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【美国房地产系列】美国房地产投资的两种主要获利模式:房租获取现金流和升值   Comments

我觉得这是最基本的模式了。其他的模式大部分都建立在这两种模式上面。其中我觉得房租模式更基本,因为即使是做升值模式,也最好是尽量地用房租来减低成本,特别是经营成本(房贷本息、维护、地税等)。因为任何市场的升跌的预测都是有一定的风险的,所以你不能假定你买入后,东西就一定涨。不涨反跌怎么办呢?长期持有。但是有的模式你不一定能长期持有。浪一大,你就沉了。这就是股市里面做 option 的人被清盘,或者买房地产的房子被银行收走的情形。可是,如果你能一直保证充足的正现金流呢?我一个朋友,房子在这次次贷危机中跌成了负资产(欠银行的钱比房子的市场现价还高,似乎已经没有继续持有的价值,丢回给银行会更合算),但没事—因为出租不错,房子能够给他带来丰厚的现金流。所以不但扛的住每个月要付银行的本息,而且还有不少的剩余,以支撑其decent 的生活。所以,买房出手的判断之一就是这个。这是房地产跟很多其他的投资不同的地方,就是房子是可以源源不断带来现金流的。你不必太贪,总希望能捞到底部(能捞到底部的概率微乎其微)。可以哪怕你买入后房价还是继续下跌,你也不怕。因为有房客帮你扛。

于是在租金模式中,两个指标就成为衡量和比较投资回报的重要考虑。其中之一是 cap rate, 其计算公式是:

净营业收入 (租金收入减除房地产税,保险费,维修费,管理费等等费用) /买入成本(含房子售价、律师费用、银行费用、检验费用等)。

但是我觉得更好的比较投资回报的指标是 cash on cash. 这一指标只计算你实际投入的资金,和每年实际获取的现金收入。也就是说,在上面的 cap rate 的计算方式里,分母将银行贷款减去了,而分子则将mortgage即需要归还的银行本息给减去了。其计算方式为:

(净营业收入- 银行本息)/ 首付+交易成本(律师、银行、检验等费用)

当然,如果你买房子的时候并没有借钱,那么着两个指标的结果是一样的。

房地产获利另外的一种主要模式,就是通过时间差获取升值。比如曼哈顿的一个公寓,1998年的售价是7万美元,现在则是70万美元以上,升值十倍。但是这种模式是以售出套现为准。比如很多地方的房子,现在跌回2002年的价格。如果房子的主人是2002年买,这十年内没有出售,那么哪怕这中间房子升值了几倍,但他实际上就没有获取投资回报。相反,根据各州的法律不同,在有的州里,是根据房子的现值来交税,那他就亏大了。因为房价暴涨的那几年,他要交更多的税,而房子却还是那个房子。

那么升值的模式,是怎么计算每年的平均回报率的捏?按以下公式:

[(房子售价-交易成本)/ (房子买价+交易成本)] ^1/(n-1) – 1

其中n就是你的买卖周期。比如买房后10年卖掉,那n就等于10. 当然,如果你是借了房贷,也可以参照租房模式的 cash on cash 来计算实际回报,就是说,将分子变为(售价-归还银行mortgage本息总和-交易成本),将分母变为(首付+交易成本)。

这两种模式中,一种是自身经营的结果,另外一种则是商品的市场价值变化的结果。在实际的情形里,大部分都是这两种模式的结合。也就是说,你买的房子,既有房租收入,又有升值。哪怕是自住,也是会按照市场价格产生使用价值的。因为你不住在自己的房子里,就得花钱住在租来的房子里。现在你住在自己的房子里,没有花钱租房,于是相应的市场价的房租,就应该视为你的收入。当然,超出你实际需要的那部分价值,我认为就不能折算进去。比如你只有一个人,却住在一个有几十个房间的大豪宅。按市场租金这个豪宅价值十万一个月,但你却不能算成是你有十万美元的月收入。

所以要实际比较一个房子投资的回报率,往往就需要同时考虑这两种模式的实际影响。我觉得可以将上述两种模式的计算结果简单相加,或者在升值模式的计算公式中,将分子改为(售价+房租扣除房贷本息后的净值-交易成本)来计算。

当然,你买房子的时候,并不知道什么时候卖、能卖多少钱。这只能根据以前的历史数据来粗略计算这个房子以前的平均年升值百分比来作为参考。

这样得出一个统一的回报率后,我们就可以拿来作为依据来比较各地、各种形态(比如 Single Family House、Condo或 commercial building 等)的投资回报的优劣了。否则我们看了半天,都是“各庄的地道都有各自的高招”,花多眼乱,而不知所从。所以本文就作为后面我们谈论房地产投资决策比较的基础。这是老狼作为一个外行的看法,希望能够得到专业人士的指教。当然另外一个很重要的比较就是风险。风险的评估,主要是从这个地方的供求关系、房子质量、地理气候等自然环境(比如台风、地震等)、流动人口的趋势(比如一个地方某种种族、年龄、收入水准的人越来越多等)来考虑。老狼现在已经回到美国,开始买房的实际操作。预知后事如何,且听下回分解。

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