狼协博客

上次报名投资的大部分同学，因为项目需要的资金有限，而认购的资金太多，所以没有能够轮上，我们感到十分抱歉。吸取以前的经验教训，我们准备在以后设立一个监管账号，凡是对某物业表面投资意愿的，将需要按照其承诺的投资金额的百分之五，向监管账号转入一笔订金，以确认其投资意愿。这样，我们去拍物业的时候，如果需要支付订金（一般auction会是2.5万美金，拍下后再付百分之十），我们就可以用这个订金池中的资金支付；一旦物业拍下，已经向订金池转入了订金的同学，就有了完全的投资权，而不必大家争来争去。

同时这些天也在密锣紧鼓，加快篡党夺权的步骤。老狼上次公布一个在原地区的note sale（债权交易），现在管理团队正在进行调查，跟银行谈，跟律师谈，情况明朗后会通知我们。这个交易因为没有抵押，只能是全现金，大概是450万美金。管理团队还是主力，估计凑齐这笔钱问题不大。

此外，上次老狼公布的大洛杉矶地区的几个项目，由于该地区房价上涨迅速，很快就被抢走了。现在在洛杉矶近郊已经比较难找到好deal，只能到稍远的地方。

现在加州的管理团队找了两个deals。一个是在大旧金山地区，就是奥克兰的一个1988年建的54套房子的公寓楼，房子大一些（平均每套房子80多平方米的样子），也新很多，其中大部分房子都翻修过（原业主大概花了一百多万美金）。房子在奥克兰西部距海边不远的主干道上，相邻有小学、中学和大学，距离大型体育馆有三英里的路程，距离购物中心、警察局、图书馆等是步行距离，距离Wal-Mart、Office Depo、超市等购物中心约三英里，当地入人口非常密集。价格当然也贵很多，要价540万，平均每套10万美金。当然，我们投资房地产，主要看营运收入回报和物业升值两方面。在营运收入方面，该物业现在的cap rate是7.25，比原来我们做的地区略低，如果按cash on cash的回报来算，也大体上差不多。如果是这样，价格高就不是什么太大的劣势，因为这种地区的升值潜力要高很多。对于纽约、洛杉矶、旧金山这种城市，尤其是好区，像我们这种风险防范优先的投资的底线是，租金能够覆盖包括地税、保险、管理、维护、银行贷款本息等所有成本后，还能有一定的净现金收入以抵御不可预期的波动，使得初期投资后不必继续投入，相当于租户在帮你付那按揭的大头，只付一点首付就可以坐等房价上升，但即使房价没有上升，甚至下跌也不怕。但实际上就我所知，在纽约，特别是曼哈顿，买房后其租金是无法抵消成本，甚至都不足以支付按揭的，每个月必须贴进不少钱。这样的投资虽然潜力很高，但会很累，风险也高。

所以关键还是对于营运收入的现金回报的分析。感兴趣的同学请给我来信索取详细资料，我也会在内部通信中跟大家进行有关的财务分析。

另外一个物业在加州中部的Fresno，属于加州第五大城市。该城市距洛杉矶约两个多小时车程，距离旧金山约三个多小时，有三四个机场。物业是1973年的建筑，距离Fresno的州立大学较近（约八分钟local车程）。这个物业价格似乎便宜很多，大约平均每套两万六美金的样子，出租率90%，cap rate 差不多，现在的是7.81%，预估是 8.74%。如果计算入还贷的本金，则投资回报可以达14%以上（尚未计算升值）。因为只有57套房子，所以总价在150万左右，相当于首付五十多万美金（假定贷款65%）。但是，我个人的感觉，这个城市的升值潜力应该不会太高，至少不能跟南边的洛杉矶和北边的拉斯维加斯相比。
有对这两个物业感兴趣的网友，请给我来信： chairwolf 圈a gmail.com

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