狼协博客

伟大领袖毛主席教导我们说：“收拾金瓯一片，分田分地真忙”。我们的美国房地产公寓小区投资的项目回报喜人，租金回报率和升值回报率都远超市场平均。最早参与投资的同学，其投资本金已经在短短的一两年内基本上收回。最近的几个项目刚拿下，根据经营的月报预测，年净现金收益将过50 万美金。但实际上我们每个项目的投入才两百多万美金。所以后续的项目的投资人90%以上都是“回头客”，即参加过以前项目投资的同学。他们一直跟踪投资，直到把自己的子弹打光。而这些同学大多都是银行、公司高管、企业家、律师楼合伙人等，不少人本来就是美国公民或绿卡，本身在美国有房地产投资，富有投资经验。 这两个项目拿下后，我们美国公寓小区的投资的总资产已经逼近一亿美金。按照这个发展势头，明年突破两亿美金应该不是问题。随着我们投资规模越来越大，投资额不够大家分的问题已经不复存在。但是因为管理团队自身投入的资金，和有国内其他大的投资基金的参与，所以也不存在资金不足的问题。

下面就是这两个项目的基本情况。有兴趣投资的网友请跟我联系索取详细资料。： chairwolf 圈a gmail点com。根据管理团队的要求，索取详细资料的人需要将自己真实的身份信息告知，如真实姓名，所在国家，职业，电话，计划的投资金额等。Again，投资有风险，入市需谨慎。

两个项目都是B级花园式公寓。我们去年之前买的基本上都是C级公寓。从今年起，管理团队开始转向B级甚至A级公寓的投资，就是比较稳定，买下来就赚钱那种。位置都位于休斯敦西南部的三环以内。

项目一

物业位置不错，紧邻能源走廊南边，有许多国际大公司。距离医疗中心，购物中心和学校等也很近。卖主在2010年花了3.7百万对物业进行了修缮。因此，其现在的租金价格跟相邻物业尚有差距，有上涨潜力。

建筑年份 1979/81
房子套数 404
土地 111亩
使用面积 23,188 平方米
平均每套面积 83平方米
出租率 94%
平均每套房租 815美元
年租金收益 3,952,656
购买价 18,100,000
平均每套房子价格 44,802
租售比（年租金和售价之比） 4.58
每平方英尺价格 49.97

贷款金额 13,575,000
贷款年限 25年
贷款利息 4.750%
每月按揭 77,393

首付 4,525,000
总现金投入 5,280,000

预估第一年收入 3,600,000
经营成本 1,827,012
净收入 1,772,988
资本预留 121,200
按揭
本金 290,172
利息 638,549
净现金流 723,067
Cap rate （资本年化率） 9.13%
Cash on cash（现金回报率） 13.69%
每年净现金流加按揭本金 1,013,239
经营回报率ROI 19.19%

项目二

该公寓小区离小学、初中、高中、大学、医院、商场和休斯敦新中国城都很近。其中医学中心是最好的医院之一。

建筑年份 1983－84
房子套数 178
土地 35亩
使用面积 12,477 平方米
出租率 95%
平均每套房租 679美元
年租金收益 1,450,344
购买价 5,696,000
平均每套房子价格 32,000
租售比（年租金和售价之比） 3.93
每平方英尺价格 42.41

贷款金额 4,272,000
贷款年限 25年
贷款利息 4.750%
每月按揭 27,607

首付 1,424,000
总现金投入 1,700,000

预估第一年收入 1,400,000
经营成本 748,478
净收入 651,522
资本预留 64,080
按揭
本金 131,192
利息 200,088
净现金流 256,162
Cap rate （资本年化率） 10.31%
Cash on cash（现金回报率） 15.07%
每年净现金流加按揭本金 387,354
经营回报率ROI 22.79%

6 回复 -- “美国房地产公寓小区投资又传捷报，两个新项目已入囊中”

1. 南京月牙湖, on July 18th, 2014 at 10:12 pm, said:
   

   标题:我一朋友十天前刚回美国，他就住在HOUSETON MEDICAL CENTER，我让他联系你，他手里有闲钱要投资，去年在
   
   温哥华买过，但没功夫管。

2. I love snoopy, on July 19th, 2014 at 4:05 am, said:
   

   标题:租售比低于贷款利率 ？
   
   租售比（年租金和售价之比） 3.93
   每平方英尺价格 42.41

   贷款金额 4,272,000
   贷款年限 25年
   贷款利息 4.750%

   ———————-

   没看懂，俺理解前者高于后者才是？

3. 狼协, on July 19th, 2014 at 5:34 am, said:
   

   标题:这两个概念没有什么联系
   
   租售比是售价和租金之比。3.93就是售价是年租金的3.93倍。就是买价等于差不多四年的租金。而贷款利率，是买价的75%（贷款）里面，每年要付4.750%的利息。

   这样的话，如果你买价是800万美金，那么每年租金收入大概是200万美金，然后每年要交 600 X 4.750％ ＝ 28.5万美金的利息。

4. 煎饼2点0, on July 19th, 2014 at 8:51 am, said:
   

   标题:老狼的算数真好，
   
   是小升初状元吗？

5. I love snoopy, on July 19th, 2014 at 8:56 am, said:
   

   标题:终于明白鸟 ！
   
   那很高啊！国内说这个数时通常是指 %。

   比如俺们这地方，一套50方的公寓， 大概60 W RMB ,

   月租金大概 1500 RMB, 每年1.8 W, 租售比就是3 %，故俺有这误解。

   好像说上海北京很多房出租这个数不到3%，也就是低过贷款利率。

6. 狼协, on July 19th, 2014 at 9:02 am, said:
   

   标题:所以那样的房地产投资是风险极高的
   
   一个产品不能赚钱，比银行贷款利息还低，是赔钱货，凭什么增值？就跟当年的君子兰一样，虽然投机客炒到了云端，但泡沫肯定会破的。

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