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主题: 新的休斯顿A级公寓
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作者 新的休斯顿A级公寓   
狼协
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头衔: 海归元勋

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文章标题: 新的休斯顿A级公寓 (3622 reads)      时间: 2015-8-21 周五, 00:20   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

新的休斯顿A级公寓

上次五万多一套的B 级公寓已经在上次顺利过户。在这里要给很多被削减了投资额的同学再次道歉。由于报名投资的资金超出了需要的资金一百多万美金,我们不得不动员已经承诺投资的同学退出部分投资资金。好在我们正在看几个其他项目,其中的一个就是我们现在要发布的休斯顿的A级公寓。

我们自投资美国房地产以来,并购项目一直都是C级和B级项目。上次曾经尝试投过一个A级项目,管理团队不知道海归网网友对项目非常踊跃,没有敢大胆竞价,导致差之毫厘,痛失荆州。这次希望能扳回一城。












这次的A级公寓基本资料如下:

一期

建筑年份 2009
公寓套数 204
土地 13.77英亩
总面积 185,280 平方英尺
平均每套房子面积 908 平方英尺
出租率 95%

平均租金 1099每套
年租金收入 $2,690,352
购买价(估计) $21,700,000
均价每套 $106,373
租售比 8.07
平均成本 117.12/平方英尺

贷款比例 75%
利率 4.350%
贷款额 $16,275,000
期限 30年
Term 7年
年还贷额: $707,963

首付 $5,425,000
现金投入 $6,140,000

财务预测

第一年

总收入: $2,700,000
运营费用 $1,421,984
净现金流 $529,253
Cap rate 5.7%
Cash on cash 8.62%










二期

建筑年份 2013
公寓套数 228
土地 11英亩
总面积 197,518 平方英尺
平均每套房子面积 866 平方英尺
出租率 98%

平均租金 1075每套
年租金收入 $2,941,200
购买价(估计) $23,800,000
均价每套 $104,386
租售比 8.09
平均成本 120.5/平方英尺

贷款比例 75%
利率 4.350%
贷款额 $17,850,000
期限 30年
Term 10年
年还贷额: $776,475

首付 $5,950,000
现金投入 $6,710,000

财务预测

第一年

总收入: $2,900,000
运营费用 $1,512,155
净现金流 $565,770
Cap rate 5.83%
Cash on cash 8.43%



自我们开始在美国投资房地产以来,由于是把握了非常好的历史机遇,低点入市,加上管理团队的经验和管理,我们的回报非常不错,远超过同等规模的其他中国投资者。但是,伴随着美国房地产价格的节节上升,在给我们带来了可喜的投资回报的同时,我们新的投资也会伴随着房价的上涨而逐步降低其回报率。但我们不必刻舟求剑,以从前的回报率来要求现在和将来的回报率,而应该跟横向比,跟总体的市场回报比。尤其是在现在人民币总体走势开始走向贬值,美元开始走向升值,国内房市已经是累卵之危,股市更是哀鸿遍地的情况下,进行稳健的投资布局是非常必要的。

这个项目是off market的项目,就是没有在市场上公开卖。所以其价格是略低于市场价的。 管理团队估计其市场价格可能要比这高一到两万美金一套。就是说,我们如果拿到,然后在市场上转手,立刻就可以有不错的回报(考虑我们只投入了30%左右的现金,就是三万多块钱一套)。

这次管理团队的投资策略也有了一定的改变。由于A 级公寓价格高了很多,所以管理团队在贷款上转为interest only,也就是只还利息。这是因为A 级公寓主要是追求优质的资产配置,以及在升值上的回报。比如某房地产投资基金在休斯顿2012
年买了9 个A级公寓,平均9到10万一套。后来这些公寓升值了25%,但是他们也只付了25%-30%的首付。这样他们的投资几乎翻倍了。所以我们只要在扣除经营成本后,还有不错的现金流收入,那么基本上我只需要持有几年,等房价上涨了以后级卖出获利。只付贷款利息的策略,有利于最大限度的获取现金回报。此外,我们今年开始逐步的整合各个项目进REITs。一旦整合成功,REITs在华尔街上市,其市盈率一般是15到20倍。这个利润将远高于我们的经营回报。但是,良好的现金回报,虽然看起来是小头,但仍然是我们投资最重要的基础。因为这是对冲贷款杠杆风险,同时却获取杠杆的放大收益的秘诀。

现在竞价正处于一个微妙的阶段。管理团队希望从大家的反应那里来决定竞价的保守程度。 有兴趣的同学请给我来信索取详细资料:18616529487 圈a qq点com。Gmail信箱的同学,好像会被这个信箱拒收。所以请发 chairwolf 圈a gmail点com。again,投资有风险,入市须谨慎。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












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自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。





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