2012
美国房地产投资俱乐部建立小型基金
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最近有同学给我来信，说她有50万左右的人民币，金额较少，询问小笔资金是否能够参与我们正在组织的美国公寓小区。由于老狼自己也是贫下中农，我比较能理解大多数屁民眼看着手中的钞票随着通胀而快速缩水，但却眼看着美国的房地产这种百年一遇的投资机会触底反弹，稍纵即逝，但却限于自己手中的资金不多，无法出手的着急和无奈心情。实际上美国其实也有几万美金就能投资的房子。就我这两年考察的情况，除了 condo, 拉斯维加斯、佛罗里达的 single family house (独栋房），也有三四万、五六万就可以买到的三卧两浴房子，cap rate 甚至可以到20%以上。可是这些房子，因为太便宜，以至于 agent 完全没有动力。我让他带我去看房子，他带我看了几个就不肯再跑了，说我有个概念就行了。他自己买的房子，也从来不看的。我想他出offer的房子不看也有可能（他买了大概50多个房子了，都是这种十五六万美元掉到三四万美金的 single house），但真要买了，作为本地人还是会去看一下的吧。虽然便宜，但也三四万美金哪。我倒是有几个朋友买房子从来没有去看过的，甚至买了一年了都没去过，但人家那是远程买，没看也可以理解。Agent 不想跑也可以理解，房子价格太低，到手的佣金就太少，用他的话来说，“还不够汽油钱”。但现在房子价格在上涨，有朋友告诉我说，现在情况已经完全不同。他们那里原来三四万的房子，现在五万以下都已经很难找到。所以短短一年间，房价已经上涨了20%到40%。我让agent 出了几个 offers, 到现在还一个都没有拿到，真是令人着急。
买后的管理也是个问题。按规矩要付 agent 一个月的房租作管理费，找房客要另外再付半个月房租。加上空置、维修等，一年能有十个月的房租算不错了。当然因为房子便宜，这种房子十个月的房租大概七八千。如果是四万的房价，cap rate 还是有 20%。除了房租收入，这种房子如果日后价格涨上去，capital gain 也很可观。毕竟是十五六万跌下来的，以后哪怕不必涨回原价，只涨回原价的一半，就是七八万，那也是100%的涨幅。两笔加起来，投资回报极其可观。
但另外还有关键一个问题就是贷款杠杆的利用。这种房子因为便宜，贷款似乎就没有什么太大意义。因为手续费占的比例太大，而且即使贷，买到四个以后，便无法再买了，但实际上你只买了十几万的房子，杠杆的利用率相当低。而对于国外投资人来说，完全没有希望拿到贷款。这样投资的效率就至少减少了一倍。
所以还是回到原来的问题，买公寓小区这种商业地产，依靠当地的管理团队，可以搞到贷款，也解决了买后的管理出租问题。只是这种商业地产都有一定的规模。从投资效率上考虑，应该买200套单位以上的房子，这样的涉及金额就应该在三四百万美金。首付30%左右，那就需要投资者有100万美金的现金投入。即使是考虑上述的 single house 投资，不考虑贷款，也要相对集中，以解决管理出租问题。佛罗里达当地Agent 不积极，就自己组织管理团队。这样也需要有一定的资金规模。
但由于现在已经报名的大都是20万以上到50万美金，乃至100万美金的数量级的，一些同学明确表示不愿意股权结构变得太零碎，所以我们想尝试专门针对小型资金，看看能不能另外组织起一个投资俱乐部，凑成一笔足够的基金来对美国房地产项目进行投资。成员限制在35人以下，每一笔资金的最低金额不能低于三万美元，多不限。当然如果足够的多，就最好单独进行投资，或者少数几个人就一个具体项目进行投资。其实如果每人50万人民币，就相当于七八万美金。因为可以利用贷款杠杆，只需要凑十来个人就足以投一四百万美金左右的公寓小区了。
有兴趣的同学请给我来信，我先摸一下底。我email地址是 chairwolf 圈a 点 com.