2011
【美国房地产系列】纽约！纽约！之三：由“巴菲特超级午餐”说美国房地产
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【纽约！纽约！之三】由“巴菲特超级午餐”说美国房地产
by 海归网 狼协
晚上网友“楚才晋用”请我吃饭。今天的衣服是干了又湿，而且先是大汗湿透，然后又是大雨湿透。皮鞋都成了水鞋了，整个一狼狈不堪，乃至于被网友公开批评为“超级WSN”，耻于同行。纽约的这般豪雨，还一连下这么多天，真是少见。作为资深 New Yorker，出去很少带伞。因为一般都做地铁，步行的路没多少。我和九哥在曼哈顿就看到了包括诸多衣冠楚楚的淑女们，在雨中跟没事一样地闲庭信步。从Trump Tower 出来的时候，Agent 林帅哥送给我一把他们公司的Yahoo 广告伞，硕大无比，而且结实 —- 这般的盘陀大雨，加上大风，那些 Made in China 的雨伞，像九哥带来的那把，早就被摧残了。晚上回到酒店，跟网友 confirm 了时间地点，便又坐地铁赶去曼哈顿。到了地方，才发现那是赫赫有名的Smith and Wollensky，专吃牛排，就是诸多企业家请巴菲特吃饭的地方，所谓的“巴菲特超级午餐”，现在eBay上竞拍。请巴菲特吃饭可不便宜，最高的一次据说是为中国企业家赵丹阳以211万美元夺标。而这些中国企业家，包括上次夺标的段永平，还口口声声说这个钱花的非常值得，因为他们根据从巴菲特餐桌那里学来的东西，赚回来的钱是请吃饭的好多倍云云。
进得餐馆，发现墙上贴的都是各著名媒体对此餐馆的报道。楚才晋用跟我说，这个餐馆也是他们“工作午餐”挑选的地方。言谈间，才发现我们是江西老乡，他从海归网成立之初就开始捧场了，但基本上潜水，属于“沉默的大多数”。 尽管有人不断泼污水，但海归网还真是有一大帮一直追随的“死党”，令人感动。似乎他跟餐馆的那些非常 professional 的waters们也很熟络。他在华尔街工作，而Smith and Wollensky在49街和第三大道的交界处，从华尔街所在的 downtown 到 midtown来，应该还有点距离。这个餐馆的菜可不便宜，我看菜单，最便宜的也要三十多美元。我点的那道牛排是五十多，其美味当然也不在话下—我从来没吃过那么好吃的牛排。而且分量巨大，我使劲撑也没吃完。整个晚餐我不知道花了多少钱，只觉得付小费的时候，楚才晋用就付了五十多。但这对于这家著名餐馆来说，价格也不能算天价了。我在国内吃过几千块的的晚餐，但那餐馆的名气，远没有这家大。托网友的福，老狼也得以跟巴菲特一样，得瑟了一回。在此再次对他表示衷心感谢！
说起巴菲特，跟我们此行相关的，就是他对美国房地产的判断。巴菲特认为美国房地产将在明年复苏，所以他今年重仓进入美国房地产：他的公司将把三分之一的资金投资在美国房地产市场, 总规模可能高达80亿美元。巴菲特声称投资买房是他今生第三最成功的投资（前两个“最成功的投资”是分别给他两任妻子买戒指）。他认为，目前房地产仍为多数美国人的最好投资选择，特别是经过房屋价格的下滑和创纪录的低利率。美国房地产开始复苏的迹象，就我们此行的观察来说，有这么几个：一是银行开始恢复并放宽对购房的贷款。自住房的首付甚至可以低到3%了。第一个投资房的贷款也可以高到90%到80%。一些海外银行，即使对于无法验证收入的外国人，也可以提供50%的房贷。