狼协博客

很抱歉让大家等了这么久。因为时间的代价也是很大的代价，尤其是随着时间的流逝，美国房地产市场的复苏，价格也将随之一路上扬。所以第二轮出价，我们就狠了狠心，加了比较大的价钱，是第二轮出价最高的买主之一，据说有百分之五十的希望。但至今尚未得到卖主的通知。原因是，最高的出价也距离卖主的银行贷款还差200多万美金，所以卖主正在跟银行协商，希望银行能够同意吸收剩余的差额。所以看来这本来应该是一个 short sale，就是卖之前，卖方应该先取得银行同意才对。因为差价实在太大了。

与此同时，管理团队参加一个拍卖，拍下了另外一个公寓小区。但这个公寓太小，只有200多套房子。其回报率跟 Chinatown那个差不多，但价钱要便宜些，位置和房租稍差些，所以总体回报比较起来，实际上差不多。因为小，只需要300多万美金，所以远远不够分的。只能是先到先得和大资金优先的原则。世界领土已经被帝国主义者瓜分完毕，所以不好意西，其他投资人只好等下一个。

好在除了pending的这个，11月初我们还会有两个物业。一个是11月5号开始，290多套的，每套平均面积690多平方英尺，约50多亩地，1975年建，租金接近6000美元一套，每年租售比约2比1，也就是买价是两年的租金。地理位置也是在Chinatown附近，租客以墨西哥移民和亚裔为主。

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但这个是foreclosure的拍卖，无法贷款，必须全现金。 拍卖前要支付2.5万美金，如果拍卖夺标，要马上支付标的的10%定金，一个月内付全款。这个物业因为业主欠债很厉害，所以出租率只有30%不到，约有200套以上的房子需要修理，包括空调、水电和结构等，估计需要投入120万的整修费用。其中投资人出资60万，银行的建筑贷款60万。所以估计购买此房产的投资约340万，加上装修60万，投入应该在420万左右。保守预计需要两年将房子的出租率提高到70%，也就是盈亏平衡点。届时房子将有大幅度升值（因为这是商业房地产，其出租率从百分之二十多提高到百分之七十）。而其相邻的房子，市场价是2.9万单价，出租率都在85％以上。所以升值的结果可以通过银行评估，作重新贷款，估计能贷到400多万。也就是两年的时间基本翻本。这个房子的好处是因为需要大规模整修，所以新雇十个工人应该问题不大，可以用作投资移民。而这个项目的投资回报，则远高于一般的区域中心的投资回报（区域中心的投资回报，在减去投资移民的费用后，基本上是无回报。能拿回本金就不错了）。但时间紧（下个月五号开始拍卖），有兴趣的同学请抓紧时间跟我联系。 因为这个可能要求拍卖前，至少是定金到位。

另外一个比较大，有700多套房子，1977年建，每套房子平均 860多平方英尺，平均租金6000多美金一套（每年），1000多个停车位，估计投资一千万美元以上。但这个不是拍卖，银行表示可以贷款70％，也就是自己要出300多万美金。这个要是能拿到，估计可以供比较多的投资人参与。

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有兴趣的同学请跟我联系，索取详细资料。谢谢。

6 回复 -- “美国房地产公寓小区投资最新进展”

1. bus_driver, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:
   

   标题:如果是foreclosure （像290套那个deal）我记得五年内银行不做贷款.你们那里是不是这样?
   
   

2. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:
   

   标题:应该各个州不同吧
   
   我一个朋友在华盛顿州，专门买foreclosure的房子。因为他没有什么钱，所以他是用高利贷买的。他的模式是买了后马上装修，然后估值，然后重新贷款，将投资款全部拿回来，整个一空手套白狼。只是因为他一次买的是一个独栋房子，而我们一次买的是几百套房子，所以不管是装修还是提高出租率，周期都会比他长很多－－他只需要最多两个月就周转出来了。 所以如果他不能重新贷款，高利贷就绝对把他给压死了。

3. bus_driver, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:
   

   标题:对这种事银行绝不会轻昜放款.你要double 再double check.其实在最初我就有这个疑问
   
   只是当时重点还不在这里,现在不同了.再问问吧,我觉得不行.
   应需要5年.

4. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:
   

   标题:已经double check
   
   管理团队的第一个房子就是2009年foureclosure买的，2011年（一年多后）做refinance。银行做贷款主要考虑的是两点：第一是equity，就是资产净值。银行为了减低风险，一般只贷评估的资产净值的70%给你。其次是对于商业地产，银行会看 debt coverage。如果超过1.3，也就是你每个月要向银行还债一万的话，而你的净收入能有一万三，那么银行就会乐意贷款给你。

5. bus_driver, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:
   

   标题:那就好,银行评估净资产的多少和何时能贷可能还有潜在问题.总之,多想点risk 没害处.
   
   

6. 悍马, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:
   

   标题:有足够的信誉评分和资产担保，银行总是会贷的，这个不贷另外的会贷
   
   

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