2014
一年半以来美国房地产公寓小区投资总结暨最新项目
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我们进入美国房地产公寓小区投资的项目已经差不多一年半的时间了。在这一年半的时间里，感谢管理团队和投资人的共同努力，投资大获成功。我们总共购买了2358套房子，使用面积16万6千平方米，土地415亩，总投资达5千1百多万美元。但是我们很好的利用了各方面的资源，其中包括利用管理团队的信用，为我们带来了3800多万美金的美国银行贷款，因此，真正属于自身的投入只有1300多万美元。其中，管理团队自身就贡献了大部分的现金投入。所以这是一个典型的资源互补、共赢共生的的方式。
投资回报也远超预期。其中一个当初准备亏损一年半的小区，在半年多后就成功退出，半年就净赚100万美金，而我们的投入才一百多万，投资回报率高达70%多。其他尚未退出的物业的经营收入，也令人兴奋：即使刚过户才两三个月，按说应该还没有到达稳定阶段，还必须清洗不良租户，投入资金，修缮物业，提高出租率。。。但各项目捷报频传，除了一个小区的回报率在10%左右外（这个小区现在有人加价三分之一想买，正在讨价还价中），其他项目的现金回报率（cash on cash）达到17%-24%之间，而且还没有将还贷中的本金和升值因素计算在内。这远高于我们投资之前预计的10%左右的回报。我们伟大领袖毛主席教导我们：“收拾金瓯一片，分田分地真忙”。现在，2013年及之前的投资者已经分到了钱。其中部分投资者已经基本上收回了投资。
美国房地产市场在迅速回升。从我们开始投资的一万多美元一套，到现在的三万多美元一套，价格已经大幅攀升。但是我们的投资把握两个底线：一是买入房价低于建房成本（这种公寓的现在的建造成本约10万美金），二是经营利润（租金）足以覆盖全部的营运成本。在满足这两个底线的前提下，就果断出手。因为我们的经营模式，是以租金扛住风险和覆盖成本的同时，利用房地产投资的大比例资金杠杆来放大收益。 也就是说，只要不赔钱，那么实际上就是交一点首付，然后随着时间的推移，是租户给我们支付按揭，使得我们得以收获整体。所以只要能够利用租金覆盖经营成本，我们的收益实际上是会远大于房地产市场价格的增长率的。
我们专注于公寓小区的模式，除了可以以商业地产的方式去获得大规模的商业贷款之外，还便于集中管理，降低经营成本，提高经营效率，同时解决远程投资者买房后的出租管理问题。因为有规模（我们绝大多数项目的规模都在两百套房子以上），大数定律还能起作用，有效地规避意外风险。在这方面，老狼自身的尝试就是一个强烈的对比。因为前期往往因为想要投资的资金大于项目需求，许多投资者都轮不上（在此再三跟大家道歉，现在管理团队已经为此加快了投资步伐，扩大了投资规模，因此这一矛盾得到了缓解），再加上老狼是贫下中农，没有什么钱。我用信用卡借来的钱只有三万多，远低于管理团队要求的底线，更不好意思跟大家抢，所以就在佛罗里达买了一个三万四千美元的condo（两房两浴）。因为便宜，资金小，没有规模，贷款成本高，甚至很难贷到款，所以只能全现金买。月租金550美元，看起来还行。但是因为规模小，没有bargain power，委托的管理公司就不给力――横竖就那么一点钱。即使管理费是租金的8%，再加找房客的一个月租金，那也没有多少。房子过户以来，热水锅炉坏了，纱窗坏了，邮箱钥匙不见了，窗玻璃被打碎了。。。动辄上百美金。管理公司找房客，居然只把钥匙放箱子里面，让求租者自己去取了开门。这样当然就甭指望能很快找到好租客了。好容易找来个租客，才住三个月就走了，还拉下一大堆水费，然后还不知下一个租客什么时候能找到。及至老狼报税时，才发现亏了3802美金。这一系列闹心的事情，会严重影响你的生活品质，使得你得不偿失。
老狼考察美国房地产，足迹遍及美国各地。有的地方的cap rate很高，甚至可以高达20%左右。但是其特点就是房价便宜，两万多到四万多的房子，咱们有许多同学跟老狼一样是贫下中农，只有这么多钱，本来这种物业合适我们这些人。但是这种物业分散，管理难度高，贷款成本高，投资规模受限，没有可持续性。单独买几个房子，就会遇到老狼上面的问题。虽然我们可以大家一起集中在一个地方买，以解决管理的规模问题，但贷款的问题还是很难解决。因为这些房子的产权是分开的，虽然产权清晰，不会跟别人搞到一起，但同时也会因规模太小而使得贷款成本太高，或者不可能，至少是不可持续。 没有贷款杠杆的放大，投资的回报还是会受严重影响的。也许从收租上看还不明显，但一旦获利卖出，差别就很大了。 一个一百万的物业如果125万卖出，如果是全现金投入，那么回报只是25%；但如果是贷款75%，那么理论上自己只投入了25万，投资回报率就成了100%。 所以哪怕能有一倍的贷款（贷50%，付一半的首付），也应该尽量去拿。不知如果大家组成一个公司来持有所有物业，是否可以打包贷款。我觉得银行还是会要对每一个物业作调查，其成本也是分开算的。不知各位专家有没有什么高招。因为这些问题，到现在为止老狼也没想出什么高招。