这表明了银行对经济形势，尤其对房地产形势的判断。二是许多地方的inventory实际上在减少，尤其是在比较好的区。中介带我们去看房时，路上已经很少见到有sale的牌子。再就是有的地方在超跌后，房价已经回升。比如拉斯维加斯的Trump Tower 产权酒店，去年17万的studio, 现在就已经要21万了。9个月涨了23%。佛罗里达的棕榈海岸，我以前提到过的2007年35万的房子跌到去年三月的5万，今年已经涨到7万多，一年涨了 40%。纽约的房价，最多的时候跌了20%，今年涨回10%，所以距离最高峰的时候，只跌了10%。而实际上，我们这次美国房地产之旅所感觉到的，是好地方其实都没怎么跌太多，那里的房价仍然贵的令人咂舌。典型的如曼哈顿、LA的Pasadena、Arcadia、旧金山等地。当然，不能跟中国比。如果跟中国的北京上海比，这些地方又显得太便宜了。
巴菲特对美国房市的操作，应该是建立在他对美国经济的信心上面。投资要克服的是人性的两大障碍：贪婪和恐惧。这已经是老生常谈了，但真正能做到的人还是极少。当股评家都一致唱好，当一家三代都穷尽其毕生积蓄去追高买房的时候，当你的股价房价芝麻开花节节高，你舍得抛掉获利离场吗？当市场风声鹤唳，大家争相逃命的时候，你敢于逆流而上，逢低买入吗？这种“情商”还需要一个条件，就是你的“智商”，你对市场的准确判断力。所以，那些在八九以后进入中国产业，包括房地产业的人，那些在九七后大手笔收购香港的房地产的人，就捞了个盘满钵满。市场急跌的时候，比起急升的时候，更是发财的好时机。因为超跌的时候，投资的成本大幅度减低，风险大幅度减少，投资回报率也就大大增加了。美国现在经济的低迷，当然有其深刻的原因。这个我后面会有专文分析。简言之，是资本逐利的本性，和民主制内在的制约。楚才晋用网友席间跟我说，他也对美国的经济很有信心，因为美国这个国家自身有着非常强的纠错能力。这个我非常认同。美国的这种自我调节能力，的确是要超出于很多其他国家，包括中国。有人说毛主席是超天才。但是哪怕真的如此，只要他犯错，就没有人可以阻止他。整个国家就跟一辆没有制动装置的车子一样，只能眼睁睁地看着跌入万丈深渊。美国现在碰到的困难，也是植根于她本质上的，这是一种前所未有的挑战。但是由于美国的这种调节能力，美国是一个法治国家，同时有着无以伦比的创造活力，吸引了全世界顶级的精英。美国地大物博，资源丰富，以及恰到好处的人口密度与年龄结构，以及其雄厚的底子，良好的上市公司表现，世界首屈一指的强大军事实力，美元的世界霸权地位。。。等等，使得我们这一行所遇到的那些分析家们，都异口同声地说：如果这个世界上所有的国家都会倒掉，那么最后一个倒掉的一定是美国。而中国的富人们，其资金转移和自身移民的首选，也是美国。
我想巴菲特对美国的信心，也无非是出自于此吧。实际上，巴菲特对中国的未来也看好。但这种最终状态的判断，并不影响投资人逢低入货，逢高出货，然后等待下一个轮回。中国现在很多东西都贵，持有“货”的人，不妨套现，取得不错的回报，而到便宜但未来有保障的地方去“入货”，等待升值和价高的地方的回调。美国现在不但是房地产，而且是什么都便宜，超便宜。公司股票、债券、出售的公司。。。等等，包括物价，都比世界上很多其他地方要便宜的多。后面我会介绍一个“逆流而动”的亿万富豪的故事，他就是收购美国的公司，以低价获得美国公司的品牌、技术、团队、设备、厂房、土地、分销网络等，但却仍然以中国为主要市场，同时扩展到包括美国在内的世界市场的典型投资。
