０万。
但是银行会不会因为他是农民企业家就给他贷这４００万呢？我不知道是不是真有这政策。我猜真实的操作应该是这样的：
首先是看抵押。我们假定那“农民企业家”没什么钱。有钱也不能抵押，否则还骗什么？我们也不考虑虚假抵押的情形，因为那就是另外的故事了。
如果没有其他抵押，那么首期的１００万便是抵押。１００万能给他贷多少呢？８０％便是８０万。这样做就还得倒贴了。
剩下来便是考察credit. 中国没有信用体系的情况下，如何评估呢？有工作的是看他月收入。“农民企业家”就得看他企业的规模（anual sales、资产净值、稳定的利润和现金净入量等）。国内是不是这部分能作手脚就不知道了。
而这个“投资”故事讲的是投入３１０万左右，在几个月的周期里，拿到７０万左右的回报。当然capital return rate还是很高的。关键是银行是不是可以仅仅因为１００万的首期和“农民企业家”给贷４００万。我觉得玄。因为给了两个月后就不给了，那么银行只能拿回１００多万，那３００多万就打水漂了。
所以校长说的“出货”其实根本就不是问题。“出货”在这里是假的，只要银行的钱能贷到，“货”就“出”在银行手里了，或者就直截了当地说，当初就准备烂在银行手里了。而这套操作，如果是已经有了内线，甚至一直在进行的，那么就不存在很大的风险。风险会有，但只有一次，那就是上面发现问题，制止这种作法的时候。但那也不过是砸了一套２００万的房子在手里，那本来就是低价进来的。损失跟当初的暴利比起来，小菜一碟。