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主题: 【美国房地产系列】金钱杠杆的游戏(多图)
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作者 【美国房地产系列】金钱杠杆的游戏(多图)   
狼协
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头衔: 海归元勋

头衔: 海归元勋
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文章标题: 【美国房地产系列】金钱杠杆的游戏(多图) (4223 reads)      时间: 2011-12-03 周六, 16:25   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上文我们说“buy low”,大都说说容易,真正做起来却很难。我们在这里多说两句。

第一个原因是恐惧。都想在“最低”的时候买入,但什么时候是“最低”?买入以后不涨甚至继续跌咋办?

什么时候是最低,这是神仙也未必估得准的。老狼说过,“捞到底部”,和“摸到顶部”,都是过于贪婪的人的不切合实际的想法。你买入后,完全可能会继续往下走。而你不买入呢,则完全可能往上走了 ---- 无论是哪一种情况,相对于“底部”来说,你都买高了。这对于做决策没有受过方法论训练的人来说,只能是永远等待。机会只垂青于敢于在科学决策后行动的人。

首先是上涨的空间和概率和下跌的空间和概率之间的比较。如果下跌的空间和概率,跟上涨的空间和概率比较,已经非常小了,那你就可以下手。百分之百的概率和零概率,你是很难追求得到的。

其次就是看你采取什么模式。如果你用租金方式,那么只要你的现金流是正的,你的 ROI (Return on Investment)或者 Cash on Cash Return,跟别的方式相比较高,那么就可以果断买入。剩下的只是赚多赚少的问题(这是指的你跟你买入的不同时候相比)。至于风险,我们判断的方法是一个地区的人口流动因产业、气候和人口结构所引起的变化(在中国还需要考虑生育率)。如果没有大的变动,而假定人口总数是一个常数,那么房价的继续走低(意味着房子供给大于需求,即卖房子的人比买房子的人多),将意味着房租的走高。因为卖掉房子的人必须要住房。于是增大了租房的需求,继而抬高了市场平均房租。美国长期以来房价和房租的走向,也证实了我们这种推理。

所以,只要房价足够低,获得了比在其他领域投资更好的投资回报时,我们就可以以房租模式大胆进入,因为这个时候的风险已经相当低 ---- 一是房价继续下跌的空间很低,概率不大;二是因为有房租每个月的现金流维持,你长期持有很轻松,而且还能给你带来稳定收入。你不必担心因为房价下跌而租不出去房子。哪怕美国的房市还会有第三次探底,或者是会像日本那样长期低迷,但只要你有房租带来的正现金流,你就没有负担,而且一直有收入。这就够了。

人们无法“buy low”,第二个原因是没有子弹了。现在美国遍地都是机会,几乎可以说怎么买都不会亏,赚多赚少而已,缺的就是现金。而在美国的两次探底,那些在房市最高潮买进的人固然已经套牢,没有了弹药;而有点商业头脑的人因连续射击,子弹也已经打光。像西雅图的 foreclosure, 我2007年在那里的时候每次都空手而归,因为我觉得持有现金的人太多,每次都把房价抢的太高。现在再去,已经有不少好机会了。尽管围观的人更多了,但他们的子弹带是瘪的。该出手时,无法出手,只能在旁边作观摩团,或者哈喇子团。菲特同志教导我们说:“天上掉金子的时候,要带个桶去接,别带个别针”。买房子要本钱,本钱还不小。即使买入,很快就耗尽了手中的资金。这怎的不气煞人也么哥!

这就要用到杠杆这个工具了。买房子可以贷款,至少可以贷一半以上。如果你是第一套自住房,甚至可以贷 95%以上。如果你是第一套投资房,则可以贷90%以上。于是,你就可以用五万的资金,撬动100万的房子投资。如果你有20万,那么你就可以做400万的生意。 如果你是用 flipping 的模式,每三个月到半年的周期滚动,那么你撬动的资金又会被放大一倍到四倍,也就是说,理论上,一年内你可以买800万到1600万的房子!如果你是用如山说的方法,以购买房子后因装修、管理的因素增值,然后通过银行 refinance, 那么你的周期还能缩短到两个月,你的资金滚动还会快很多(理论上,一年滚动六次)。因为你不必等待房子售出。房子买完以后,放在那里出租挣钱。需要再买房子,用房子作抵押再贷款就是了。

当然,上面说的只是理想状态。实际上现在美国的银行信贷已经大为紧缩。 而且,使用金钱杠杆是双面刃,弄不好就得倾家荡产,次贷危机就是这样搞出来的。所以again,重要的是购买了以后,你能够轻松持有这物业,其前提就是物业本身是生财机器,所产生的收益,至少能够覆盖你每个月的PITI(贷款本金、利息、地税和保险)等维持房子的成本,还能产生额外的现金流是一只能够不断下金蛋的鸡,而不是吸纳你钱财的黑洞。因为现在的时机能够轻易“buy low”,所以这个目的能够比较容易达到,而你不必过份顾虑金钱杠杆的另一面危险。但你不顾虑,银行还会顾虑。你的95%贷款,或者90%贷款,是有条件的,就是你是首次购房,或者第一套投资房。这样,你出五万的本金,就只能买一套价值百万的住宅房,而不能去买十套价值十万的投资房 --- 而我们知道,所谓的百万豪宅,基本上就是 liability, 是很难产生正的现金流的。相反,它将会是一个吸金黑洞。至于 commercial 的房子,你是贷不了这么多的。