不但跟中国相比是这样，我到达新西兰之后，仔细观察了新西兰的物价，得到的印象也是这样。所以我的那些朋友们说，现在美国简直遍地都是机会，唯一缺乏的是现金。菲特同志教导我们说：“当天上掉金子的时候，去拿个桶，别拿个顶针。” 我的那些朋友们随着房价的下跌，大肆出击，连续出手，直至子弹打光。后面我会详细叙说其融资策略。
我到达西雅图的时候，到四年前我所去过的那些做房地产 foreclosure 的 seminar 上去旧地重游，发现经过长时间培育，“猎手”们更多了，可是随着连年来猎手们的频频出击，其弹药也越来越少了。四年前去那个Seminar的只有我一个中国人，现在已经有十几个。但四年前我每次去参加 Foreclosure，每次都空手而归，因为市场的cash太多，每次喊价，价格都超越了我心目中的界限（低于市场价的20%以上）。但是现在不同，即使是在西雅图这个在我看来foreclosure已经被培育得太过成熟的地方，也仍然会因为猎手们的子弹不足，时常能逮到一些不错的机会。
西雅图的Foreclosure（房产拍卖）学习班的战前研讨会
虽然美国经济到底还有多久才能真的复苏，美国房地产市场还会低迷多长时间，可能还有争论，但至少，如果是做买房出租获取现金流这种模式，其成本在不少地方已经跌到了相当安全，投资回报率相当吸引人的地步。在这种情况下，你不必等待什么“底部”，实际上也很少人买入会真正捞到底部，正如很少人卖出时会摸到顶部一样，期待这种运气的人都太贪，而这种贪婪，正是妨碍其发财的最大障碍之一。实际上，只要你能有正的现金流，你就可以果断地买入，赚多赚少的问题而已。至于选择，在市场已经超跌，成本已经低到可以产生不错的正现金流的情况下，你可以在空间上选择，而不必在时间上选择。也就是说，你可以选择在哪里下手，而不必去等待“更低”的时候下手。
阻碍国人在美国投资的另外一个心理障碍是，国人习惯了在中国投资的“暴利”，所以对美国投资的那些10%左右的回报率看不上。其实高回报意味着高风险，在中国的情形尤其如此。这种不正常的高回报，激发了人们的贪婪心理，使得他们无法当机立断地获利退出，所以许多财富，实际上仍然只是纸上财富，很容易随着泡沫的破裂而缩水，有如黄粱一梦。国人现在投资的Priority，是保住很快缩水的财富，而不是不切实际地持续高增长。投资就应该像巴菲特那样，别具慧眼，找到被低估的资产，然后耐心持有，最后获得可观的回报。接近神话的case就是他在1965年他购买Berkshire Hathaway Inc公司时，其股价为15美元，而该A级股现在的股价却高达每股11.98万美元。 菲特同志在信贷危机的时候，大手笔买高盛，买GE，买BOA, 但却没有去碰雷曼兄弟、AIG和美林。所以对于菲特同志的神断，不服不行。
狼某的《美国房地产之旅》系列连载：
美国房地产考察之行 — updated information
美国房地产之行第十天：模式一：拉斯维加斯Strip的高层“豪宅”
金碧辉煌的Trump Condo，纸醉金迷的拉斯维加斯夜生活（美图无数！）
美国房地产之旅继续，journey of life goes on —- Steve Jobs 辞世感慨
标题:我也觉得美国的房地产现在是在最低点附近了
我那个想要买葡萄酒庄的亲戚，我劝他买美国的房地产，可是他对“炒房”没兴趣！唉…..
