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主题: 【美国房地产之旅】买房投资的两种主要模式比较:纽约!纽约!之四
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作者 【美国房地产之旅】买房投资的两种主要模式比较:纽约!纽约!之四   
狼协
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头衔: 海归元勋

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文章标题: 【美国房地产之旅】买房投资的两种主要模式比较:纽约!纽约!之四 (6464 reads)      时间: 2011-11-15 周二, 19:25   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

买房投资的两种主要模式比较

作者 海归网 狼协

我们在纽约看的另外一片房子是在海边。这是真正的海边,water front, 有view 的。是在Queens 的 Collage Point Blvd.上。这是一片正在盖的两卧室condo, 但却大部分已经卖完了。我们看的时候,只剩下几套。1800平方英尺左右,价格是40万美元,但agent说,估计38万可以拿下。因为是新房子,感觉比我们上次看的那个 single house 好多了。这些 condo 居然可以免地税15年,可能是地方政府为了鼓励开发吧。这样,房子的维持成本少了很重要的一笔。因为在其他很多地方,比如纽约周遭的康州,长岛和新泽西,还有德州那种鸟不拉屎的地方也是,地税都极高,从百分之二点几到三点几都有。有的地方按上一次的成交价算,有的地方则按现在的市价算。于是乎就水涨船高。自住的人们面对暴涨的房价,真是悲喜交加。其实只能怪他们死心眼。要是我,就把房子卖了套现租房子住,等房子跌了再买回来。可是像纽约那种地方,跌是跌不了太多的。像我就休想用当年的价格买回当年的曼哈顿water front 的房子了。所以,像纽约海边的这一片condo,因为这种location的供给有限,将来的升值是无可置疑的。距离西雅图两小时车程的海边渔村旁边的度假村的一房一厅condo,几年前还得卖50万,现在掉到20多万。当然这个Queens 海边的condo,其所谓 waterfront的view,跟迈阿密、Naples、夏威夷、洛杉矶、旧金山乃至曼哈顿的海景,都是没法比的(见图)。

















这种模式跟出租获取现金流的模式比较起来,如果地方买对了(比如大都会的好地段,或者风景美丽的海边),其回报要高很多。买房出租要付出很多管理的精力和成本,比较辛苦,经过足够长时间比较一看,远不如好地段的房子升值赚的多。一个典型的例子,我十年前如果把原来我住的那个曼哈顿 water front 的condo 买下,现在至少升值十几倍。可是在纽约 upstate 的地方,则十年后到现在也还是差不多价钱。我们在 Naples的“美女经纪”自己在1995年买的condo,是13.7万美元。2005年升值达到最高的时候是47.5万,十年升值三倍半。但是她的两个朋友在她之后买的waterfront的房子,一个在海滩边,一个在运河边。 买完之后两年就以高于原价一倍的价格卖掉。如果是靠租房来获得这种回报,那是不可能的。 租房的的 cap rate, 一般是5%, 比较好的到10%, 我们听说过最好的能到 30%.

但既然是好地段,其价格自然就不便宜。如果以租售比看来,就很不划算。像现在说的这片condo,尽管有15年的免税期,但因为价格相对较高(想想看奥兰多带游泳池的single house才10万美元!),而租金也才一千多美元。所以我的朋友算起来,如果他贷款买,则每个月还得贴进去差不多一千美元 --- 现金流是负的!虽然这房子以后肯定会涨起来,但是要等多久才能等到有足够的获利退出,这是很难说的。这就存在着风险。所以这种方式适合于资金雄厚的同学们玩,因为他们耗得起。上一篇里面我们谈巴菲特,因为篇幅的原因,没有写完。巴菲特的投资原则,对于房地产来说,有这么几点值得注意:

--Buy Low (And Now Would Be a Good Time for That)。这不管是对什么模式,什么投资来说都是这样。老狼从前谈决策论,决策树的主要支点,就是概率和空间的乘积。只有买低了,才会有比较大的升值空间和比较小的下跌风险。从概率和空间来说都是这样。

--But Don't Wait Too Long To Take Advantage of Low Prices。菲特同志教导我们说:"if you wait for the robins, Spring will be over."

