2013
美国房地产公寓投资汇报及新项目
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三月份过户的268套房子，由于加强了管理，现在看来预期要比原来的要好。原来在购买之前，我们跟大家报告的预期是需要一年半的时间来扭亏为盈，但现在看来这个时间可能会缩短，乐观估计今年内就可以翻身了。在投资计划的时候，预备的翻修费用和准备金分摊只有22万美金，老狼觉得这个钱显然不够，因为初期亏损的钱每个月都会达两万多。这样亏一年就至少是24万了，哪里还会有余钱做翻修。管理团队的策略是滚动翻修，修好一个，出租一个。这样就不断有新的钱进来，亏损不断变少。
由于物业管理上的良性发展，和美国房地产价格的不断上涨，这个物业升值很快。过户不到两个月，就已经有中介向我们建议加价一百万美金转手。由于我们的首付还不到一百万美金，这就意味着两个月的周期不到，投资回报就几乎翻倍。如果是我们整修好后转手，则每套加价一万美金。如果假定今年年底前达到目标，那么就是八九个月的时间，赚入260多万美金，相当于投资现金的近两倍。
海归网其他网友在其他地方投资的房地产也斩获甚丰。有的网友这两年就买下了七个房子，其中上海聚会时跟大家汇报的两个房子就已经升值了50%。
但是美国房地产市场的急剧升温，也给我们继续寻求新的投资目标带来困难。一方面市场库存减少，另一方面竞争资金增多。现在市场上，两万美金以下的公寓已经很难找到。我和其他海归网的网友在其他地区都搜索过，价格都要五万以上（底特律除外）。我们投资所在地区，管理团队在三月份的公寓过户后，多次出价，都未得手。所以我不断催促管理团队，调整期望，改变策略，加快步伐。
现在管理团队出价的一个物业，1977年的公寓，总共254套房子，占地8.28英亩（约55亩或335公亩），总使用面积约202,800 平方英尺（约18840平方米，不含停车场、游泳池等），其出租率是90％。但经管理团队核实实际上可以收到钱的economic occupancy 沒有这么多，只有82%。其要价是650万美金，我们出价580万被拒，管理团队已经出了更高价。出价的详细情况我们不在这里说，有兴趣的同学请发email 给我。 由可能的购买价格，其租售比是3.72，就是买价是年租金收入的三倍多。平均每平方英尺30美金多。平均每一套房子大概2.4万美金，比以前的贵不少，但是其状态条件也比管理团队以前买的所有公寓都好。而且关键是，现在当地的市场上其他的三个的单价都在三万以上，其他地方最便宜的都在五万以上，所以这个已经算便宜的了。其cap rate 目前只有 百分之二点几，但接手后通过管理经营，管理团队有信心在一年后提高其出租率到90%以上，由此获得cap rate 8%以上。
这个物业还有一个问题就是必须要承接其原来的贷款。这个公寓是在2010年的时候买的，那个时候美国的房产已经下跌了三年，正接近底部。当时是以540万成交。接手后业主花了170万作整修，所以其实际成本是710万。现在他们还剩下420万贷款，利息是5.22%，显然比现在的利率高，而且贷款比率只有66%，相当于一倍多，所以杠杆比率也不高。如果我们投资，所需要的现金大概是240万美金。管理团队还是会一如既往的参与并投入相当比例的现金（之前的投资他们都占大头）。有兴趣的同学请跟我联系。
另外，由于公寓价格的上涨，管理团队也在看商场。