2011
【美国房地产系列】美国房地产之旅–亚特兰大房市一瞥
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亚特兰大我从前在那里住过，感觉不错。物价很便宜，尤其是房价。作为在南方几乎是最大的城市，其房价却出奇的便宜—不是因为这一轮暴跌便宜，而是亚特兰大的房子一直都便宜，即没有什么大涨，也没有什么大跌。各种生活花销也便宜。记得我2002年在那里住的时候，时常上一家叫 Super Grand Buffet 的海鲜自助餐，里面内容极其丰美。大虾、蟹王（King Crab）、生蚝等，肉那是根本不要吃的。费用才九块钱。今天一问当地的网友，八年过去了，那餐馆的价格竟然还是一样。想想中国的物价。。。
我对亚特兰大感兴趣还有一点，就是亚特兰大是美国南方唯一的一个有可以直飞中国航班的大城市。当然这个优点对我而言，并不是那么重要。毕竟转个机不是什么 big deal.
至于亚特兰大的房地产便宜，我想根本的原因是土地的供给太多。只要亚特兰大的房子一涨价，房地产的利润就高过别的地方，于是开发商就拼命再盖房子。所以房价老是升不上去。居者有其屋，但想发财的人就郁闷了。我们在2003年的时候在亚特兰大买过一个房子，十万出头，新房两层楼，在树林里面。亚特兰大的房子很多都在树林里面，空气特别的好。而北卡的房子更是这样，简直就是在森林里面。现在的价钱估计也差不多。
在树林里的房子
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亚特兰大是《飘》的故乡，那里比较著名的企业有CNN这个美帝国主义的喉舌，和可口可乐这个以美国文化在全世界到处侵略的公司。老张很热情地给我介绍了亚特兰大的情况。根据老张说，亚特兰大的主要行业有物流和电脑。但我觉得，有相当多的制造业也在亚特兰大。我是93年第一次到亚特兰大买设备，后来又去过几次。
亚特兰大的房子便宜，但房租也便宜。所以买房的cal rate只有5-6% 左右。所以不如做 flipping 回报好。比如这个：
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地下室。买的时候地下室长满了霉，人几乎不能进去。现在整修一新
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这个房子是1700平方，四房2.5浴，带车库、地下室。地下室装修的很好，完全可以住人。说是地下室，其实有一边全是在地面，因为是依山坡而建。可是买的时候里面很破，三万一买的，花了两万装修。现在估计八万多能卖出去。几乎每天都有offer。这个房子要是出租，租金能有1200一月。
另外一个房子的deal没这么好，但也算不错。也是四室二浴，1700平方，八几年的房子，3.6万买的，花了一万装修。算下来成本大概五万。现在有人要出七万买，没有接受。如果是出租，租金大概是900.
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这两个房子都是买的REO。做这种flipping的关键之一，是要能准确地估计装修成本。自己不一定非得动手装修，因为雇老墨的工钱很便宜，可以残酷地剥削劳动人民。但是必须要有装修成本的经验，而且也需要一些设计、协调、监督、验收的工作。这种deal已经很难找到。这在各地的情况都是差不多的，好的deal越来越少。
还有一个房子是一对在波士顿退休的华人夫妇买的。因为波士顿房价太高，物价也高，冬天又冷，所以他们就到亚特兰大来买了这个房子退休住。十万买价，四室四厅。楼下全部是厅，楼上还有一个大厅。亚特兰大的地税是1.2，这个房子还要交每年几百块的 association fee，因为算是社区。前面两个房子不用。另外亚特兰大的地税还有一点不好，就是不按照最新的售价来计算，而是按照以前价格来算。所以他们这个房子一年的地税就是两千多。这是因为政府没钱了，警察消防队发不出工资，只能去搜刮居民。这跟 Napples的政府形成强烈的对比。但Napples的政府却是有过腐败劣迹的。
对面那个房子买的价格稍贵，大概是11万买的，租给了一个波多黎各人。但从社区来看，这个社区比前两个都好。这三个地方距离亚特兰大downtown的车程大概是20分钟，距离本地华人超市的距离大概几分钟到十几分钟。旁边的一个小点的房子是刚被一个越南人买下，12万。所以房子是越来越贵。
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这栋几乎一样的房子11万，为一个广州做皮具的老板所买下
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标题:那Buffet确实够便宜的
不知老板能有多少利润。
不过地下室老发霉就不好玩了
标题:老狼，请查邮件
标题:这些房价都不错，房子也是可以的，不过，
locations?? please.
上周看到一处房子的情况，6卧室，6个半卫生间，差不多700平方米大豪宅，豪华装修，要价26万。冲动之下，立马拿起电话打给房产经纪人，可是又看到一行挺小的字：location, Fulton County South.
这个South一加上去，身价倍跌！如果是 Fulton County North, 这个房价就是偷来的，就是百万的房子了。到South去住，最好随身带上冲锋枪。
看您listed的房子，很像是Buford Highway 附近的。
标题:辛苦了.
标题:老张告诉我，区算中等的区
最后一个区最好，第二个最差。但都不是什么危险的区，从我拍的周遭环境都可以看出。第一盒第二个 flipping 的房子，买主都是老美。因为老中不太能接受以高价买原来这么便宜的房子，心理不平衡。