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主题: 【美国房地产系列】美国公寓小区投资商业计划
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作者 【美国房地产系列】美国公寓小区投资商业计划   
狼协
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头衔: 海归元勋

头衔: 海归元勋
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文章标题: 【美国房地产系列】美国公寓小区投资商业计划 (45819 reads)      时间: 2012-7-12 周四, 20:13   

  该帖子也发布到俱乐部的房地产圈子
作者:狼协海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

很抱歉,前段时间不少同学跟我来信,想要索取比较正式的商业文件,比如商业计划,Term Sheet 和相关的财务报表等。但因为管理团队近期正日以继日地进行一个公寓小区的 foreclosure 投标,很难抽出时间,到最近才抽空整理出一些文件。为了照顾有些网友可能来自于国内或者非英文国家,老狼再加综合整理,成为中文版本。本来想私下跟那些有兴趣的同学分发,但看了一下,觉得除了管理团队的姓名,财务报表和Tern Sheet 是 confidencial ,其他的不妨直接贴在这里。其他文件,请感兴趣的同学写信给我( chairwolf 圈a gmail.com. 如果我没有回信,请记得在论坛上或者微博上提醒我,因为 gmail 有时候收不到信)。

写信给我的同学,必须告诉我真实身份,如姓名,所在国,职业,有兴趣投资的金额,电话号码。我承诺只将这些信息透露给管理团队,或者经本人同意,有兴趣合作投资的人。然后我将给他们发送余下 confidential 的商业文件。同时,在海归网上建立项目专属封闭圈子,供投资人和管理团队直接交流,期间也可能组织电话会议,乃至于项目的考察团。

其中 Term Sheet 部分,其实应该是由投资方写的。但是这里的“投资方”,其实不是个严谨的概念。因为我已经反复强调过了,管理团队自己也投资的,而且完全可能是投大头。现在的基本程序也是这样。我们在这里谈论的时候,他们已经接二连三地出价。如果出价被接受,他们就马上签合同。如果我们这里有人有兴趣参加,他们就把这个deal 的股份出让一定比例,比如从10% 到90%。当然也有同学跟我表示,只想独占股份,那么也可以谈,就是投资人雇佣管理团队,他们只收取管理费用,把合同全额转给外部投资人。当然如果无人参与,他们就直接全部用自己的资金投入。所以不管别人投不投,他们自己都会一个接一个的投。

美国公寓小区投资商业计划

概要:与当地有经验的房地产投资管理公司合作,以责任有限公司(LLC)或者信托投资公司(Trust)的形式,获取银行的商业房地产贷款,购买目标为入住率(occupancy rate)偏低(比如 50%-70%)的中型公寓大楼或者小区(apartment complex,其规模在200个公寓单元至1000个左右),获取比市场平均价低的价格,以奠定获取收益率(cap rate )10% 以上、cash on cash(现金回报率) 15% 以上的投资回报的坚实基础。同时,通过管理、装修,提高入住率至90%以上,以提升物业的估值(appraisal), 争取银行的重新贷款(refinance),将原投资的头款尽可能取出,进入下一个目标的投资,滚动发展,并大幅提升投资的现金回报率。同时,由于美国房地产本次危机有20% - 60% 的跌幅,低谷买入后,有可观的升值空间。现金流和物业升值这两种投资回报方式叠加,将使这种投资方式的回报大大超过平均水平。

1、 投资时机:美国房地产因次贷危机跌至深谷,同时美国利率也是历史低谷,人民币对美金利率历史新高,并面临拐点。大批美国人失去房子后,只能涌向租房市场,给以获取房租现金流为基础的投资模式提供了坚实的基础;

2、 投资门槛:大批外资进入美国房市“捞底”,但海外资金或者远程投资美国房地产,面临管理瓶颈。购买的规模小的话,管理成本很高,严重地侵蚀投资利润,投资者不胜其烦。本管理团队提供投资低于市场平均价格的一揽子专业服务(寻找价廉物美的投资物业,评估、调查物业价值,交易手续,法律服务,取得贷款,出租管理,维护装修等),扫除了远程投资人投资美国房地产的最大障碍;

