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主题: 卖,还是不卖?这是个问题
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作者 卖,还是不卖?这是个问题   
狼协
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头衔: 海归元勋

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文章标题: 卖,还是不卖?这是个问题 (5460 reads)      时间: 2015-11-02 周一, 23:30   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

我们的美国房地产投资大获成功。除了租金年回报平均约19%之外,升值方面的资金增值平均超过一倍--这往往是一年左右的周期的投资回报。比如 Bradford,去年8月份投的,现在就有人出价要买,每套可盈利约两万美金。但我们当初才放了不到一万美金一套进去(还有两万多美元是贷款)。所以现金回报率大约是两倍--200%!写到这,我忍不住去查了一下自己有没有投这个项目 --- 还真的投了! 遗憾的是老狼是贫下中农,每个项目都投一点,子弹狠少,只投了两万美金,还是厚着脸皮,因为自己也应该算管理者,从而让管理团队高抬贵手破例让投的。因为他们规定必须十万美金以上。

但是面临着这种诱惑,我们是不是应该卖呢?这真是让我们非常非常地纠结。所以我想通过写这个贴子,理清一下思路,同时也听听大家的意见。

卖的好处:获利退出。而且利润丰厚。至于说以后还会不会更高,或者会下跌,这个谁都说不准。房地产的价格一定会有周期,整体来说是反复向上。掐得好周期的话,低买高卖,见好就收,等待下一个周期,不失为一个稳健的投资方式。但是美国房地产投资的周期长,大约七八年,而人生能有几个七八年?

我觉得关键是卖了以后,是否还能找到同样回报的deal。当然不是说年回报百分之百甚至两百的deal,这种事情成规模地碰上(我们买了3500多套房子全都有这么好的回报,还真不是运气。这是抓住了历史机遇的结果),很难再现。

我指的是,是否还能找到其综合回报能够不低于不卖的deal。现在让我们来组合一下。

如果卖,假定资金增值的回报是100%。比如我投入的是一百万美金,卖了以后,拿到两百万美金。然后再投入去买新的公寓,但租金回报率因为房价上涨的原因,不可能还这么高了。现在我们在竞逐两个A级公寓,进入最后一轮。租金回报率大概是12%。如果是B级或者C级公寓的话,应该还会高一些,比如14%。我们现在手里持有的,全部是B级和C级公寓。这样200万投进去,每年会有28万回报。其升值潜力会较卖掉的高一些。因为卖掉的已经被我们经营的非常好了。其出租率已经接近极限。但是我们买入的,应该还有更大的改善空间。至少我们会这么挑。这样,假定我们不会落袋为安,而是继续投资,那么若干年后,我们卖出物业时,物业的升值应该是卖掉再买实现的更多。如果市场变化,卖掉以后再买,都不升值了,甚至下跌了,那么估计是两者打平。因为虽然卖掉再买升值空间大些,但毕竟买卖的交易费用也不少,比如佣金和税金。

所以只要我们不停止投资,那么增值方面,估计会差不多。但是租金收益就会截然不同。

让我们列一个表,比较卖和不卖的租金收益。假定我们再新买的物业的改善有个过程,第一年的回报率是10%,第二年的回报是12%,第三年的回报是14%。

年份 不卖 卖
第一年 19 20
第二年 38 44
第三年 57 72

我们现在也在看开发项目。开发项目周期长,一般得两三年。假定是三年吧。现在看的几个开发项目,三年的回报都有一倍多。这样上面“卖”的选项里面,到了第三年,其回报就变成了 200万,不对,我算错了,应该是300万。因为投入的是200万了,三年后再翻一倍,应该是400万。减去100万的初始值,所以盈利应该是300万。请注意,我们开发项目是假定两三年后的房价还是现在的房价来计算的,没有考虑升值。但是实际上新房子的升值应该比旧房子高。

显然是卖掉的租金收益会高些。到第三年以后大概会高20%左右。

但是不能都卖掉。因为我们在准备做REITs,就是房地产投资信托基金。到了资产总值10亿美金,资产净值4亿美金的时候,就可以找投行承销上市。REITs的P/E ratio,就是市盈率,大概是15倍。这样二级市场的利润大概是三倍。

所以结论是把最肥的鸡卖掉。留几个还有增长潜力的。

另外一个选项就是做 refinance。现在我们已经做了refinance的几个项目,投资人的本金全拿回来了,但鸡还是自己的,还可以继续下蛋。这就是以现在的市值为依据,从银行那里先套现其市场估值,但是不充分(银行为了防范风险,只贷百分之六十左右)。重新贷款出来的钱,银行防止投资人套现,只能再投资。这样的结果,似乎跟卖了再买一样。但重新贷款的好处是仍然拥有自己在下蛋的鸡,而且是自己经营的比较有把握的鸡。

各位帮助分析分析,老狼的思路有没有问题。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












_________________
自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。


上一次由狼协于2015-11-03 周二, 17:05修改,总共修改了1次





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