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主题: 喜讯!新的A级公寓已经拿到,共296套房
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作者 喜讯!新的A级公寓已经拿到,共296套房   
狼协
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文章标题: 喜讯!新的A级公寓已经拿到,共296套房 (4598 reads)      时间: 2015-12-02 周三, 22:34   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

顺便说一下,三个星期前的A级公寓我们没有拿到,空欢喜一场。原因是在最后关头杀出一匹黑马,提出他们不需要做尽职调查就可以成交。而我们的管理团队觉得不做尽职调查是不可接受的,因为那样风险完全就不可控了。因此没有同意同样的条件。卖方觉得这样省事,自然就接受了对方。我支持管理团队的审慎与对风险的控制。但以后如果遇到这种情况,其实也不必简单放弃,而是可以在坚持我们立场的前提下,给出不同选择。比如说多出一点价钱。这么大的交易,多个二三十万,对对方也还是有吸引力的。于是对方就会在较高的价钱和尽职调查之间选择。如果他们的物业没有太多猫腻,或者尽职调查后能够发现的问题会小于我们高出的价钱,那么对方就会倾向于接受我们的offer。反之就仍然会拒绝。这个时候就可以确定对方物业的问题较大,放弃也不可惜。This is the art of deal.





现在我们终于拿到了一个A级公寓。接收以前的教训,这次我们竞价的时候,就多出了几十万。说实话以前我们无数次地为几十万美金的差价而放弃竞逐,老狼是非常扼腕的,也多次跟管理团队提出异议。因为几十万美金分到几百套房子头上,其实每一套房子没加多少钱,不过是顶多几个月的租金而已。这个公寓非常新,为2004年建造,共296套房子,地段也不错,5英里范围内有包括布什国际机场,Exxon 石油公司,休斯顿西北医疗中心,美国船务局等公司,其雇员有数万人,作为其租客市场的基础。现在的出租率为93.58%。公寓一到两英里内,有包括best buy,Target,Home Depot 等在内的大型购物中心。其基本数据如下:

土地 17.17 英亩
使用面积 276,564 平方英尺
平均每户使用面积 934 平方英尺
平均月租金 1018 美金
预估年收入 3,601,728 美金
购买价格 31,400,000 美金
平均每户 106,081 美金
租售比 8.72
每平方英尺价格 113.54 美金

贷款比 75%
贷款总额 23,550,000 美金
贷款期限 30年
利率固定期限 10年
利率 4.75%

投资现金需求 8,700,000 美金

预估第一年收入 3,600,000 美金
经营成本 1,682,874 美金
净收入 1,118,625 美金
Cap rate(租金回报率)6.11%
Cash on cash(现金回报率)8.16%




[img]


这个cap rate 和cash on 擦拭的年回报率比以前降低不少。但我们不可能刻舟求剑,老是用我们在底部买入的物业作对比,那我们就永远作不了投资了。现在美国的房地产涨了不少,买入成本高了,相应也就会影响到租金的回报率。此外,我们之前投资的物业,全部是 C
级和B级公寓,他们的价格比我们现在买入的A级公寓低很多。我们之前买入的C级公寓,都是一万多到两万多美金买来的,而我们之前买来的B级公寓,大都是两万多到三万多美金买来的,最高的是五万多买来的。相比我们现在买入的这个A级公寓,十万多美金,大家可以看到差别。A级公寓的抗风性性较强,管理也相对容易。由于价格高,所以租金的回报率就相对比较低。我们之前的C级公寓和B级公寓的cap rate 一般有8%到 10%,但这个A级公寓的 cap rate 就只有 6.11%,cash on cash 也只有8.16%. 但因为A级公寓是优质资产,我们明年打算做REITs (房地产投资信托基金),如果要上市,如果我们的资产组合里面全是 C 级和B 级公寓,投行就没有兴趣。所以我们必须要有 A 级公寓。这是我们赚取二级市场利润的必要条件。






我们明年打算将所投资的A级公寓跟其他的公寓打包,做成REITs。这样A级公寓的现金回报率就跟其他公寓拉平了。实际上这是各取所长,实现共赢。A级公寓的现金回报率低,但是优质资产。资产组合里面如果没有A级公寓,那么这个REITs 就可能没有投行愿意承销。 当然资产打包的时候,是会由独立第三方的公司来对资产进行评估,以获得公平的估值。

所以租金的年回报只是我们的回报之一。除此之外,我们还有物业的升值。例如我们上次买入的 West Oak Landing,是当时我们买入的最贵的公寓了,五万多美金一套。但买入后三个月就有中介要帮我们加价190万美元卖出去。那些我们买入一年以上的物业,到现在基本上都实现了资本升值一到两倍之间。如果我们能做成 REITs 上市,一则获取了两倍左右的二级市场利润,二则开辟了新的融资渠道,三则更大地释放了风险。须知房地产投资的秘诀是,这是一个可以用很大杠杆的投资。在我们这种大型公寓的投资中,我们所用的杠杆大约是三倍。这就意味着,理论上只要房价涨了25%,我们投入的资金就翻了一倍。但是我们需要牢记,杠杆放大收益,但也同时放大风险。我们的秘诀是,房租收入的回报虽然有限,但永远是我们投资的基础,是我们抵御风险的根本。只要我们的房租能够覆盖每月按揭和其他所有的经营成本,那么我们的投资就是安全的,我们就可以一直持有,等待房价升值的回报,或者二级市场的回报足够好再卖出。我们的模式的优势,一是我们有足够好的现金流去抵御风险,二是我们有自己全职、专业、有丰富经验的团队替我们管理出租物业,使得繁琐扰人的物业管理不会影响我们的个人生活,使得我们长期持有物业的经营一点都不辛苦。我们所需要做的是每个季度分钱。






虽然A级公寓价格高,投资额也大,这次的投资额就到了史无前例的三千多万美金,除银行贷款外,现金投入为 870万美金。看起来蛮多,但由于我们之前投入的公寓,有两个在做refinancing(重新贷款)。其中一个已经完成(Crecent City),另外一个(Bradford)正在申请评估。如果全出来,大概能贷出600多万美金。我们在这两个大型公寓投入的现金不过是400万美金左右(Crecent City 是230万美金,Bradford 是170万美金)。这就意味着这两个物业的投资者,不但把自己原来投入的资金全拿回来了,还多赚了一百多万美金,外加这一年以来收到的租金分红。但这样一来,现在的这个A级公寓的投资额也只剩下200多万美金。此外可能由于美国利率正在调高,这也引发买房的投资需求,大家都想赶在利率提高之前投资。如果不够分配,我们可以考虑把 Bradford的重新贷款留待下一个投资(时间上也不一定来得及)。

如果有同学觉得A级公寓的租金回报不够高,可以等待我们的开发项目。我们现在在一线城市如纽约,洛杉矶和旧金山等都在谈开发性项目。就现金回报率而言,在房价飞涨的今天,也只有这种项目的回报是可以规模性的达到我们之前回报率的模式了。当然这种模式的风险相对也较高一些:我们现在的并购模式,是一买下来第一个月就赚钱,就有现金流进来;但开发模式,则在两三年内,在房子盖好之前,是没有一分钱进项的。

感兴趣的同学请给我来信索取详细资料:807181694圈a qq点com。但是qq信箱不能接收gmail的来信。所以gmail邮箱的同学,请发信到 chairwolf 圈a gmail点com。Again,投资有风险,入市须谨慎。






作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












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自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。





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