现在我们又拿下一个新的项目。这个公寓小区是B级公寓，比我们以前所投过的所有公寓都好（以前我们买的都是C级公寓）。当然价钱也贵的多。但从回报看来，还是很不错—根据管理团队的财务分析，接手稳定后，现金回报可以高达16%以上。如果考虑还贷中的本金，则经营性回报（即不考虑升值因素）可高达22%以上。其基本数据如下：
建筑年份： 1984年
房子套数: 242套
使用面积：17534 平方米（188734平方英尺）
土地面积： 约50亩
平均每套房面积：780平方英尺
出租率：93%
购买价格：920万美金
现金投入：约268万美金
平均每套价格： 38508美金
租售比：4.49 （售价和年租金收入之比）
贷款杠杆： 75%
贷款利息：4.75%
预计经营稳定后第一年总收入：一百九十万美金
净收入：９８.8万美金
还贷后净收入：44.3万美金
Cap rate（资本年化收益率）：9.95％
Cash on cash（现金回报率）：16.54%
ROI（加还贷本金后的投资回报）：22.3%
有兴趣的同学请跟我联系（chairwolf 圈a Gmail 点 com）。 Again，投资有风险，入市需谨慎。
上一个项目因为比较小，总共142套，355万美金买价，投入现金一百万出头，愿意投资的金额肯定远超过需要的资金，所以我就没有在这里公布，而只是在内部说了一下。因为小区的门前，原卖主卖了一块地给人做餐馆，我们当然乐见其成。但因此政府方面就得做审核之类的手续，拖的时间比较长。估计下个月过户。请已经报了名的同学耐心等待，同时准备好资金。谢谢大家。
标题:好，祝贺！
未来一两年还有机会，只要美国股市不涨到阶段性的顶部20000附近，这个房价也不容易掉下来。。。。
标题:恭喜老狼！ 我还以为那阵你只是嚷嚷， 没买呢。
标题:老狼辛苦了！
标题:这类投资， 从银行贷款应该不太难？ 有Private Lender 愿意做融资
当然， 你所投的地区不能太烂。 底特律就免了。 贷款方也要看你团队的经验。 你有几个成功的案例， 人家对你就比较有信心。
不知你说的“打包”是指什么？ 一般， 美国都是做Limited Liability Partnership。 你用Corporation也可以做General Partner。 每个投资案例都要具体分析。
标题:请问，用信用卡借钱是什么意思？
标题:这是我在新泽西做房地产大腕的朋友传授的秘籍
就是利用信用卡的0 APR，从信用卡借钱（一般视你信用卡的credit line而定）去买房。这是银行的“钓鱼法”，不严谨的人狠容易中招。因为每个月都必须准时还钱。一次没有按时还钱，利率马上就飙涨到百分之二十左右，你就动脉大出血了。以前真的是可以零成本一个卡借出几万美金。然后多凑几个卡，这样买房的首付就有了。但是估计现在博弈的结果，还是严谨的人多，所以现在银行就苛刻了一些，要收什么“transfer fee”，一般是百分之三到四。这样就相当于年利息百分之三到四。也还可以。
标题:并不容易
次贷以后，银行大幅度收紧了贷款政策。当然，现在放松很多了。但对外国人还是很紧。如果是私人住宅，可以贷到50%。就是你首付的一倍。但商业住宅的贷款就很难。银行作为最大的风险承担者，贷款需要以下条件：
1) 当然，首先是物业抵押；
2) 管理团队的经验和业绩，要有track record；
3）所投物业净收入和月付贷款按揭之比。一般银行要求达到1.5倍。就是说，你的净收入在每个月还掉按揭之后，还剩下相当于按揭的一半的after debt net cash follow。这意味着银行经过尽职调查后，认为这是一个好deal，你有足够的余地还钱。
4）很多时候，因为Non-Recorse loan要求苛刻，甚至根本拿不到，所以我们一般贷款都是recorse loan。银行要求管理团队的成员的个人信用或财产的担保，也就是要求有对管理团队成员个人资产的无限追索权利。大家知道我们注册的是LLC，也就是有限责任公司。如果物业赔钱，一般投资人（GP）的损失以投入资金为限，债权人不能追索个人资产。但是对于recorse loan，管理团队成员的责任就是无限的，银行有权追索其个人资产。
私人贷款以前也有网友给我们推荐过。但利率一般比较高。我不知道他们是否也存在银行那样的贷款调查和手续费。如果是，那么购买便宜的出租物业就不划算。因为一个房子三四万，你要形成有规模的投资，比如三四百万，那就得买至少一百多个房子（按照经验，规模在200-800套房子的规模，管理成本最低）。那样每个房子做一次，就得收一百倍的手续费，这有点受不了。不过我觉得私人贷款应该松一些，毕竟以利率较高为代价，所以应该可以谈。如果大家有好的线索，可以给我们介绍，这样我们就可以操作这一类的投资。
标题:Private Lender 不一定是私人， 而是非银行财团
有Private Equity， 也有退休基金。
你比较理想的贷款利率是多少？ Private Lender 有时比银行的利率还要好。 或者， 你可以给我发私人电邮。
标题:我们现在的贷款利率基本上都是4.725%
标题:鼓掌鼓掌
标题:这是非常不错的利率。
我用抵押品， 可以拿到LIBOR Rate, 加上银行的费用。 但提供抵押的先要拿Points.
