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【山雨欲来风满楼系列之四】中国的房价为什么降不下来？

狼协
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标题: 【山雨欲来风满楼系列之四】中国的房价为什么降不下来？ (6681 reads) 时间: 2011-4-11 周一, 23:54

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

【山雨欲来风满楼系列之四】中国的房价为什么降不下来？

by 海归网狼协

（续前）

众所周知，最近中央十三道金牌连续打压房价，什么限购令，限价令等。但是收效甚微，量跌价不跌，大家都在扛着。各地政府甚至唱反调，公布的目标，调控成了“稳升”。

于是这成了房价降不下来的主要根源之一：土地财政是地方政府的主要收入来源，房地产的收益大概一半的去向是地方政府，而全国土地出让金的总收入大约相当于各地地方财政总收入的一半。房价一跌，利益受损的，首当其冲是地方政府。且不说现在贪腐愈演愈烈，也不说那些与民争利、公款吃喝、公款出游、公款豪车，也不说那些富丽堂皇的政府大楼和形象工程之类的，就说这日益庞大的公务员阶层，按照人口总额，每个老百姓要养的政府“食利”阶层的人数之比，纵比已经是史无前例的高峰，横比，世界上估计无人能及。97年朱镕基搞过一次小政府的整削，目标好像是要削去当时政府人员的30%，当时举朝震动，好多人都被波及。可是一眨眼间，就变本加厉，又膨回去了。这有点像减肥的女人：很辛苦地节食煎熬，好容易才减少了一点体重，身形还没有苗条起来呢，就终于扛不住，敞开胃口，于是身体就跟吹气一样，比原来还胖了好多。地方政府的财政支出占全部财政支出的70%，而其余地方政府叫苦说入不敷出的城乡基础设施建设、保障房建设和农村土地整理等费用，因为钱姓“公”，效率也很低，很多也被巧取豪夺，或者是为了强巧豪夺而浪费，比如没完没了的“拉链街”之类。你说这么庞大的食利阶层，一旦收入来源剧减，怎么能扛得住？于是，我们就看到，2008年房价一被打下来，各地政府就纷纷出台各种办法去“救市”。

当然，地方政府，甚至是中央政府，最终也很难扛得住经济规律的。哪怕是当年我们伟大领袖毛主席那么大的魄力，要逆经济规律而行，最终也只能铩羽而归，饿死几千万人了事，他自己也被迫退居二线。所以，中央很清楚房价不断高涨的严重危害，不过现在的体制，对于各地政府，GDP是现任的事情，严重后果是后任买单，而且又不是我一个，全国都这样，那就不好意西，以后再说。

房价不降，据说还有第二个原因，就是所谓的“刚需”。具体说来，就是中国的城市化，几千万农民进城，以及中国的民族传统的财产心理，形成了所谓的买房“刚需”。这是一种似是而非的“刚需”。因为我不认为大部分进城的农民和底层的老百姓买得起现在日益高涨的房子。是的，进城农民总得住，也不会住到大街上。但是他们能买得起那些房子吗？门儿都没有。他们只能租房，只能租很差的区的房子，甚至形成贫民窟。或者，至少他们能作为买房梯队的垫底，由他们去买最差的房子，然后这些原来最差房子的房主去买好一点的，逐级递增？大家注意剪刀差。这些最底阶层的人们，收入可远远赶不上房价的暴增速度。除了金字塔的顶部，每一“级”的收入及其增长都是跟房价的涨势相脱节的，统计上哪一级到了现在都无法买房，或者“换房”。而只要有任何一级的财力接不上，这个买房的接力链就会断掉。其中有少数勉强跟潮流的人，但是他们是被裹挟的牺牲者，而不是什么“刚需”。那些买房的人里面，有相当部分是聚集了一家两代甚至三代所有家庭成员的全部资金去支付首付的。他们没有意识到，他们被潮流推到高点后，身下开始悬空，而潮水必将退去。。。这些人全部都将沦为房奴，为房子耗尽他们的一生。他们买到的是liability, 而不是property. 因为这种房子将像一个巨大的黑洞，紧紧地吸住他们，让他们动弹不得，吞噬完他们现在和将来所有的现金，而无法给他们制造任何的现金流（这样中国的内需如何能上来呢？）。而且他们以后的收入是没有保障的，是经不起任何风浪的。然后还有刘易斯拐点呢！现在农民返乡，城市劳动力短缺已经开始出现了。

所以，所谓的“刚需”，实际上并不存在，至少在统计上并不存在，也不是现在房价无法下降的主要原因。中国的房地产价格无法降下来，在我看来，主要的原因只有一个：钱太“多”了。当然不是钱真的多，而是“水”无路可走，还有就是“容器”太窄，“水位”当然就很容易涨上去。我们在这里先说后面一点，前一点留待下一篇文章谈。

中国的房地产是一个具有极大杠杆效应的市场。所谓杠杆效应，就是利用杠杆，以很少的力就能撬动很重的东西。中国的自有住房率达80%。那些自住的房子，房主是不太会拿来出售牟利的。这就是说，盘子看起来虽然大，可是真正可供交易的，并不大。就像国内上市公司的股份，哪怕盘子很大，一亿股，但如果流通股很少，只有几万股的话，那么只要很少的资金就足以把股价炒上去了。形象点说，一个大肚细脖瓶子，即使里面的水很多，只要水满到瓶颈那里，那么就只需要再灌很少的一点点水，就足以把水位灌的很高。

中国房地产市场的杠杆效应，除了由于上面所说的“瓶颈现象”的原因之外，还有金融体制的原因。假资产、假身份，或者自相买卖，哄抬房价，最后反正是银行买单。而银行姓“公”，可以供大家巧取豪夺，然后一收就死，一放就乱，最后全民买单。而大家都知道，杠杆效应越大的地方，回报就可能越大，同时风险也就越高。

(待续）

【美国房地产系列】建议的美国房地产投资方案

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【山雨欲来风满楼之五】水漫金山的危局

【山雨欲来风满楼系列之四】中国的房价为什么降不下来？

【山雨欲来风满楼系列之三】房价的僵持和房租的飞涨

【山雨欲来风满楼系列之一】—从通胀谈投资机会

【山雨欲来风满楼系列之二】美国为什么要压迫人民币升值？

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2013-5-11 周六, 18:43修改，总共修改了7次

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