群众的智慧是无限的。在这次房地产考察之旅中,我的那些美国房地产大鳄的朋友,就教了我一些招数。因为有些赚钱的招数,一旦流传,便会很快失效。比如华尔街很多公司做的数学模型,拿来预测股市,在小范围内的work的。但如果大范围推广,那肯定不灵。因为逻辑上就是一个二律背反:你预测一个股票值得买,能赚钱,于是所有人都来买,就把那只股票的价格给推高了。高到一定程度,甭管那个公司多么优质,但你只能赔钱了。所以哪怕为了朋友的缘故,老狼就不便在此公开了。当然,以后有机会在这方面合作的朋友,肯定会知道。可能合作的朋友,将是有正常的美国收入,但尚未买过房子的,而且位于拉斯维加斯、佛罗里达、新泽西、西雅图所在的州(跨州贷款很困难)这些房价暴跌、便宜房有一定规模,租金轻易能产生正的现金流的地区的。有这样的朋友,欢迎联系,我们共同发财。

当然,除了那些少数的90%以上的贷款外,正常的贷款一般是80%左右。这种贷款的限制要少些。于是我的有些朋友便用种种手段,拼命地去争取这种贷款。比如我前一篇文章在纽约的Queens海边买房子的那位朋友,他在长岛的一个 foreclosure 上以63万去买原价130万的房子没抢到,让人家以68万买到了。对方装修后,以85万卖回给他。然后他在新泽西买房,在Queens买房,还想到佛罗里达买房,到纽约上州买房。。。买这么多房子,实际上他并没多少钱。秘密就是尽量用银行的钱。银行贷款主要看你 credit, 收入多高。于是他就给自己发高工资。当然这前提是,自己拥有公司,而且公司不能太皮包。代价是交较高的收入税。交 income tax 和拿到更多的贷款,取得赚钱的手段之间,其得失因为太明显,所以这些人敢在机会来临的时候出手。

还有很多其他的金钱杠杆手段,我以后找机会细聊。以上说的只对美国公民和永久居民有效。对于外国人,则一般而言,你能争取到的,最多只能是50%以下的贷款,利息还比较高(5%左右),还得付一笔不菲的手续费(好像是几千美金)。那么来自美国之外的投资人,还有没有其他办法呢?

有的。其中之一就是 owner finance. 就是你要找到合适的卖方,跟他谈好条件,由他担当银行的角色,你给他付利息。另外一种方法是 loan resume. 就是银行同意将原来给卖方的贷款,转移到你头上。注意这往往限于商业房产。因为商业房产的贷款计算,主要建立在经营回报上。我们在洛杉矶的时候,住在海归网的一个热心网友提供的房子那里。那个房子只是他十年前所买的两排 condo 之一。他买了这个房子后不久,他从房子那里 refinance, 重新贷出钱来,于是原来投入的首期本金就全收回了,以后的房租收入就是净赚 ---- 本钱为零,回报率趋于无限大。因为他买的是住宅房,这种好事现在估计很难碰上,但是商业房还是可能的。我们在 Reverside 碰到的那一对挪威兄弟,在去年以480万买下72套两卧室的condo,粉刷一新后,更换了租客。由于买价低(才六万多一套,须知这离洛杉矶不远),就敢在租房市场上以低价竞争。旁边的一卧condo月租金800,他的两卧就敢租1000. 于是全部租出,每个月获取大约70,000 美金的现金流,一年便是84万美金。一年后,银行评估这一片condo,其价值已经是650万。他们因此 refinance 一笔贷款出来,当初的首付本金便已收回,又可以拿到别的地方去滚动投资,无限放大。


Riverside 挪威兄弟的72套Condo的杰作:



































我于是在这次房地产考察中留意这类房产。因为美国现在的形势,只要花时间找,这种机会不算太难找到。拉斯维加斯在strip上的一片condo,1000套,总共两千万美金,合两万美金一套。但这门槛比较高,我没有两千万美金。另外有一处,还是在strip上的condo,一共60多套,不到两百万美元,合两万多美金。很快就被抢走了 --- 好的deal,热门地盘,还是有许多资金在那里虎视眈眈的。我另外找了一片condo,200万美金,100套,每套2万。没有HOA fee,因为100套全是你自己的。入住率现在只有一半,但 Cap rate 能有12%。 如果经过自己的经营管理,使得入住率达到90%以上,回报就很可观。至少,你可以通过 refinance 把本钱给抽出来。

(待续)

狼某的《美国房地产之旅》系列连载:

【美国房地产之旅】高山流水的歌声伴我入眠(顺带无耻吹捧九哥)

【美国房地产之旅】话说 Buy Low; 时代广场的五光十色 【纽约!纽约!之五】(多图)

【美国房地产之旅】买房投资的两种主要模式比较:纽约!纽约!之四

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作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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