--The Smart Way to Own a Home Has Three Elements: fixed mortgage, affordable payments and long-term hold。这里的要点是什么呢?就是你能够长期持有得起。"only buy something that you'd be perfectly happy to hold if the market shut down for 10 years." 所以我上面所说的,玩升值模式的,最好是有足够财力的同学。想要保险一点的,或者资金比较紧的,就不妨考虑别的模式,比如当地主或者地主婆收租,残酷地剥削我们贫下中农,靠稳定的租金来维持物业,获取现金流。

我们来看看出租获取现金流的案例。

一个例子就是海归网的网友老克勒在拉斯维加斯好区买的condo。2003年876平方英尺的房子,一室一浴,2004年的买价是6.7万美元,到2005年的售价暴涨240%,至 16.1万售出,暴涨。2011年5月估计是被 foreclosure以$40,500 卖掉,暴跌到原价的25%。Foreclosure中标的人,旋即在六月份flip,挂牌以47900求售, 最后在八月以45800卖给老克勒,“获利”5300美元退出。这个“获利”比较可疑,因为要考虑交易费用。估计是这哥们的模式是-foreclosure – flipping, 估计大势,不敢恋战,虚晃一枪,拨马便走。而老克勒则是做租房-cash flow 模式,一算租售比,有的赚,于是接过来。这房子HOA fee(home owner association fee,也就是相当于中国的物业管理费)是 167 美元一个月,也就是一年2004美元,地税是一年$653,房租是每月700多美元,一年算8400美元。还有请管理公司出租管理等,是一个月的房租。算入管理费用后,cap rate 才会比较准确。我们知道,Cap rate 是房地产投资中衡量投资回报的一项重要指标,可以用以比较不同的投资之间的回报。其计算公式是:






在这个例子中,就相当于 (8400-2004-653-700)/45800 = 11%. 但实际上还要考虑一定的 vacancy (空置率)和维修费用等,所以实际的 cap rate 应该还要低一些,但10%左右应该没有什么问题。




















佛罗里达也是个房子在这一轮危机中暴跌的最多的地方。但在佛罗里达的奥兰多,平均的cap rate 还到不了这种程度,甚至只有这个的一半。就我们这次考察的情况来说,奥兰多比较便宜的 single family house, 带游泳池的,约10万美元左右。如果请人管理,则其cap rate 为 5%左右。但佛罗里达的房地产投资,较之于拉斯维加斯又有其不同的特点,这我们以后会详谈。

其实这两种模式的划分也不是绝对的。比如纽约旁边的新泽西的房子,当然没有纽约的房子那么贵,升值也不像纽约那么邪乎,租售比也没有拉斯维加斯或者 Upstate New York那么吸引人(一般cap rate 能到6-8%)。这样的房子你不能指望获得可观的 cash flow, 但也不必贴钱。每个月的房租,基本上可以维持住付 mortgage、保险、管理、维修等费用。也就是说,你付点 down payment, 然后就可以让房租养住这房子,坐等其升值了。比如在普林斯顿附近一个典型的1 or 2 bedroom condo,十万美元左右,你付20% 首期,也就是两万美元,然后坐等其升值。至少在普林斯顿附近的房价的规律,是每十年房价涨一倍。于是十年后这房子就是20万。可是你不必等十年。按照这个增长率,每年的平均涨幅是 (200000/100000) ^ 1/10= 7.117%. 于是每年平均增长的价格是 7177。因为房租已经把你的房子维护成本抵消掉了。虽然你可能并没有cash flow, 但你平均每年的房价增值,如果看成是cash 再投入房地产的话,就大体上可以算作是你的 net operating profit. 除以你购入的房价,就可以粗略地得出你的 cap rate. 虽然增长率和 cap rate 是两个根本不同的概念,但因为数字相近,为了比较两种不同的投资回报,我们也只能这样“近似”一下。于是,在这种情况下,你的平均 cap rate 就大抵相当于 7.117%。