3、 投资杠杆:次贷危机使得美国的银行紧缩信贷,海外投资人很难获得商业地产贷款,大大限制了资金的利用率和投资规模。本投资管理团队因为同类项目经营的杰出业绩、自身信用、私人财产担保以及与当地银行的良好关系,有能力取得银行贷款,从而以金融杠杆大幅提高投资回报。同时,以超过银行本息的房租收益,作为承担银行贷款的还本付息的坚实基础,并给投资者提供可观的现金回报;

4、 合作模式:投资人和当地的投资管理团队共同投入现金,管理团队利用自身条件和个人资产信用取得银行信贷,双方根据一定比例分享信贷杠杆的责、权、利。投资人也可以全资投入,或者独立取得银行信贷,管理团队只提供管理服务。

5、 投资对象和策略:
• 投资于中型或大型公寓小区,由规模效应取得议价能力、竞争门槛、管理效率和低成本,从而提高投资回报;
• 投资于人口众多,移民集中,人口和工作机会稳定,租房市场需求旺盛的大城市;
• 投资于本次危机中受到重创,价格跌落30% ~ 40% 的 Distressed property;

6、 投资资金:计划每个公寓项目投入一百万至三百万美金的现金,撬动银行300万至 1000万美金左右贷款,每个项目总投资300万至1300万美金左右,约200套单元至1000套单元公寓的投资规模。

7、 投资期限:5~ 6 年。估计美国房地产市场的复苏需要5 至6 年的时间。在市场复苏,价格回复至高点,有100% 以上资本利得(capital gain)时,择机卖出房地产,以获取高额资本回报,规避下一回房地产下跌风险。

8、 投资回报:资金收益率(capitalization rate )10% 以上,还本付息后的现金回报率(cash on cash return after debt service) 15% 以上,5年内资本增值80% ~ 100% 以上 (capital appreciation ). 在出租率提高,物业增值之后,还可以利用重新贷款套现(cash out refinance),将原投入的现金贷出,投入其他同类项目,滚动发展,大幅度提升现金投资回报率。

9、 现金投入:
• 购买公寓物业的首付(成交价的25%--30%);
• 项目的前期操作费用(总投资的2% ~ 4%),包括 律师费,会计费,公司成立和注册费用,项目的选择和评估费用,尽职调查费用 (Due diligence inspection),屋顶,地基,白蚁,电力系统,下水道及所有单元的检查费用等等;
• 产权过户的交易成本和银行审核发放贷款的收费(约为贷款总额的1% );
• 前期整修费用 (Renovation cost) 和运营资金(working capital)。

10。 投资主体:投资管理团队(以下简称投资管理方)和投资人。投资人可以是公司,也可以是个人。

11。公司的组织形式:LLC(有限责任公司)或 REIT(房地产投资信托)

12。出资比例:LLC中投资管理方与投资人各自的出资比例可以是目标项目初始现金投入的10% 到90%。具体投资比例由投资管理方和投资人自由商定后明确订入有限责任公司经营协议(Operating Agreement of LLC.)。

13.股权结构:双方以投入的现金金额为基础,如果存在贷款,则双方就该贷款中双方的贡献、责任和风险进行协商,定出分享该笔贷款的比例,两者加在一起,确定各方在该项目中的股份。所有的收益(包括经营收入、物业净值和资本增值)以及责任、权利,都根据每一方所持股份的比例分配。附录1为一个假定的投资项目的收益、回报、借贷和股份分配的例子。投资方可以拥有控股。

14.投资管理团队:

