2011
如果在美国买房地产，应该选择什么地方？
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在美国买房子，现在应该是最好的timing。最好的timing的标志倒不一定是现在美国房地产已经到底。 我说了，底部和顶部都是很难捞到的。不是买入早了，买了以后行情继续下跌，就是买入晚了，买入的时候已经上升。卖的时候更糟。卖早了，价钱继续上升，后悔的要死。卖晚了，大市哗的一声跌下来，跑都跑不掉。所以，同学们应该去复习一下狼教授以前的功课，就是决策论。当下跌的可能幅度和概率的乘积，与上升的可能幅度与概率的乘积相比较，你就知道怎么决策了。
而且这只是“赌博”的决策。对于在美国买房子来说，还有更重要的决策依据，就是租售比。你这是在买生钱的机器。所以，当房价落到租售比非常好，房租可以轻易cover 房贷等成本，甚至还有净现金剩余的时候，你出手就应该是对的。因为不管以后房价升跌如何，你都已经买到了一个生金蛋的母鸡了，房价跌，你因为有房客在帮你交房贷，你任凭风浪起稳坐钓鱼船；房价升，那是你的bonus，多赚一笔。所以，人要发财，必须要战胜贪欲。贪欲阻止你果断出手。你不必太贪，有钱赚就可以了。至于赚多赚少，你都高兴，感恩，有一份平常心。
好，现在我们来讨论下一个现实的操作问题。这就是：如果在美国买房投资，应该选择在哪里？
注意是投资房。自己住的房子，当然应该买在自己上班和居住的地方。尽管那也算投资，但自住本身就算 cash flow. 因为如果你不买房，也要付房租的。
第一个选择的标准就是租售比。第二个选择的标准就是升值的潜力。当然第三个选择的标准就是自己的财力。其他标准大家还可以提。
租售比我们现在尚没有各地的资料，所以尚无法讨论。不过这太重要了，所以请大家不妨将自己所在的地区的一些case讲讲。比如楼下公车司机说他朋友讲的，他那里的 一个 apt 售价7万多刀，月租倒有1000 多。这倒很吸引人。
至于升值的潜力，要看需求。工作机会多，人口密集的地方当然就有升值的潜力。比如纽约，房子那么破，那么旧，911世贸倒塌后，造成恐慌性的外迁，房价跌过一阵，但很快就升回去了。98年的时候我动过心思在哪里买房子，结果因为自己大部分时间在中国，房子没人管，所以就没买成。那个房子现在至少升值十几倍（manhatten riverside 哦）。
纽约的房子破，但附近的地方，如 Long Island, New Jersey 和康州的房子还成。很多纽约的白领乃至金领，都是在那里居住，然后到纽约上班或者happy。所以周遭的房地产也有升值潜力。尤其是 Long IslandRailroad，New Jersey Tunepike 沿线的地方，因为交通方便，升值更快。典型的如 New Jersey 的 Edison，简直就成了 China Town 了，因为靠近 New Brunswick 的 Rutgers 大学和 Princeton 的 Princeton大学，所以升值巨快。
再比如 Atlanta. 记得咱们海归网是有网友在Atlanta 做房地产的agent的。我们在Atlanta也买过房。定金都付了，就等着房子建成过户，然后当时的老婆 relocate 到纽约，就退了。Atalanta的房子真是便宜，交通便利，后面就是森林，离Atlanta downtown 也不远，不过十来万。而且Atlanta的房地产升值也一直很慢，当然这种升值慢的地方，跌的也不多。另外一个例子就是 Up state New York 的 Binhattom。那地方房子也是极便宜，自IBM总部搬离后就一蹶不振，几十年都没怎么变过，当然也不会跌到哪里去。但是那样鸟不拉屎的地方，靠近大学附近买一套房子几万美元，每个月也有千把美金收入。
湾区（旧金山，硅谷一带）原来房价巨高，现在跌下去不少。因为高科技产业聚集的缘故，所以应该有升值潜力。LA那边跌的好像更多，LA附近的很多区，房价跌的已经非常 affordable 了。圣地亚哥据说也不错。
西雅图也算一个大都会地区了。波音、微软、亚马逊等大公司都在那里，就业情况不错。西雅图在次贷危机里，是最抗跌的一个地区，跌的最迟。但现在也跌的很凶，很多房子已经跌到原价的百分之四五十了。
德州是图不拉屎的大州。自从德州的石油工业衰落后，那里的房地产就一落千丈。一说起德州便宜的大房子就令人垂涎。可惜也是升值潜力缺缺。不过也难说。现在那里是偷渡的老墨的聚居地，劳动力又便宜，我知道有人计划在那里大展拳脚。
底特律因为汽车工业衰落，情形跟德州差不多，因为黑人的缘故，可能甚至比德州还惨。据说房子也是几万刀一个。