标题:偶9月份13.42进了xhb，现在16.xx了。羡慕波？
标题:没有美国房地产的数据，我不好判断。但对美国股市的判断很明确—美国会有几年的好时光了！！
如果美国股市能有几年好时光，那么美国经济也应该恢复的不错，房地产价格上涨也是有道理的。
等有空写个美股的贴，详细讲！
标题:接近神话的case就是他在1965年他购买Berkshire Hathaway Inc公司时，其股价为15美元…
这是个很糟糕的例子。。
该股之所以涨上去是因为 BUFFET本人经营得法，使它增值上去， 并不是这个股本身有成长性。
标题:不要吊童鞋们的胃口哦
标题:如果没记错的话，原来是个纺织公司，不是后来“挂羊头，卖狗肉“成为一个
holding company, 旗下各式各样的公司都有，只要有盈利，BH本身原始的老行当早就破产关门了。
标题:看得老九只掉口水，不过，这次美国之行，胖了3公斤，人生首次高血压，看来美国的食物还是要注意，尤其是吃放题（顺便吃那种）！
标题:牛叉！麻烦下次要买啥给大家吱一声
我们组织个粉丝团跟你发财！
标题:老狼， 我读过老巴的年度财政报告， 没有看到信息
说他有三分之一的资金进入美国房市， 你可否提供点详细的一手资料？
标题:我是从新闻中看到，来源如下：巴菲特发27页致股东公开信:80亿美元将投美国楼市
巴菲特发27页致股东公开信:80亿美元将投美国楼市 2011年02月28日 来源:人民网
北京时间2月27日,美国“股神”沃伦·巴菲特给伯克希尔-哈撒韦公司股东的年度公开信又引起了市场投资者、府决策者、大企业高管和经济学家的高度关注。除了公布一份自金融危机后最强势的盈利报告,巴菲特还表示依然看好美国未来,并会在年内寻找更大的并购机会。分析者认为,巴菲特的投资几乎涉及美国各个领域,之前收购了美国第二大铁路公司,而奥巴马府的“促进就业”计划都依赖这些项目,这是巴菲特对美国经济前景充满信心的主要原因。
不投资就手痒
在长达27页的信中,巴菲特表示,美国房地产市场可能会从明年开始复苏,这将有助于美国经济增长,希望美国人对未来保持乐观态度。虽然保险业不景气,但巴菲特认为2011年的投资机会更好些,但是仍然赶不上2005年和2006年。公司将把33%的资金投资在美国房地产市场,总规模可能高达80亿美元。
巴菲特还写道:“如今的经济评论家都常用‘极大的不确定性’来形容世界经济,大家可千万不要让这种现实吓破了胆。从我毕生的经历来看,客和学者经常认为美国会面临很多棘手的问题,可不争的事实是,如今美国人的生活水平比我出生时好了6倍。”
巴菲特称,随着美国的经济逐渐好转,自己的手也变得“越来越痒”。“只要我还是公司CEO,我将继续扩大投资,只有绝佳的投资机会才会吸引到资金。”
目标转至海外
2010年伯克希尔-哈撒韦公司的净收入高达129.7亿美元,比2009年增长了61%,截至去年年底,该公司的现金储备高达380亿美元。据悉,巴菲特有意将这笔资金用于2011年的投资。分析者认为,巴菲特可能将投资目标转移至海外。
另据《纽约时报》报道称,巴菲特如今和美联储走得很近。在金融危机时期,巴菲特被誉为是全球最吝啬最节省的投资者,曾经投资高盛50亿美元,如今不但能收回老本,还能在两年内获得高盛10%的流通股回购,这样的好事如果美联储不松口,多拿分红估计很难。在信中,他强烈要求美联储能放松这种回购要求,分析者预测,美联储最终会放弃限制条款。
标题:这个看上去是以讹传讹。 老巴每个月现金流就有十亿，
帐上现金一直在四百亿美元上下， 不可能有三分之一投资房产。而且
这个八十亿的数字没有任何来源。他有些小的housing bullish bet, 但主要是在房屋建造业上， 和赌房产升值不太一样。 老巴本人是不太爱吵房产的， 主要
是因为没有流动性和交易费用。
还有老狼你举的几个房产投资的例子忽略了很多维护和交易费用。 3%头款
的FHA program 外国人用不上， 要付昂贵的mortgage insurance ; 50%头款的
贷款利息都会较高， 至少 5 - 6%甚至更高。 Condotel 很容易被管理公司
坑害， 加上各种管理消耗费用。
标题:这个报道的具体数字是否属实可以查证，但巴菲特声称在2011年重磅投资美国房地产
这我在诸多的新闻里面都看过。这里的行家不妨把自己知道的相关信息来源贴出，以对比出信息的源头。
至于我在上文中所列举的几个房地产升值的例子，只是就“升值”而言去说明现在美国房地产的升降趋势，并不是在谈回报。就是说，在某一周期里面，具体的房地产期初价值是多少（比如说是100万），期末是多少（比如说是150万），以此得出了其市场价值的增减百分比，去分析判断美国的房地产走势到底是继续向下，还是开始复苏。这跟投资回报完全是两个概念。如果要算投资回报，除了要算你所提到的管理维护费用、交易费用外，还得计算各种保险、税费、损耗、利息等。当然，另外一方面你还得将这期间的房租现金收入、所抵税费等算上，得出 net profit, 再除以投资金额，才能得出准确的投资回报率.
