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主题: 【美国房地产系列】空手道的赚钱术和各庄地道的商业模式

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【美国房地产系列】空手道的赚钱术和各庄地道的商业模式

狼协
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标题: 【美国房地产系列】空手道的赚钱术和各庄地道的商业模式 (8494 reads) 时间: 2011-12-13 周二, 19:01

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

空手道的赚钱术

海归网狼协

上文说了一些跟银行借钱的门道和效用。从纽约到新泽西，我就住在那个做房地产的朋友的“豪宅”里。这个豪宅就是他以五十多万的价格，买下原价九十多万的房子。他就是做租房模式的。因为在华尔街做操盘手十多年的经验，结果炒股炒到被银行扫地出门（因为拿自己的房子抵押贷款炒股）。然后白手起家，靠借朋友的钱起家，以 foreclosure 的方式，买了一百多个房子。当然他的朋友们也因此而获益，他带领群众走共同致富的道路，在他们那里，造就了一大批百万富翁。一种方式是高利贷，另外一种方式是合作买房。双方共同出资，同时一方负责银行贷款，另一方负责房子管理（出租、维护等）。有人会说了，中国人之间合作，总是会有问题。但这些问题，一是要看人，一是要靠制度设计。合作的人，要看是否容易妥协包容，是否能够换位思考，是否容易替别人着想，是否会斤斤计较。对待矛盾冲突，是小题大做，无限上纲，还是大事化小，小事化了。所谓制度设计，主要是合同的签订。举例来说，合同的设计，利益的分配，应该遵循切蛋糕的人无权先挑蛋糕的原则。比如俩人共同买了十套房，里面有好有坏，价格有高有低。等因任何原因退出的时候，这十套房应该怎么分？我们假定人都是自私的，都会倾向于挑走最好的房子。但是如果遵从分蛋糕的原则，切蛋糕的人就会尽量地将蛋糕切得公平。否则先挑的人，一定会挑走显然是占便宜的那份，然后就只能是他自己吃亏了。

我这个朋友因为买的房子都是 cash cow, 而且是租房模式，所以他一直在买，尤其是在美国现在房地产连续下跌的时候。因为连续射击，子弹都打光了。用他的话来说，就是“美国现在到处都是机会，随便买都不会错，缺的只是现金”。他讲的一个故事就是，他们有一次想要去买辆稍好点的车，可能四万多的SUV吧。去了后，可能是款式颜色等问题，他们要的车得等一个星期才来。回家的路上他们突然想到，还不如将这四万多美金拿去做买房的头款，然后将买到的房子出租，扣除所有贷款本息、保险、地税等成本后，还可以有每个月一千元左右的现金收入。然后他们再以这一千多的现金收入去租（lease）车（租车只需要每个月七八百元左右）。这样，三四年后，这车就归他们了。这样，车也买了，房子也买了。其实就是你的房客，在帮你供二十万左右的房子的同时，在帮你养这辆车。用这个办法，还可以永远开新车。

由于美国赚钱机会多，而缺乏赚钱的本钱，也就是现金，于是很多人就打这个主意，尤以回报比较高的 foreclosure 为甚。“各庄的地道都有不少高招”。海归网网友介绍给我们的LA地区的forelosure团队，声称他们有许多专家去参加洛杉矶县每天拍卖的上千个 foreclosure---一般人就不可能有时间精力去进行太多的筛选. 她们所收取的佣金比一般的房地产买卖要高很多（好像是6%以上），这使得做 foreclosure 的回报大打折扣。但她们用自己的钱去付 Escrow，由此去为委托的买方的资金松绑。她们还组织高利贷，以8%的利息放利，同时也以此来吸收资金。但我想这个钱经过她们的手续费后，就应该不到8%了。