佛罗里达一直是美国房地产业的潜力大州，因为美国的各种工业，如旅游业（Disney World, Miami, Palm Beach 等）、航天航空业等往那边搬迁，就业和人口一直在上升。我知道很多人在那里置产养老。
老狼孤陋寡闻，抛砖引玉就说这么些。请乡亲们补充。
标题:LA, of course
Not inside LA city/county, but surrounding area
* less than $300k for ~2500 sq-ft single-house, rent-out w/ positive cash-flow (for 25% down)…my own case
* not far from Chinese markets (ranch-99)
* peak price >$550k
标题:老狼与EX有小孩吗？嘿嘿
标题:几乎跌了一半
大LA地区我相信绝对可以涨起来。我在 Huntington Beach 和Santa Ana， St. Gable 地区都住过，挺喜欢那里的，还几乎在 Huntington Beach买房子。很多的中国人社区，99大华可以买到很多中国人食品，回中国也方便，13小时就到。如果做进出口，11-13 天船就到。气候温暖。如果住海边，又很凉爽。只是海边的房子巨贵。不过印象中华人的家庭旅馆似乎极便宜，有些就是留守夫人/二奶的大房子改造而成。不知那边的租房市场如何？
标题:佛罗里达沿着西海岸的地方（例如Tempa）也有不少人置产养老
我原来在纽约工作时的顶头上司就在Tempa买了两房一厅的公寓准备度假养老， 2007年时候的房价应该在20万美元左右。次贷危机以后估计至少也得亏40%了。我听他说过，佛罗里达的房价不贵但是房地产税高，另外佛罗里达夏天飓风猖獗，所以房屋保险很贵。
佛罗里达是美国北方和加拿大富人冬天度假的首选地，除了旅游业和炼油业以外，其它产业似乎都不发达（航天航空业在往那边搬迁？）。所以想靠出租房屋来养房也不容易。
我非常喜欢Palm Beach， 如果能中彩票的话，希望老了以后夏天能住在温哥华，冬天住在Palm Beach。如果没钱还活在中国的话，估计就只能埋在春风里了。
标题:答案有或没有， 都让老狼闹心，哪壶不开提哪壶
除非你想和老狼结婚而刨根问底
标题:可以给个具体area吗？
去年七月， 在LA开车， 交通和北京差不多， 只是多数开车的比国内按理出牌些
咋口气污染那么严重？也和北京差不多？灰蒙蒙的？
标题:del
标题:怎么会让老狼闹心？
所以同一事情，不同的心态的人，感觉就完全不一样。要是答案是有 — 我应该开心，cuz this is what i want. 要是答案是没有，我也可以开心：因为没有“拖油瓶”，我现在找老婆时会容易点。很多人对有孩子的会有顾虑。
标题:No
所以想往上冲的妹妹们可以少一份做“后妈”的顾虑。你可以跟老狼养一个自己的孩子！
标题:老狼果然怎么说都是你的理
下次板凳看你辩论吧
标题:分析得很好！看来狼协兄对美国房产市场也很有了解。
标题:嘿嘿
“墨索里尼，总是有理。过去有理，现在有理，将来也永远有理！”
标题:我是菜鸟，完全不能跟你比
我上文还漏了几个地方，就是这次跌幅最大的拉斯维加斯、凤凰城、迈阿密等地。
标题:老狼写调研报告一流且兴趣广泛，要不是那什么，早送他给书记处当智库了，你们好好交流
一下，希望碰出点火花• 大伙都对他特关注.
我在那边老马甲早丢了，虽又穿了件新的，很一般，一下就看见了•哈哈
标题:你如果在LA随便吃过一碗牛肉粉， 就知道为什么洛杉矶华人区的房子只会涨！
– 我曾经12 年的1/2没有吃过米饭！
标题:Rancho Cucamonga, CA
您老的鼻子好使吗？
标题:谣传 - 大华山陈水扁儿子开的！ 国民党的老人都不去那里买东西
标题:你不是古巴 人对手！
标题:华人的车库都出租！
标题:这个倒不是理由
越南牛肉粉确实不错，但我在纽约、Atlanta和旧金山、西雅图甚至盐湖城都吃过。对于吃，印象最深的还是Atlanta 的 Grand Buffet. 9块多钱一个人，便和可劲吃极其丰富的海鲜自助大餐，包括 King Crab, 大虾，鲜鱼和生蚝。尤其是生蚝，鲜美无比。每次都吃的我这个贫下中农走不动路。。。
这家餐馆据说是几个福州偷渡农民办的，每个月的流水十万美金。
标题:牛肉粉还得数越南的好吃吧？LA的中餐在牛肉粉上还有什么特别说头不成？
标题:Binghamton 附近现在有天然气开采的可能性, 各位对购买那地方的土地有没有什么见解?