但你实际的投入是两万,所以要准确的判断你的收益, 比较其资金回报,以 cash on cash return 计算要准确些,其计算公式是:






在这个案例里,同理,虽然你在这里并没有产生现金流,但我们可以粗略地把增值部分类比做产生的现金,那么你的cash on cash 将是 6931/20000 = 35%. 也就是说,你的两万美金,投入到购买这个10万美金的房子后,你每年的回报将是35%。你持有这个房子的时间越长,就越接近这个回报。当然,如果你买入的头几年就遇上房子大涨,那么恭喜你,涨三个四年、四五年的就赶紧把房子卖掉吧。不必太贪了。你有“头啖汤”喝就成了。然后获利退出,等待房价的下跌,再行进场。当然,钱也不能闲着。那个时候该中国的房价低潮了,或者别的什么---你总能找到价值被低估的地方进场。

纽约也不是没有这种“两齿耙刮牛屎,捞了双份”的事情。比如98年在哥大医学院旁边的co-op,7万美元,7 bed rooms and 2 baths 2000英尺,房租收入每月2000 美元。管理费、税、保险和utility 等一个月800美元。所以净收入为每年 14400美元,13年间赚取了18.72万,为投资的两倍多,其初始 cap rate 为 14400/70000 = 20.7%。这样的 cap rate 非常可观,尤其还是在纽约。但是这样的房子也升值。经过改condo,升值就更快了。这样的房子现在已经价值72万(所以纽约的那个经纪林帅哥说 co-op 没有投资价值,其实不一定),如果已经改condo,价值可高达120万以上。如果是72万,那么升值了72/7=10.3倍,13年间平均每年升值 10.3^1/13=19.65%. 如果是120万,则升值了 120/7 = 17 倍,相当于每年升值 17 ^1/13= 24.35%。

乡亲们看到这里,有没有看出什么问题?这房子这么可观的 cap rate, 每年 20.7% 的回报,比年平均升值的19.65%还高一点,但为什么13年后,靠房租只赚了18.72万,相当于原投资的不到三倍;而靠升值却赚了65万,相当于原投资的近十倍?所以大家都说投资房地产,靠好地段的房子升值的模式,要比靠辛苦赚房租,要多的多!

是运算出了问题吗?No. 其中的奥秘在于,升值模式用的是复利(compound rate)。有点数学或者投资概念的同学都知道,因为是指数增长,所以复利这玩意儿是狠厉害的东西。所谓复利,就是每一期所产生的利润,再投入本金中,以同样的增长率产生下一期的利润。房子增值模式,如果资本家长期持有房子,那么每一期的增值部分,都化为了本金,贡献于下一期的增值。而地主老财出租房子呢?那残酷剥削我们贫下中农得来的租金,我们在计算 cap rate 中,并没有算入其重新投入。实际上,对于小投资人,大部分情况下也没有重新投入 --- 因为一年半载那种零零碎碎的租金,并不足以拿去再买房子,所以大多数都被地主拿去干别的去了,比如说寻花问柳。如果能够找到一种模式重新投入,充分利用的话,那么以每年 20.7% 的租金回报,原本钱7万的投入,13年后本利总和应该是 80.78 万美元!这比升值模式还要多7万多美元。但这里面有个错误的假定,就是 cap rate 计算公式中的分母,就是投入成本,其实一直在增长。因为房子在增值。而在纽约这种鬼地方,房租的增长往往落后于房价。所以实际上每年的cap rate 应该一直在减低 --- 你不可能13年来一直都维持20.7% 的(跟当年的房价相比,而不是跟原来投入的7万美元相比)回报。当然,你可以从管理上想办法,比如从房子中把现金贷出来,再跟房租回报一起,到cap rate 比较好的地方去继续买房,而不是在一棵树上吊死。

除了这两种模式,房地产投资还要很多其他模式。但许多模式也是这两种模式的变种。这些模式如果运用得好,其回报似乎要高不少。我们以后再详细地一一分析。

待续

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作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com






上一次由狼协于2011-11-18 周五, 07:30修改,总共修改了3次





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