A 董事长 大学专业:工业经济管理。 曾管理2万余人的农场。来美后先后开了十几家连锁店。 有6年多公寓小区(Apartment Complex)的投资管理经验。

B CEO 大学专业:法律。硕士:MBA。工作经验:律师,基金经理,2家房地产有限责任公司的董事,主管。

C 主管。 大学专业:土木工程。硕士专业:计算机。投资于公寓小区,中国合资企业,美国的油井开发等。

D 财务主管。大学专业:金融,会计。7年美国银行贷款部门工作经验。熟悉银行审核发放贷款的各个环节。

E 主管。大学专业:旅馆管理。10年公寓小区的投资管理经验。

F Maintenance 主管。

15。LLC组织架构:LLC由管理成员(Managing Member) 和一般成员(Member)组成。日常管理由管理成员负责。

16。权益转移:LLC成员有权自由转让自己的股份和权益,但必须预先书面通知LLC。其他成员有优先购买所转让股份的权利。

17. 风险分析:
• 不可抗力。地震,飓风,国家政策法律变化, 概率很小。
• 出租率长期低迷。租金收入 无法还本付息。 可能性很小。该城市Apartment的平均出租率是88%- 90s. 部分公寓经营不善不被迫出售,原因之一是购买成本过高,造成了很大的还贷压力。在该城市原来较高的购买成本条件下,入住率80% 便可盈利。在较低的购买成本条件下,70-75% 的入住率便可盈利。按照管理团队以往的管理业绩,将入住率提高到90%以上是有把握的。

18。里程碑:

一、 投资组合,公司成立与资金到位

A) 投资人表明投资意向(核实个人身份,投资金额等);然后由投资管理团队在一个封闭的论坛中,或者电话会议中,互相介绍,并由管理团队做具体的讲解说明,答疑,然后双方进行互动协商,形成具体的投资意向,以备忘录或者投资意向书的形式确定下来。投资方对项目进行尽职调查(Due Diligence)。有必要的话,组织有兴趣的投资人到美国项目现场实地考察。 (时间约1~2星期);

B) 根据这些文件和尽职调查的结果,形成投资协议。投资协议明确投资人和管理人双方的责任、权利和利益,交易结构,退出机制等,也明确所有每个投资人和管理人之间在LLC或者 Trust 的股份比例,同时明确投资人对管理人的管理委托;(约一到两个星期)

C) 管理方根据双方议定投入的现金金额,开始在市场上寻找合适的目标,进行尽职调查(Due Diligence),并进行出价。同时完成银行贷款的 preapproval. (约一个月)

D) 同时根据投资协议,成立LLC或者 Trust 或其他商定的投资组织, 开立公司的银行账户;(约一个星期)

E) 如果出价被接受,交易开始后,各方投资资金到位。 可以先汇到投资方的代表律师楼处;或者直接汇到公司的银行账户。(约三天到一个星期)

二、 物业交易手续,过户

A) 管理方办理各种过户的法律手续 (约一个星期)
B) 管理方完成过户后物业的物业管理的聘用、整修、整顿、市场营销等工作。

三、 业绩的提升

A)在 6 个月到1年的时间内,将入住率提高到 90 %,Cap rate 和 cash on cash 达到预定水平。

B)在可能的情况下,向银行申请重新贷款(refinance), 贷出现金,进行下一轮投资。

18、附录:假定的投资案例有关报表

附录一:公寓小区投资财务分析
附录二:假定的投资案例股权分配及回报

【美国房地产系列】建议的美国房地产投资方案


【美国房地产系列】美国公寓小区投资商业计划


【山雨欲来风满楼系列之六】中国社会的矛盾


【山雨欲来风满楼之五】水漫金山的危局


【山雨欲来风满楼系列之四】中国的房价为什么降不下来?


【山雨欲来风满楼系列之三】房价的僵持和房租的飞涨


【山雨欲来风满楼系列之一】—从通胀谈投资机会


【山雨欲来风满楼系列之二】美国为什么要压迫人民币升值?


作者:狼协海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












_________________
自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。


上一次由狼协于2012-9-04 周二, 04:47修改,总共修改了5次





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