但西雅图那边的模式就不同。西雅图的 foreclosure 投资组织表现为一种精心的设计。这个设计将一系列资源以一种现实的方式结合在一起：

1）房地产Foreclosure专家：Foreclosure 是一种高度专业的操作。因为房子大都不能看（很多里面还住着有人，而这家即将被剥夺掉自己的房子的人，显然会对那些“趁火打劫”的人怀有深深的敌意。所以这种房子无法像通常那样可以进去看，甚至还能请 inspector 去评估。所以那基本上是一个黑盒，只能靠外面可以查到的数据去评估其价值。此外房子欠了多少债务（lien），也是得有专门的知识经验才能确查的。否则你以为花小钱买了个大房子，却不知道稀里糊涂连同其巨额债务一起买下来了，所以其间的风险是比较高的。个人也没有精力时间去搜集资料，并对每一个房子去做很多研究，尤其是你很多时候出手，因为有竞争的缘故，往往空手而归。所以西雅图一帮高度专业的专家就在这里起了很重要的作用，以至于大家都心甘情愿地给他们付报酬。

2）这些专家虽然很有相关的经验和知识，但他们不会有取之不尽用之不竭的钱---哪怕他们再有钱，房地产这样的生意，动不动就是六位数、七位数以上的投资，很快就能将自己的子弹打光。所以任何房地产大鳄投资，都必须借助“别人的钱”。这个“别人的钱”，通常是银行贷款。但是银行贷款有诸多限制，你很难无限扩展。特别是对特定的个人和公司，因为风险不能集中。然后这帮孙子就用了一个很巧妙的设计：那些想买foreclosure房子的菜鸟们。因为这种foreclosure的房子一般的价钱会远低于市场价，因此可以吸引很多饿鹰。但他们由于上面的原因，自己单独进入这一投资领域会有较高的门槛。所以这帮专家们就“教”他们怎么弄，给他们搜寻合适的猎物，借用他们的子弹，帮他们扣动扳机，以获取比较高的命中率。所谓的子弹，无非就是两个方面：这些菜鸟的现金和赖以贷款的 credit. 当然 foreclosure 的房子都要用现金买。但买下来以后，因为你全款付清，便可以从这房子里去 refinance ，重新贷出款来准备买下一个了，于是这个生意便有了无限的可延续性。当然，refinance是从银行贷款，那就需要看当事人的credit。一个人不能欠很多的债，但分散开来，很多人就能欠很多的债。因为打的是“人民战争”，几个老师可以带一大帮学生，所以撬动的资金面就广多了。伟大领袖毛主席教导我们：“调动千千万万的民众，组织浩浩荡荡的革命军，是今天的革命向反革命进攻的需要”。

3）对于那些手头没有足够现金的菜鸟们咋办？不要紧，这里还有一招。专家们还给你联系好了贷款，以保证你每次出击都能有充足的弹药。这些贷款当然是高利贷，从8%到12% 不等。通常用作你买房后的短期过渡，比如两三个月，以便你能从别的途径，比如亲朋好友，或者 refinance，那里弄到钱，然后把这些吃人不吐骨的高利贷还掉，所以属于一招 bridge loan 的形式。因为有房产作抵押，所以其高利贷的风险是比较小的。本来房子就是做了大量功课很便宜买来的（通常要比市场价便宜20-30%，甚至更多），债务人还不上钱，债权人本身就是房地产专家，乐得摘取胜利果实就是了。所以这一类的组织机构背后的金主，根本就是源头活水。现在的利息这么低，上哪儿去毫不费劲的就弄这么高的回报！借钱的金主们无需辛辛苦苦地看房、查资料、租房子、修房子。。。轻轻松松的就拿不错的回报。当然，这帮foreclosure的投资专家们，作为资源的组合者，肯定要从中分一杯羹。

怎么样？这设计牛叉吧。这种设计的成功，导致其开始向其他州以连锁的方式发展。我们总说老美笨，但实际上老美的精英们，可一点都不笨。人家那不是小聪明，而是大智慧。

西雅图的Foreclosure（房产拍卖）学习班的战前研讨会

上一次由狼协于2012-7-22 周日, 17:24修改，总共修改了2次

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