标题:夏威夷怎么会漏掉了？
标题:要是您这逻辑，那贵州茅台酒厂周边房地产估计涨上天去了。 哈哈。
标题:果酱，果酱。狼兄不必这么谦虚：-）
标题:没有, 那边上的人都喝死了, 没死的喝糊涂了, 稀里糊涂把房子给贱卖了.
标题:你想夏天和鳄鱼摔跤, 冬天和黑熊喝茶? 佛州现在因为老人多, 医生多, 医疗产业不错.
再动动脑筋说不定能发现与老人有关的其他商机. 除了医疗, 我能想到的是理财服务, 家居服务, 奢侈品, 等等等等.
标题:夏威夷好像房子比较贵。这个要小泡泡出来现身说法一下
标题:嗯，这个话题很好，支持一哈。借人气请教：有人对底特律附近的Ann Arbor感兴趣吗？
Univ. of Michigan附近的房子，做投资房，有人research过吗？
Detroit那里经济现在不好，但是大学城的房子做投资房，不知如何？
标题:安娜堡印象里虽跌得不多，但也无起色
Historical Home Price Appreciation
Last Quarter 0.24%
Last Year . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.1%
Last 5 Years -21%
Last 10 Years . . . . . . . . . . . . . . . . . -2%
Annual Home Price Appreciation Rates
1995 5.32%
1996 7.08%
1997 7.26%
1998 6.05%
1999 9.79%
2000 7.65%
2001 5.46%
2002 5.51%
2003 4.42%
2004 4.48%
2005 1.84%
2006 -2.20%
2007 -8.55%
2008 -6.83%
2009 -5.28%
2010 0.08%
大学城的确很容易租，
但是你得地主的名头，干长工的活，
要：24／7 修理各种故障，处理租户间纠纷，招租带看房，
碰到烦的要驱，等等。
我个人感觉这和自家种菜差不多，除非您爱好种，
否则太费事，并不经济。
当然，利息，修理，改进，折旧都抵税。
欢迎投资半年冬天的MICHIGAN，
老狼的单子里，我看好SEATTLE，跌得多，位置好，有人口潜力
标题:SEATTLE，你也熟。我说你先赶紧买１个，别琢磨了。在实践中磨和，看看自己适合不适合干这个，不会大亏。
在实践中磨和，看看自己适合不适合干这个，不会大亏。
印的美元肯定会流回来的，价格会涨上去的。
WA 造多了，价格回落。但地理位置，就业，气候，文化，适宜居住性都不错，你又熟。
别光盯REO，FORECLOSUE，便宜的新房也可以啊。
借如山的贴给你个作业，你可以把你的单子按下面标准量化１下。（其实哪都有好的，）
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=201102&postID=5734
标题:你这个贴子狠有营养！
应该提上去做主贴，不然浪费了。
标题:呵呵，兄弟都把我的贴先放过来了。看来我想慢慢贴过来都不成啦：-）
你也是文学城过来的呵。怎么多“熟人”在这里都不知道：-）。
标题:狼兄，谢谢赞扬。这是我的文章：-）。本来想慢慢贴出……怎么这么多“老熟人”在这里
标题:原来是移花接木
转贴应该注明作者来源么！批评一哈。
标题:购买土地和开采天然气之间有何联系？
当然最直接的就是买到的地上可以打井出气。但这可是要勘探什么的，资金相当的大，回报和风险也大。
标题:你的博客很有营养，受教学习了。借花献佛未奏先斩，见谅
我不是文学城的，最近才开始看你的文章
reo foreclosure 里各州的法律规定不一样
过程较复杂，狼协宏观差不多，该动手了
细节和辛苦只有干了才知道
比起外汇股票这更象买古董
标题:他前面有说明，只是你读得不够仔细：-）
标题:谢谢兄弟捧场。不过除了文学城，CND不容易找我全部文章，那么是哪里读到的呢？
标题:Rancho, Riverside, Fountana, Corrona
All pretty good. Of course, there is still difference even in each city.
I would like buy more if I had more cash!
标题:就是在文学城，cnd 基本不去