也有做到5%的。 很不容易。
商业贷款， 一般利率在8%左右。 如果做贸易， 短期的借贷， 加在成本上卖给客人。 还是可以接受的。 商业房地产， 时间较久， 真得精打细算。
老狼做得不错。
标题:老狼是新时代的活雷锋， 一定是西点军校雷锋培训班出来的，
不懂就问，团队基金不接受狼蜀黍的三万元投资，结果狼蜀黍自己玩，为什么狼蜀黍要用第一人称代词#我们#？
标题:项目的运作和自己投资是两码事
其实如果是按照私募基金（PE)的运作模式，作为管理人员（GP），所需要投的钱是不多的，一般是2%左右。这样，100万的投资，GP投2万就够了。但GP 同时拿Fund 的管理费，一般也是2%左右，等于实际上没有掏钱。
但我也跟管理团队说了，最好还是能让我也投一点，虽然钱不多，但总不能让我干看着别人赚钱，至少也做个表率。大家吃肉，让老狼也喝口汤。
标题:感谢老狼，辛苦了。管理团队也功不可没，踏踏实实的。
:)
标题:是用信用卡来提现吗？可是，这个本身就有很多手续费啊。
还有，每个月信用卡还款的时候，如何处理？你是说拆东墙补西墙，用别的信用卡来还这个信用卡的意思吗？这个不行啊，信用卡还款只能用柜台，转账等几种方式，是不能用信用卡的。
给个详细点的攻略吧。
标题:你是在米国吗？
如果是在米国，自然明白怎么回事。因为很多信用卡公司都会给你这种promotion，0利息 transfer banlance。如果不是在米国，那么你明白也没有用。
标题:澳洲，这里也有很多0 transfer balance的信用卡，我有多张，就是不明白怎么用
1，如何利用信用卡贷到钱呢？提现吗？还是只用它来付账，然后transfer
2，还款的时候，你说还100多刀，是指最低还款额吗？最低还款额应该是变化的吧，根据你花钱的多少而不同。
标题:在这样短短一年多时间里，取得如此骄人的成绩，老狼功不可没。
老狼在这一年多的时间里做了大量的工作，得以使大家都认为不太可能在网络上做成的投资大事业在海归网做到了。要知道网络是一个虚拟的世界，没事在虚拟世界里发发牢骚，贴些不负责任文字是目前公认网络虚拟世界的主要功能之一，而真正要把自己多少年累积下来的真金白银通过网络的渠道投入一个国外的项目，那可不是谈何容易的事啊！这国外项目也没有去看过，真的还是假的，将来有什么事情，怎么去？钱要汇到一个素不相识的外国帐户，有咋怎么办？老狼遇到重重困难，不言放弃，坚持努力，终于把网络虚拟世界不可信的规则给颠覆了，而且做得非常成功！回头客极多，这就是诚信！ 一扫老狼多年在海归网的阴霾，虽说这几年由于微信等其他网络工具的冲击，海归网的流量有所下降，有点可惜，想当年海归网兴旺人丁兴旺，但那毕竟是虚的呀，用海归网的平台做出点实事，那是把银子装进口袋里，实打实的，可贺可喜！老狼加油，再上一层楼！
标题:哈哈，一扫阴霾。写得真好。
标题:支持。一直以为狼叔就会喊口号呢，看来也能实战啊：）给你介绍个温柔娴淑高知美女怎样？
标题:希望能加入投资
老狼您好，看到你的文章很激动，非常想加入投资，能否给个联系邮箱，谢谢！
标题:请进
我的邮箱是 chairwolf 圈a gmail点 com
标题:没看到跟贴，迟复为歉
1) 有两种。一种是可以直接提cash，另一种是只能将别的信用卡的banlance transfer 到他那里。就是他帮你付别的信用卡；
2) 100多是最低还款额。这个数字是变化的，银行会通知你下个月要还多少。