对于相当多有美国居留权的网友而言，自住房和第一套投资房，甚至第二第三套投资房，现在的房贷都有了较大的放松，不妨充分利用。对于外国人，50%头款的利息，相对于美国人来说，确实会比较高，比如你说的 5-6%，但这样的利率，相比起以前的利率，尤其是相比起其他国家的利率，比如中国的贷款利率（能够借到的市场银行利率7-8%甚至更高，黑市利率20%-70%以上），还有我所知道的新西兰的利率（7-8%或更高），已经是相当可以接受的了。
CobdonTel 我自己就不太推荐大家购买，当然，每个人的目的不一样。在美国我们时常听到有朋友提起说，他们的朋友以数百万美金买了豪宅，结果自己不住，还要花每个月两三千美元雇人住在这豪宅里面帮他们看房子，这种“投资”方式，对于我们这些贫下中农来说，也是不可思议。
标题:Niicolas Cage 就是这样破产的，
”他们的朋友以数百万美金买了豪宅，结果自己不住，还要花每个月两三千美元雇人住在这豪宅里面帮他们看房子“。 这是坏榜样， 千万不要学， 赫赫。 Cage 现在还得不断接戏， 有苦说不出啊。
标题:这种投资方式就是老狼在诸多文章中一再强烈反对的
这是买的 liability, 而不是买的 property. 搞一根绞索套自己脖子上，越勒越紧。每个月房子都要从你口袋里源源不断地掏走钱，而不是向你口袋里灌钱。
关于房地产投资的各种模式，我在后面还会详细谈及并分析比较。
标题:世界上最怕”认真“ 二字， 请看
巴菲特年度财政报告：
http://www.berkshirehathaway.com/2010ar/2010ar.pdf
第32页是 consolidated financial statement.
再用关键词 real estate, housing 搜索整个报告， 老巴有多少直接投资在房地产内昭然若揭。 无良小报记者以讹传讹， 害死人哪， 赫赫。
标题:3%down的FHA现在都没几个美国人能用上了，那credit score至少得780以上，
外国人哪来的credit report?
标题:股坛说过了，再抛砖引玉一哈
mela: 这个不是TA出来的，是FA。胜算机会大。建议4.6~4.8 进。
CAF: 22.2~22.7进；偶21.3进的。
REE: 6.8~7.1 进；偶5.9进的。
CTRP: 32.4 进。偶早先没有抢到。
QQQ: 56.6 进。这个是受船长预测美股会涨的鼓励。
标题:巴菲特个人利害我们都知道，但金融操作规模达到一等层级，那么有时就不是个人能力能完全能左右大局了，
应该说巴菲特智囊团手眼通天，知道买那个有钱赚，那个要倒霉了。个人神话在这个时代有些不适用。
标题:狼协都是先立论点，再找证据的。
15元变成11万都是证据啊。
标题:嗯，老巴挺厉害的
崇拜