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主题: 中国房地产泡沫的累卵之危与对策（上）

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中国房地产泡沫的累卵之危与对策（上）

狼协
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标题: 中国房地产泡沫的累卵之危与对策（上） (3740 reads) 时间: 2010-5-27 周四, 11:46

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

去年老狼在海归网就中国房地产泡沫问题写过一系列文章，认为中国的房地产市场存在着严重的泡沫，其原因是：

1）中国投资环境严重恶化，制造业的生存艰难，大量资金向股市房市转移；
2）政府释放四万亿投资，并且实施宽松的货币政策（7.3万亿的信贷资金）。因为没有其他良好回报的出路，大量资金进入房地产进行投机；
3）国民的通胀预期乃至于通胀现实；
4）国民的“家”和“房子”的观念。

在以上的基础上，引发了可观的海内外热钱进入房市进行投机。盖中国房市是一个非常不错的投机对象，其原因是垄断造成的供给限制，再加上国人根深蒂固的“有房才有家”的观念，大部分买了房子的人都不会考虑卖，尤其那些只有一套房的。这点跟股市很不一样。于是，决定房地产市场价格的，就只有极少部分出售的房子。这些加上宽松的货币政策，以及中国人的“聪明才智”，空置房大量存在，“捂地”成为可能，造成了极大的杠杆效应，有限的资金就可以撬动整个房地产市场的价格不断疯长。

但是实际上没有东西是只涨不跌的，也没有人可以跟经济规律对着干，中国政府也不能。不管是股市还是房市，脱离了经济发展的实际水平的疯长，最终一定会跌下来。脱离的越多，升得越高，就跌的越重。到了一定的程度，甚至可能造成灾难性的结果，摔得粉身碎骨。中国的房地产市场的现状就是这么一种情形。高企的房价使得大部分老百姓只能望洋兴叹，并且将中产阶级的支付能力吸干（如《蜗居》里的海萍夫妻），使得他们也沦为城市贫民，社会阶层日益两极分化。中产阶级本来是社会稳定的基础，阶级对立的缓冲。他们的消亡或者变相消亡，导致了社会冲突的加剧。此外，高企的房价吸干了社会的可支付能力，内需从此一蹶不振，制造业进入恶性循环。房贷不但将房奴们压得喘不过气，通过“啃老”等方式，绑架了他们的亲友链，而且通过虚高的房价，绑架了银行，绑架了整个金融体系，绑架了全民。银行的钱是谁的？你你我这些蚁民的！一旦房地产泡沫破灭，房市崩溃，大量的断供将导致中国的金融崩溃。不管中央银行是否要印钱去拯救，结果都是老百姓的存款大幅度缩水，或者统统打了水漂。从美国的次贷危机可以看出，房地产泡沫的破灭，其结果是极其凶险的。

我相信上面看到了这种危险，所以“房地产新政”应运而生。在我看来，“国十条”之类虽然治标不治本，但已经烧的这么厉害，甭管病因是什么，还是得先退烧再说，否则再烧下去就得出人命了。但毕竟，“房地产新政”只是通过增加交易成本，彰显了中央政府的决心，对市场投机起了一定的阻吓作用，迫使炒房者停下来观望形势，但却没有改变土地和房地产业垄断的状态，也没有改变货币供给的状态（已经放出去的货币，一下子是无法收回的）。这是扬汤止沸，而不是釜底抽薪。在房地产业的供求结构没有改变之前，中国的房地产价格不会很快有太大的变化，所以也就不能轻言“崩溃”。

不过我猜这样的形势也许比较符合当局的意图。房价真的崩溃的话，恐怕不是什么好事，至少对地方政府而言。这个上面我们已经说过了。房价暴跌不但会引起上下游产业（钢铁、水泥、建材、装修等）的衰退，从而导致一系列的连锁反应。而且，急跌会粉身碎骨，所以要降落伞，所谓的软着陆。价高量缩的僵持形势，需要等房子的持有者的手里的货币慢慢地减少，从而“割肉”，逐步抛出房子。这样“接力”的结果，一是减低房价暴跌的冲击力，使得每一程“接棒”的人都消化了一定的降价损失，对社会整体而言有缓冲作用；二是继续利用高房价吸住大量货币，不让它们决堤冲出来，造成通货膨胀洪水的泛滥。目前被“房地产新政”所阻吓的资金，和部分从房地产高位获利退出的资金，已经在到处寻找其他的投机对象，比如黄金和大蒜，形成这些产品的价格暴涨。一旦房地产的“水库”崩溃，冲出来的巨额资金，如果没有其他手段有效地吸收，将对社会产生极大的冲击。那时一方面是大部分老百姓缺乏购买力而造成的内需低迷，而另一方面却是在社会总体流通的巨额货币而导致的物价暴涨（即所谓的“滞涨”），这会导致严重的社会危机。这中间最倒霉的是那些盲目跟风买房的中产阶级。低层老百姓因为反正买不起房，房价高到天上去也跟他们无关。但他们没有意识到，那些他们所住不起的房子其实是有他们的贡献的，因为大比例的房贷的源头，正是他们存在银行里的存款。那点微薄的利息，远远赶不上货币贬值所带来的损失，却给炒房客带来了丰厚的利润。对于有所谓“刚需”的“房奴”们，因为他们不会轻易卖房，只会死扛到底，所以他们将会“通吃”房价顶峰到房价低谷的所有价格落差。当他们失去了工作或收入来源，或者当房价跌到使他们的欠贷比他们房子的市值还高的时候，他们就会选择断供（尤其是我们的国民的信用观念还不很强的时候），自己损失首付和已经支付的本利，将剩余的烂帐推给银行。不过在一个“温水煮青蛙”的慢跌过程，他们就永远处于一个船到江心，进退两难的处境，直至慢慢地，慢慢地被煮死。

所以，无论是中国政府还是老百姓，都需要寻找一个能有效吸收资金的有效途径。对政府而言，是维护社会的稳定；对老百姓而言，是维护自己的血汗钱不使缩水。

（待续）

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2011-11-18 周五, 14:03修改，总共修改了1次

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